経済成長により世界から投資マネーを呼び込んでいる東南アジアは、海外不動産投資先として人気のあるエリアです。しかし、東南アジアの不動産には外国人に対する購入規制や国内とは異なる税制、物件が完成しないリスクなど、さまざまな注意点があります。
この記事では初めて東南アジアで不動産投資をする方のために、物件の選び方から購入方法まで必要な情報を得られるセミナーをご紹介するので、ぜひ参考にしてください。
1 東南アジアの不動産投資がひと通りわかるセミナー
「【名古屋開催】ヨーロッパ、アジア海外不動産比較セミナー」は、経済成長が見込める東南アジアでの不動産投資について、おすすめ物件を比較する形で学べるセミナーです。
主催企業は株式会社ビヨンドボーダーズで、会場は名古屋の名古屋駅前ビルで開催しています。
1-1 東南アジアの最新の不動産市況を知ることができる
東南アジアの経済成長は著しく、不動産価格の上昇も見込めますが、非居住者向けコンドミニアムの建設ラッシュが続いており一部地域では供給過多となっています。そのため今後の不動産需要は大きく変動する可能性もあり、見極めるのが難しい状況です。
東南アジアなどのエリアで不動産投資をする際には、常に最新の経済状況や不動産市況について把握する必要があります。
例えばタイを見てみましょう。経済動向の指標となる実質GDP成長率は2016〜2018年の間で、3.4%・4.0%・4.1%と好調です。失業率は1%台前半と少なく、政策金利は1.50〜1.75%と堅調に上昇しています（ジェトロ タイの基礎的経済指標より）。
タイに進出している日系企業の数は、2014年度の4,567社から4年間で5,444社（2017年度）に増加しました。世界のタイへの直接資本の投資額も、2,517億2,300万バーツ（2016年）から2,826億9,600万バーツ（2017年）と増えています（ジェトロ「在タイ日系企業の投資動向」より）。
一方、不動産市況については、都心部のコンドミニアムの契約率は2018年調べで96%を超えており、日系デベロッパーも物件開発のためにタイへ進出しています。しかし、2015年にBOI（タイ投資委員会）による投資奨励法の施行を受けて土地の販売面積が減少し、タイから撤退する日系企業も目立ち始めています。
このように不動産相場は堅調に推移しているとは言えない部分もあります。
他方で外国人が投資のために購入するコンドミニアムは依然として人気があり、その価格は上昇を続けています。都心部では開発地が少ないためですが、タイ人向けのコンドミニアムとの価格差は広がっています。
また2015年から3年連続で毎年6万戸以上のコンドミニアムが供給されるなど供給量は多く、さらに2019年第一四半期までに6万5,000戸以上、2022年までに14万戸以上も供給される見込みです（ジョーンズラングラサール「バンコク不動産最新動向」より）。
しかし賃貸需要が追いつかず、利回りが低下する物件も出始めています。このようにタイ国内でも不動産市況が好調な場合とそうでない場合があるため、東南アジアの不動産投資では将来性の見込めるエリアを分析して絞り込む必要があります。
セミナーでは経済成長を続けている他のアジア各国でも、現在と今後における需要と供給のバランスの変化を学ぶことができます。投資対象国と対象エリアを選ぶ際は、セミナーで得られる貴重な情報を活用すると良いでしょう。
1-2 おすすめ物件を検討できる
「【名古屋開催】ヨーロッパ、アジア海外不動産比較セミナー」では、カンボジアのペントハウスレジデンスを紹介しています。
この物件はホテルやショッピングセンターが集まり、買い物にも便利なプノンペンの一等地に位置します。不動産投資は賃貸需要に恵まれた立地であれば、安定的な入居が期待でき、売却時にも有利な価格で買い手を探すことも可能です。
投資環境の変化も早い東南アジアでは、出口戦略も含めて有利に物件保有ができるように、最新情報が手に入りやすいセミナーへの参加を検討してみると良いでしょう。
2 東南アジア5カ国を比較したセミナー
