海外不動産に興味がある方は、まず、どの国の不動産に投資するべきか比較や検討をすることでしょう。世界には様々な魅力的な場所がありますが、投資として不動産購入を考えた場合、自ずとその選択は絞られます。
カントリーリスクが高い国よりもインカムゲインやキャピタルゲインが狙える国、セカンドライフが楽しめる国、節税効果が期待できる国などを選ぶ方がほとんどでしょう。
今回は、そのような投資先として魅力のある国や都市にフォーカスし、不動産価格やその推移、利回りなどのほか、エリアごとに不動産市場を比較をしていきたいと思います。
海外不動産おすすめ投資主要都市の価格と推移・利回りを比較
まずはじめに、海外不動産の投資先として注目度の高い都市を以下のように5つ選出してみました。
- カンボジア（プノンペン）
- マレーシア（クアラルンプール）
- フィリピン（メトロマニラ）
- タイ（バンコク）
- アメリカ（ニューヨーク）
これら各都市における不動産価格と利回りを比較していきます。
出典：global property guide
不動産価格で最も高いのはニューヨークで、平方メートル当たり17,919米ドル（約1,989,725円）。反対に最も安いのはプノンペンの2,913米ドル（約323,459円）で、ニューヨークの6分の1程度の価格となっています。
一方でその利回りに着目してみるとプノンペンは5.33％となっており、ニューヨークの2.91％を大きく上回り、約2倍程度の利回りが期待できることがわかります。
また、クアラルンプール（3,441米ドル、約382,088円）、メトロマニラ（3,952米ドル、約438,830円）、バンコク（3,952米ドル、約438,830円）の東南アジアの3都市は、ほぼ同じような不動産価格を示しています。
しかしながらその利回りは、メトロマニラが6.13％、バンコクが5.13％であるのに対し、クアラルンプールは3.72％と他都市と比較して大きく下回る結果となっています。
次に住宅価格の推移を見てみましょう。カンボジアのデータはありませんが、マレーシア、フィリピン、タイ、ニューヨークの住宅価格の推移がわかります。
図：マレーシアの住宅価格推移
出典：global property guide
図：フィリピンの住宅価格推移
出典：global property guide
図：タイの住宅価格推移
出典：global property guide
図：アメリカの住宅価格推移
出典：global property guide
どの国も堅調に推移していますが、トレンドに着目した場合、上向き傾向にあるのはタイの住宅価格のみとなっています。
海外不動産おすすめ投資各国の不動産事情。メリット・デメリットも
続いて、それぞれの都市における不動産投資事情をメリットやデメリットも交えて解説していきましょう。
カンボジアの不動産市場は黎明期。一等地も今ならお値打ち
内戦のイメージが色濃く残るカンボジア王国（通称カンボジア）ですが、1993年の新政権発足以来、年次ベースの経済成長率がマイナスに転じることなく、近年は7.0％を超えるGDP成長率を誇ります。東南アジアで最も成長している国の1つと言えるでしょう。
そんなカンボジアでは、2011年より外国人でも不動産が購入できるようになりました。ただし、外国人が購入できるのはコンドミニアムなどの建物のみで土地は認められていません。また、建物でも2階以上のみ購入することが可能となっています。
カンボジアの不動産市場は外国人に開放されてから日が浅いことから、首都のプノンペンでも周辺国と比べて投資がしやすく、都心一等地でも1,000万円台から購入が可能。さらに、需要の高い外国人駐在員向けのコンドミニアムの供給数が少ないため、高い家賃収入が見込めるケースも。場所によっては、利回りが7.0％を超える物件もあります。
他にも、個人に対する不動産等のキャピタルゲイン課税がないことや、物件代金や家賃の決済に米ドルが使えるメリットがあります。その反面、他の新興国と比べて不動産情報が少ないことや先進国不動産と比較して流動性が低いことがデメリットとして挙げられるでしょう。
永住権も魅力的。移住したい国ナンバーワン、マレーシア
12年連続で「移住したい国ナンバーワン」に選ばれているマレーシア。ここで不動産購入をされる方のほとんどが、「移住」や「セカンドハウス利用」を目的にしていることが他国にはない特徴です。
なぜマレーシアは、移住の国として長年にわたり支持を得続けているのでしょう？
その理由の1つが、実質的な永住権にあたる「MM2H（Malaysia My 2nd Home）VISAプログラム」です。これにより、外国人に対して10年間のビザを発行しており、10年ごとにさらに10年間更新することができるため、永住権とも言えるロングステイビザとなっています。
