海外不動産投資では、日本国内の不動産投資にはないメリットがあります。特に、東南アジアは、日本国内の不動産よりも価格が安い物件が多く、利回りも高くなりやすいため、収益が狙いやすい環境が整っています。
本記事は、海外不動産の利回りに関して、ランキング形式で国別に紹介しています。日本の不動産との違いを解説するので、どのような点にメリットがあるのかを確認してみてください。
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海外不動産投資における利回りについて
海外不動産投資における利回りとは、投資した物件が生む収益の割合を示す指標です。主に「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。また、現地の税制や為替リスク、ローン条件などが利回りに影響するため、慎重なリサーチが必要です。
表面利回りとは
表面利回りは、年間賃料収入を物件購入価格で割ったもので、物件の収益性を簡易的に把握するために使われます。ただし、管理費や税金などのコストを考慮していないため、実際の利益率とは異なる場合があります。
実質利回りとは
実質利回りは、表面利回りに対して、諸経費（維持管理費、固定資産税、保険料など）を差し引いた実際の収益率を示します。実質利回りを算出することで、より現実的な投資の採算性が確認できます。
【アジア】海外不動産投資の国別利回りランキング ＜1,000万円台〜＞
表面利回りと実質利回りの違いについて理解したところで、国別の利回りランキングを紹介します。。まずはアジア編として、GlobalPropertyGuideを参考に上位5カ国の表面利回りをご紹介します。
※利回りは2024年11月現在の想定値
1位. インドネシア：約7〜9％
インドネシアの表面利回りは約7〜9%で、アジアで最も高い水準です。特に都市部ジャカルタでは高収益が期待できます。
たとえば、不動産価格5,000万円の物件なら、年間約354万円の収益が見込めます。ただし、外国人の購入には最低価格要件があり、ジャカルタでは一戸建てで100億ルピア（約8,700万円）以上が必要です。また、一部リゾートエリアを除いて、外国人への規制が厳しいため取得には注意が必要です。
2位. フィリピン：約5〜6%
フィリピンの不動産利回りは約5〜6%で、マニラの都市部で高い利回りを記録しています。また、フィリピンは経済成長が続いており、特に商業・オフィス需要が高い地域では収益性が良好です。
2023年末から2024年初頭におけるマニラの主要エリアで、1平米あたりの平均価格は約13万1,000ペソ（約31万7,000円）となっています。また、将来的には不動産価格の上昇も期待されるため、キャピタルゲインも見込まれます。
3位. カンボジア : 約4〜5%
カンボジアの不動産市場は、首都プノンペンにおいて注目を集めています。利回りは約4%〜5%とされ、急成長する経済と若年層の人口増加がこの市場を支えています。米ドルが流通しているため、為替リスクが抑制され、安定した投資先として魅力的です。
カンボジアの不動産市場の特徴としては、次の点が挙げられます：
・経済成長率
経済は年率7%前後の成長を維持しており、不動産市場にもその影響が見られます
・人口構成
歴史的な背景によって若年層の割合が高く、賃貸需要が高いことから、特に都市部での不動産は安定した需要があります
・外国人の銀行口座開設が可能
カンボジアでは外国人も銀行口座開設が可能で、投資家にとって便利です
また、首都プノンペンでの不動産価格は比較的リーズナブルで、1,000万円台の価格帯でも投資が可能です。他のアジア諸国に比べて手が出しやすい価格であり、不動産投資初心者の方にもおすすめです。
4位. タイ : 4〜5%
タイの不動産市場は、日本人移住者や観光客に非常に人気があり、年間を通じて温暖な気候も多くの人々に好まれています。利回りは約4%〜5%で、バンコクでの不動産投資が安定した成長を続けています
また、Colliers Thailandによるレポートでは平米単価が10万バーツ（約45万円）未満、または1ユニットあたり300万バーツ（約1,350万円）未満の「低価格帯コンドミニアム」の供給が増加すると予測されています。安定したリターンの期待や、キャピタルゲイン（不動産売却による利益）も見込める状況です。
出典：Condo market shifts to low-priced units｜Colliers Thailand
5位. ベトナム：約4%
ベトナムの不動産市場では、表面利回り約4%とされています。2015年に行われた法改正によって、外国人投資家でも不動産購入が可能となり、コンドミニアムについては、全戸数の30%まで外国人の所有が認められました。
ただし、まだまだ規制も多いのが現状です。たとえば、「中古物件の購入が原則として認められない」、「法人名義で購入した場合には賃貸条件が厳しい」など、不動産投資に際しては十分な注意が必要です。
なお、ハノイの平均不動産価格（2020年〜2024年）は、1平米あたり約3,700万ドン（約21万8,300円）となっています。
また、ホーチミンでは、特定の地域で不動産価格がマイナス成長しているケースも見られるため、購入の際には市場動向を慎重に確認することが重要です。
番外. 日本：約4%
番外編として日本の表面利回りをご紹介しますと、カンボジアやタイの半分程度の水準となっています。
日本国内での不動産取得は、海外不動産の取得に比べると安心できる部分が多いものの、表面利回りで比較すると大きな収益を得るためには莫大な投資が必要となるでしょう。
【北米&オセアニア】海外不動産投資の国別利回りランキング
続いて、北米&アセアニア諸国における海外不動産投資の利回りランキングをご紹介します。
