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2018-07-29

ミャンマーの不動産ガイド。購入規制や価格動向まで徹底調査

  • 海外不動産コラム


2016年のコンドミニアム法の制定以来、投資家からの注目を集めていたミャンマーの不動産市場ですが、このたび法律が施行されることとなり、一気に盛りあがりを見せつつあります。

ミャンマーの法律下で安心して外国人でもコンドミニアムが購入できることとなり、在、不動産投資についてアジアで最も注目される国のひとつとなっています。 今回はそんなミャンマーの不動産について、外国人による購入の規制から価格動向までを徹底調査してみました。

ミャンマー概要


1988年に、26年間続いた社会主義政権が崩壊して以降、民主化への道を歩み続けているミャンマー。2005年には首都機能がヤンゴンからネイピートーに移転されました。

2016年に誕生したアウン・サン・スーチーの政権が外国投資を歓迎し、規制緩和を試行する姿勢を示したことで、経済の民主化がいっきに推し進められ、持続的経済成長のために必要なインフラ制度や法整備なども整えられてきています。

このような現状から、外国企業や投資家の注目度も増し、ミャンマー経済の中心都市ヤンゴンを筆頭に外国企業が続々と進出しています。

ミャンマーの不動産市場の動向は?


コンドミニアム法の施行が本格化、外国人の規制緩和が現実化する中、外国人投資家からの熱い視線を送られているミャンマーの不動産市場。現在の動向を3つの視点から解説します。

コンドミニアム法の細則発表で市場が回復傾向

コンドミニアム法の発表後、施行に至るまでの期間が長くかかっていることなどが理由で、落ち込み傾向にあったミャンマーの不動産市場ですが、2017年12月に細則が発表されたことで施行が現実的になり、市場の回復を予想する声が多く聞かれるようになりました。

ミャンマー投資委員会のアウン・ナイン・オー委員長も、不動産市場の需要は2018年に回復する見込みであり、外国人による不動産投資も急増するであろうと述べています。

外国人投資家の規制が緩和


コンドミニアム法発表当初の内容では、外国人の不動産所有については、6階以上のコンドミニアムの各階40%までの所有に限るなどの規制がありました。

しかし、2017年12月の細則の発表により、所有階数の制限や賃貸に関する制限などがなくなり、規制が大幅に緩和されることとなりました。

外国人投資家の購買欲に期待値が高まっている

コンドミニアム法細則の発表で、外国人の不動産所有についての規制が大幅に緩和されたことをきっかけに、ミャンマーでは、外国人投資家の購買欲の高まるのではないかと期待をかけていて、不動産市場もそれに伴いさらに活発化するとの声があがっています。

ミャンマー不動産は外国人でも購入できる?


盛りあがりのピークをむかえつつあるミャンマーの不動産市場ですが、現在、ミャンマーの法律下での外国人名義の不動産購入は可能なのかどうかについて調べてみました。

2018年よりコンドミニアムの所有が可能に

2016年にコンドミニアム法が制定され、2017年12月に細則が発表され、施行されることにより、外国人でもミャンマーの法律の下、安心してコンドミニアムの所有をすることが可能となります。

コンドミニアム法により売買の制限がある


2017年12月のコンドミニアム法細則により、外国人の不動産所有は、コンドミニアム各階40%まで認められることとなりました。

土地の購入はできない

ミャンマーの法律下では、すべての土地は国家に帰属すると規定されているため、外国人の土地の所有は認められていません。したがって、外国人名義での土地の売買はできません。コンドミニアムの所有のみが認められることとなります。

ミャンマーで不動産を購入するステップ


ミャンマーで外国人が不動産を購入するためにはどんな手続きが必要なのか。仲介業者を通してコンドミニアムを購入することを想定して簡潔にまとめてみました。

仲介業者を選定

ミャンマーには不動産仲介業を規制する法律がないため、法外な手数料を請求されるなどのトラブルが発生しています。安心、安全に取引をするために、現地の情報をしっかりと収集して、安全な仲介業者を選定することが必要となります。

また、コンドニアム購入後に物件を賃貸物件として運用したい場合、仲介業者に賃貸仲介の依頼をすることもできます。ミャンマーでは保証金、敷金といった制度がなく、1年分の家賃を前払いすることが一般的ですので、家賃回収のリスクが比較的少ないともいわれています。

契約


仲介業者を介して物件の選定をおこない、購入物件を決定したら契約へと進みます。この場合、契約締結時に手付金を支払うことになります(購入価格の10%ほど)。

登記

ミャンマーの法律下では、外国人による土地の所有は認められていないため、登記事務所で土地の所有者とともに共同所有の手続きをする必要が生じます。

ただし、コンドミニアムの場合、建設時に登記官にコンドミニアムの建設に関する登記をする必要があるため、この点は法律で守られています。詳細は仲介業者にご相談を。

支払い

契約締結後は、仲介業者との契約で決められた日程期間内に残額を支払います。リノベーションなども合わせて行う場合は、ここでリノベーション費用についても支払うことが多いです。

ミャンマーで不動産を購入するのにおすすめのエリア


ミャンマーで外国人が不動産を購入するのにおすすめのエリアについても調べてみました。現在は、経済の中心地でもあるヤンゴンの物件に人気が集中しているようです。

開発が進む中心都市ヤンゴン

首都がヤンゴンからネイピートーに移ったという背景もあり、ヤンゴンでは政府機関などの跡地がミャンマー政府各省の保有地となっています。この保有地にBOT(建設・運営・譲渡)方式でコンドミニアムが多く建設されています。

また、ミャンマーの計画財務省では、2018年から6か月のヤンゴン管区の経済成長率を8.6%と発表。国内でも経済発展が著しい場所で、外国企業の進出も増加しています。

今後も商業施設や高級ホテルなどの進出が予想されていることもあり、物件の価格上昇や高価格の賃料を見込むのであれば、ヤンゴンは最も注目すべき地域といえるでしょう。

中でもダウンタウンやその近郊エリアは、今後、商業施設や住宅用地の開発予定地となっていることもあり、家賃の値上がりが期待できそうです。

日本人在住者もいる第2の都市マンダレー

ミャンマー最後の王朝の首都であったマンダレーは、現在はヤンゴンに次ぐミャンマー第2の都市。1999年にはマンダレー国際空港も完成し、観光客も増えています。

また、ミャンマー最大の中国資本の拠点でもあり、今後も経済発展が予想される地域でもあります。

日本企業の進出も増えていて、日本人の居住者も比較的多いといわれているマンダレーにも、商業施設やオフィス施設を備えた高級コンドミニアムが登場しています。今後の伸びしろに期待して、注目すべき地域といえそうです。

まとめ


コンドミニアム法が実施されたばかりのミャンマーは、今こそ不動産投資について考慮すべき国といえそうです。しかしながら投資を考える場合は、信頼できる仲介業者を選定して慎重に考慮することが大事です。

SEKAI PROPERTYでは、デベロッパーと直接取引し、いち早く正確な情報を提供できるほか、現地日系企業とも複数提携しており常に新しい情報を入手することができます。ミャンマーの不動産投資を検討している方はお気軽にお問い合わせください。