このビザは、年齢50歳以上で約950万円以上の資産を有し、現地マレーシアの銀行口座で約400万円の定期預金を組むことができれば取得できるというもの。マレーシアで不動産購入をする方のほとんどが取得済みです。マレーシアで不動産購入をした場合、移住やセカンドハウス需要があるのも魅力的と言えるでしょう。
一方で、外国人に対して最低購入価格規制が設定されていること、先進国と比較した場合、不動産関連の情報が少ないことや流動性が低いことがデメリットと言えるでしょう。
フィリピン永住権取得に必須の定期預金は投資に転換可能
東南アジアの中でトップクラスの経済成長率を誇り、不動産投資の国としても人気が高いフィリピン。同国の富裕層や海外駐在員などに支持されているマカティの最高級コンドミニアムの価格は、東京都心の最高級マンションと比較した場合、まだ4分の1程度で購入可能です。
また、フィリピンは移住の国としても注目が高く、「特別居住退職者ビザ(SRRV:Special Resident Retiree's Visa)」の取得を目指している方も多数います。取得条件の対象は35歳以上の外国人。有効期限は無制限で、かつフィリピンへの出入国が何度でもできるためフィリピンでの永住が可能になるのです。
このビザを取得する際、35歳～49歳の場合は5万米ドル、50歳以上は2万米ドルをフィリピン退職庁の指定銀行へ定期預金する必要がありますが、これをコンドミニアム購入などの投資に使うことができます。
その他にも、現地の銀行で住宅ローンを組むことができたり、売買契約書など各種書類が英語のため比較的わかりやすいというメリットがあります。しかしながら、先進国と比べて不動産に関する情報が整備されてないことや、不動産の流動性が低いことがデメリットとなります。
在留邦人7万人超。邦人の需要が見込めるタイの不動産市場
日本人が移住したい国のランキングで6年連続第2位に位置するタイ。日本企業が6,000社以上も進出し、在留邦人は7万人を突破するなど、日本人とは縁が深い国です。物価の安さ、リタイヤメントビザの取りやすさはもちろん、仏教大国で信仰深く礼儀正しいタイ人の国民性は日本人にもなじみやすいのでしょう。
そんなタイで不動産投資をした場合、日本人駐在員はASEANで最多を誇るため、日本人への賃貸がしやすいことが大きなメリットとなります。
さらに、タイの名目GDPは約4,000億ドル（2016年）で、過去15年間で3倍を超す水準にまで拡大していますが、2020年には約5039億ドル（約60兆4680億円）まで達すると見られています。経済成長にともなう国民の所得水準も向上していくことが期待できるとともに、中間所得層の拡大による住宅需要の増加が予測されるなど、タイ不動産市場に投資マネーが集まるのも納得がいくでしょう。
デメリットとしては、政治や軍事面でのリスクがあること、外国人は現地銀行で住宅ローンを組めないということが挙げられます。
成長し続ける経済大国アメリカの明るい不動産市場
アメリカは、シェールガスやシェールオイル産出国として世界有数のエネルギー大国になると予測されるなど、経済大国でありながら成長を続けています。過去30年間でＧＤＰは約4倍、株価は約10倍も値上がりしていることからも、その底力がうかがえます。
不動産市場についてもリーマンショック以外は、40年以上に渡り年平均4.0％で不動産価格が上昇していることに加え、2100年までに4億6000万人まで人口増加すると推測され、未来明るい不動産市場が期待できます。
そんなアメリカにおける最大都市で、世界中からビジネスマンや観光客が集まるニューヨーク。不動産価格は比較的安定していることに加え、市場の安全性が見込めることから、多くの投資家は「安全な避難所」と捉えています。現状、ニューヨークの不動産市場は下降傾向にあるものの、これを好機と見ている投資家も多いでしょう。
アメリカの不動産売買は透明化されている他、外国人に対する不動産規制がほとんどなく、中古住宅市場も成熟しているため価格下落リスクが低いこと、減価償却による節税メリットが高いなどのメリットがあります。
その反面、多額の自己資金が必要なことや固定資産税などの維持費が高いことがデメリットです。また、新興国と比較した場合、賃貸利回りはあまり期待できません。
まとめ
今回は、海外投資先として魅力のある都市を選出し、不動産価格やその推移、利回りなどのほか、エリアごとの不動産市場を比較をしてきましたが、いかがでしたでしょうか？
不動産投資家に人気の高い国や都市にスポットを当てているため、どの不動産市場も魅力的ですが、自分の人生の選択肢、老後生活の選択肢として、どの不動産市場が自分にあっているのか、ということをよく見極めるくことが肝心です。
SEKAI PROPERTYでは、現地のデベロッパーや不動産エージェントと提携し、いち早く正確な情報を提供できるほか、現地日系企業とも複数提携しており常に新しい情報を入手することができます。海外の不動産投資を検討している方はお気軽にお問い合わせください。
