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2018-07-27

海外不動産の利回りを各国で比較してみた!各国の価格動向を徹底調査

  • 海外不動産コラム


年々、注目が高まりつつある海外不動産投資。少子高齢化、成熟した日本市場から海外への投資へと舵を切る投資家が増えています。

そんな海外での不動産投資を検討する際、「不動産価格の動向は?」「利回りはどれくらい期待できるのだろう?」などと考える方は多いでしょう。

そこで今回は、海外不動産における市場の状況を解説するとともに、各国の利回りを比較してみたいと思います。

世界が注目する最強市場は?住宅価格で比較


はじめに、Global Property Guideが調査した、2018年第1四半期の世界における住宅価格の状況を見てみましょう。住宅統計を公表している42の住宅市場のうち31都市で上昇していますが、10カ国では下落する結果となりました。

調査対象となった住宅市場の半分以上は前年と比較して勢いが弱いものの、各都市で住宅ブームが緩やかに推移していることが伺えます。


出典:住宅価格の変化 Global Property Guide

2018年第1四半期で圧倒的な強さを示した住宅市場はマカオ(+ 20.58%)で、続いてプエルトリコ(+ 12.55%)、アイルランド(+ 12.51%)、香港(+ 11.79%)、エジプト(+ 11.45%)です。


海外不動産の投資家に人気が高いタイ(+6.1%)をはじめ、フィリピン・マカティCBD(+5.19%)、アメリカ(+4.58)も引き続き堅調に推移していることがわかります。

マレーシア、カンボジア、バングラディシュなども注目市場として挙げたいところですが、今回はデータが公表されていません。

世界各地域の不動産市場の状況は?


次に、先述のグラフを参考に、2018年第1四半期の世界の各地域において、不動産市場がどのような動向を示しているか解説していきます。

依然として活気づくヨーロッパ不動産市場

ヨーロッパの住宅価格は衰えを見せることなく、引き続き上昇傾向にあります。Global Property Guideが入手した21の住宅市場のうち15カ所以上で上昇を示す結果に。

ヨーロッパの中でもアイルランドは、力強い経済に支えられ+12.51%と、ヨーロッパで最高のパフォーマーとなった一方で、ウクライナの住宅市場は景気改善が図られているにも関わらず、低迷が続いています。

勢いを増すアジア太平洋地域


住宅価格で高い上昇率を示したグローバルトップ5のうちの2つは、アジア太平洋地域(マカオ、香港)。11の住宅市場のうち8つで住宅価格が上昇しています。

特にマカオの住宅市場は、大規模なインフラ投資が行われ非常に活気があります。

反対に中国の住宅市場は、新たな規制や金融引き締め政策がデベロッパーや投資者に影響を与えており苦戦している状況と言えます。さらに、インドネシアの住宅市場は、経済ブームの中にあっても低迷し続けています。

中東の住宅市場は苦戦。ただしエジプトは例外

グローバルにおける住宅価格調査の中でも、最も弱い住宅市場の2つ(カタールとアラブ首長国連邦)を抱える中東は低迷。原油価格の低さや政治的、外交的な危機が続いており、中東経済は2017年にわずか1.1%の成長率。8年ぶりの低水準となっています。

このような中東情勢の中にあっても唯一エジプトは、世界トップという非常に高い住宅価格の上昇率を見せています。エジプト不動産に関する外国人所有の規制廃止や、エジプト最大の土地所有者である政府が官民パートナーシップ・スキームのために土地利用を許可するなど、Abdel Fattah el-Sisi大統領による施策が成功の要因となっています。

混在するアメリカ大陸


米国の住宅市場は依然として強さを示している一方、カナダは急速に減速しています。 また、ブラジルは改善の兆候を見せているものの、住宅価格は依然として低下しています。

ラテンアメリカ市場は改善

2016年に不動産売却税が導入されたにも関わらず、チリの住宅市場は引き続き堅調に推移。また、メキシコの住宅市場も比較的、堅調に推移しています。さらにブラジルも建設や住宅販売が増加し、経済の見通しの好転を促しています。

海外不動産の利回りを各国で比較


最後に不動産利回りのランキングを見てみましょう。以下のグラフは割安感が強いアジアの不動産の利回りです。

図:アジア不動産の利回り比較

出典:Global Property Guide

断トツトップのインドネシアは8.6%の利回りを示しています。

例えば、首都ジャカルタの高級マンションは2,500~2,900米ドル/平方メートル前後で販売されており、賃貸利回りは約7.4%~8.5%。過去2年間で上昇し続けています。

ただ、インドネシアは法律上インドネシア非居住の外国人の不動産の所有を認めていませんので、リースホールドという利用権の形で不動産を又貸しし、利回りを得ることは期待できますが、不動産売買という形では今のところ利益を望むことはできません。

第2位のフィリピンは利回り6.1%。コンドミニアムの価格は2,800~4,200米ドル/平方メートルで、前年に比べて大幅に上昇しています。

続くカンボジアの利回りは5.3%で、首都プノンペンのアパートは約3,000米ドル/平方メートル。タイの利回りは5.1%で、バンコクのアパートの価格は3,300~3,500米ドル/平方メートルで購入できます。

マレーシアは第5位に位置していますが、居住用不動産価格は過去15年間安定し続けており、突然のブームや価格の暴落による影響を受けることは少ないと見られています。

安定した国、安定した市場と言われる、マレーシア・クアラルンプール。利回りは3.7%となっています。マンションの価格は1,800~2,000米ドル/平方メートルで比較的リーズナブルと言えるでしょう。不動産価格に対する家賃の高さを示唆しており、不動産投資の対象として理想的な指標となっています。

一方、先進国ならではの高い安定性と、今なお経済成長が見込まれるアメリカでは、投資目的だけではなく、別荘代わりとして購入する方も増えています。

ただし、市場としては成熟しており高い利回りが期待できないことや、固定資産税・維持管理費が高くつくことも。しかし、過去30年間で年平均4~5%程度の住宅価格上昇が続いていることから、資産の安全性は非常に高いと言えます。

まとめ


以上、海外不動産の市場動向や各国の利回りを比較してきましたが、いかがでしたでしょうか?

海外不動産投資にはメリットがある反面、リスクも存在します。市場の動向を見極めることや利回りのチェックも重要ですが、どのようにご自身の資産形成をしていきたいのか、ということをしっかりと検討してみてください。

SEKAI PROPERTYでは、現地のデベロッパーや不動産エージェントと提携し、いち早く正確な情報を提供できるほか、現地日系企業とも複数提携しており常に新しい情報を入手することができます。海外の不動産投資を検討している方はお気軽にお問い合わせください。