東南アジア地域は不動産投資家にとって人気のエリアですが、それぞれで魅力は違い、投資リターンも異なります。「【厳選】5カ国プレミアム物件セミナー」は東南アジア・アメリカを含む5カ国を比較する形で有益な情報を得られる内容となっています。
主催企業は株式会社ビヨンドボーダーズで、会場は東京新宿のビヨンドボーダーズ本社です。
2-1 国によって異なる投資環境とは
アメリカと東南アジアでは、不動産の投資スキームが異なります。例えばアメリカでは建物のほか土地も購入できますが、東南アジアでは、多くの場合、土地の購入はできません。そこでアメリカでは戸建て住宅を使ったスピード償却という不動産投資スキームが人気を集めています。
一方で土地を保有できない東南アジアでは、売却を前提にしたキャピタルゲイン狙いの不動産投資がメインとなります。例えばインドネシアやラオスでは、外国人は実質的に不動産を購入できず、ミャンマーでは2016年にコンドミニアム法が制定されたため、条件付きで外国人によるコンドミニアムの購入が可能となりました。
またシンガポール・タイ・フィリピン・カンボジアではコンドミニアムの購入はできますが、土地の購入はできません。ベトナムは所有権を取得する形でコンドミニアムを保有でき、マレーシアの場合は土地の購入も可能です。
ただ、キャピタルゲイン狙いの多い東南アジア不動産投資でも減価償却などの経費を使った節税も可能です。マレーシアの場合は、日本やアメリカのように購入金額を土地と建物とに分けて減価償却費を計算できます。土地を購入できないフィリピンの場合は、コンドミニアムに関して区分所有権を土地と建物とに分け、その比率によって建物の減価償却費を計算します。
2-2 現地における減価償却の注意点
東南アジアで不動産投資をする場合、物件運用で得た収入に関する確定申告は日本で行います。しかし売却した時のキャピタルゲイン税は国によって異なるため、譲渡所得を計算するためには現地での減価償却費の計算が必要です。
建物の減価償却期間も国によって異なります。たとえばタイでは20年で償却するため、年間の減価償却率は5%になります。減価償却率は高くなるほど売却時の譲渡所得が大きくなりやすいため、現地でキャピタルゲイン税を支払う場合には税金も高くなることがあります。
このように国ごとで異なる税制や減価償却に関する知識を得るためにも、セミナーでしっかりと勉強しておくと良いでしょう。
2-3 日本人が最も移住したい国のマレーシア
「【厳選】5カ国プレミアム物件セミナー」では東南アジア地域とアメリカを取り上げますが、特にマレーシアでの不動産投資を中心に掘り下げる内容となります。
高級ホテルブランドのリッツカールトンが手がける「リッツカールトンレジデンス」を例に、マレーシアにおける不動産市況の説明や規制、税金などについて学ぶことができます。
過去17年で物件価格は240%上昇と大きなキャピタルゲインも狙えるため、マレーシアで不動産を探している方はセミナーへの参加を検討してみてはいかがでしょうか。
3 東南アジアの不動産投資における融資について学べるセミナー
「海外不動産比較セミナー～東南アジア不動産を投資する上での融資獲得のコツを伝授～」で取り扱う情報について、東南アジアのコンドミニアムは比較的安い価格帯ですが、簡単に現金で一括購入できる金額ではありません。
そこで金融機関の融資を利用することになりますが、海外物件を融資の対象とする金融機関は少ないのが現状です。
3-1 海外不動産で融資はおりる？
投資用不動産のローンは住宅ローンと異なり、物件の収益性を担保に融資する事業用ローンになります。融資審査の際には申込者の職業、年収、年齢などが評価の対象となりますが、そのほか賃貸利回りなど物件の収益性もチェックして融資額を決めます。
しかし前述したとおり、東南アジアを含めて海外不動産を担保に融資する国内の金融機関はほとんどありません。国内の銀行からローンを借りるためには、多くの場合、事業用フリーローンとして借りるか、国内の不動産を担保に借りるかどちらかになるでしょう。
国内の金融機関で融資を受けられない場合は、現地の銀行から借りるという方法もあります。ただし東南アジアは経済成長に伴って世界中から投資マネーが流入していることで、金利も上昇しています。そのため現地銀行から融資を受けた場合、返済の金利も高くなる可能性があります。
そこで、東南アジア不動産投資で融資を受けるためには、海外物件を対象とした数少ない国内金融機関のローン商品や、良い条件で融資を受けるための方法、金利の低い海外銀行などについて詳しく学ぶ必要があります。
「海外不動産比較セミナー～東南アジア不動産を投資する上での融資獲得のコツを伝授～」のセミナーでは、そのような情報を効率的に学べるため、融資を受けて海外物件の購入を検討する方にとって貴重な機会となるでしょう。
3-2 プレビルドのコンドミニアムを購入する際の注意点
東南アジアの不動産投資では、「完成前のプレビルドのコンドミニアムを購入する」という投資方法があります。プレビルドとは、コンドミニアムの建設が始まったばかりの状況で購入できる物件で、完成後に売り出す価格よりも安く購入できるといったメリットがあります。そして物件完成後に転売することで大きなキャピタルゲインを狙うという手法です。
しかし、プレビルドのコンドミニアムは未完成のため、銀行が担保設定できないというデメリットもあります。物件が完成して所有権が購入者に移転するまで、現地銀行の融資が下りない可能性もあります。また、物件完成後にデベロッパーが販売価格を引き下げることもあり、場合によっては当初予定していた融資額が下りないというケースもあります。
なお、融資が下りた際は分割払いで返済していくことになりますが、その間、賃貸に出せず家賃収入は得られないため、ある程度まとまった資金を手元に用意しておく必要があります。
セミナーでは、プレビルド物件の購入方法や融資の受け方、返済プランについて詳しく学ぶことができます。プレビルド物件を購入して完成後に大きなキャピタルゲインを狙いたい方は、融資手続きでつまずかないためにも、セミナーへの参加を検討してみてください。
3-3 カンボジアでの購入方法を学べる
「海外不動産比較セミナー～東南アジア不動産を投資する上での融資獲得のコツを伝授～」のセミナーでは、1,000万円台で購入可能で、3年間6%の利回り保証付きの物件を紹介しています。
東南アジアは経済成長に合わせて金利も上昇し、通貨も買われています。日本円に対して現地の通貨が上昇すれば、不動産の売却時には通貨の為替差益を得ることもできるでしょう。ただし世界経済の動向によっては、東南アジアの経済状況も影響を受けます。その結果、通貨の変動リスクが大きい点も課題と言えます。
一方でアメリカドルは世界の基軸通貨であることから、東南アジア各国の通貨と比べると安定しています。カンボジアはアメリカドルで決済ができるため、為替変動による損益のリスクが少ないという点で、カンボジアの不動産投資は安定した収益を得られる見込みも高くなります。このようにカンボジアは他の東南アジアとは異なる不動産投資環境にあります。
セミナーではそのようなカンボジアの不動産に関する詳細情報を得られます。刻々と変わる東南アジア経済とともに、具体的な不動産購入の方法を学ぶためにも、セミナーへの参加を検討してみてください。主催企業は株式会社ビヨンドボーダーズで、開催場所は東京新宿のビヨンドボーダーズ本社となります。
4 まとめ
東南アジアは今後も経済成長が期待でき、コンドミニアム開発による物件供給も増えていますが、一部は過剰供給状態にあります。そのような中で今後も収益向上が期待できるエリアや融資を受ける方法、購入方法を学べる海外不動産投資セミナーは、効率的に情報収集をする貴重な機会となるでしょう。
海外不動産投資が初めての方や、東南アジアで具体的なエリアが決まっていない方は、上記で紹介したセミナーを含めて参加を検討してみてはいかがでしょうか。
※当記事は2019年4月20日に公開されたものです。実際のセミナーの内容は記載されたものから変更される可能性がございます。