1位. アメリカ：約6%
アメリカの表面利回りは日本と同水準ですが、国力が強く、経済も安定していることからローリスク・ミドルリターンが期待できるため、不動産投資先として根強い人気があります。
2021年6月までは前年同月比で2桁成長が50週間続き、不動産価格が高騰していましたが翌月から1桁台に落ち着き、高止まり感を見せています。
アメリカの不動産は、手堅い投資手法で知られる中国人投資家が積極的に購入していることもあり、安定性の高い不動産投資だと客観的にも判断できるでしょう。
2位.オーストラリア：約5%
オーストラリアは、世界の富裕層の移住先ランキングで第1位を獲得している国です。南半球の中でも先進国に当たり安定性が高く、手堅い不動産投資先として知られています。
オーストラリアの不動産投資で着目すべきは空室率の低さです。全国的な空室率は2～3％程度で、日本の空室率が13.6％であることを考慮すると、その低さが際立ちます。
空室率が低ければ空家リスクも低く、安定した家賃収益が得られるでしょう。ただし、国土が非常に広いことから人口は都市部に集中しているため、投資先の選択肢が狭いという点に注意してください。
2位. カナダ：約5%
カナダの不動産市場は安定性が高く、築年数に関係なく不動産価格が下がりにくい傾向があります。不動産価格が下がりにくいことから、中期的に安定した投資が行えます。なお、ミシサガの不動産価格はおおよそ100万～200万カナダドル（約1億700万～2億1,400万円）が相場です。
4位. ニュージーランド：約4%
ニュージーランドは、日本人移住者や投資家に人気が高い国で、不動産市場の安定性と成長性が魅力です。表面利回りはカナダに次ぐ水準で、特に最大都市オークランドでは不動産価格の上昇が目立ちます。
コロナ禍ではわずか10カ月で価格が27％以上高騰し、将来的なキャピタルゲインへの期待が高まっています。ただし、不動産価格が高水準で推移し、外国人投資家向けの規制があるため、購入時の条件確認が重要です。長期的な資産価値の向上が期待できるニュージーランドは、堅実な不動産投資先といえるでしょう。
【ヨーロッパ】海外不動産投資の国別利回りランキング
それでは続いて、ヨーロッパ各国の表面利回りランキングをご紹介します。
1位. ウクライナ：約9％
ウクライナの表面利回りは約9％と、世界トップクラスの数値を記録しています。ただし、ロシアの軍事侵攻によりウクライナで不動産投資を行うことは、非常に難しい状況にあります。
実質利回りも高い傾向にあり、1,500万円程度から不動産を取得できる可能性もあるため、海外投資家にとってウクライナという投資先を失ったのは大きなダメージだと言えるでしょう。
ロシアによる軍事侵攻が一刻も早く終結し、ウクライナに平和な日々が戻ることを心より願っています。
2位. モンテネグロ：約7％
モンテネグロは南東ヨーロッパ、バルカン半島中西部の内陸に位置する国です。自然と古い街並みが調和した観光地が人気であり、2006年に独立した新しい国としても有名でしょう。
表面利回りは約7％と魅力的な投資先国ですが、モンテネグロでは建物を購入することはできますが、土地を取得するためには現地での会社設立が必要なため、ハードルが高いという特徴があります。不動産投資に関する情報量も少ないため、信頼できる投資パートナーを見つけられるかどうかが成功の鍵を握ります。
不動産売却時はキャピタルゲイン税がかかりますが、一律9％と日本の半分程度の水準となっています。
3位. アイルランド：約7％
アイルランドはヨーロッパの北西沖に位置し、グレートブリテン島に隣接する国です。ハロウィン発祥の地として知られるこの国では、インドネシアと同水準の表面利回りが期待できます。
「ヨーロッパのシリコンバレー」とも呼ばれ、首都ダブリンにはGoogleなど世界的なIT企業のヨーロッパ本部が置かれていることでも有名です。
そんなアイルランドでは不動産価格の高騰が続いており、キャピタルゲインが期待できる不動産投資先です。
4位. ルーマニア：約6％
ヨーロッパ南東部に位置し、カルパティア山脈に囲まれたトランシルヴァニア地方で有名なのがルーマニアです。表面利回りは約6％と高いものの、比較的治安の良いヨーロッパ諸国の中では、多くの治安問題を抱えている国でもあります。
外国人投資家が個人で土地を所有することはできませんが、一方で、建物の所有は可能となっています。現在はウクライナの隣国ということもあり今後情勢が安定しない可能性を考慮しなければいけません
5位. ポーランド：約5％
同じく、ウクライナの隣国であり、多くの難民を受け入れているポーランドも高利回りの国として知られています。ポーランドにおいて、外国人投資家は集合住宅の一室を購入することができ、居住権を保有していることが条件となります。
ウクライナ情勢の関係からポーランドでの不動産投資は難しいものの、古い物件であっても不動産価値が下がらない傾向が強く、築年数はむしろ値上げ材料になります。
不動産を長期保有していると、大きなキャピタルゲインが期待できるかもしれません。
海外不動産投資先を選ぶ基準
海外不動産投資は、国ごとの経済状況や市場特性によって成功の鍵が異なります。選定時には、経済成長率、賃貸需要、法規制、不動産価格、通貨リスクなど多角的に考慮することが重要です。それぞれの基準を詳しく解説します。
経済成長率と将来性
経済成長率の高い国は、不動産市場の成長が期待できます。都市開発や人口増加が進む地域では、不動産需要が安定して拡大します。
ただし、成長市場でも既に価格が高騰している場合は慎重な判断が必要です。人口構成や政府の政策も、将来性を見極める上で重要な要素となります。
賃貸需要
賃貸需要が高い地域は、投資物件の安定した収益につながります。若年層や外国人労働者が多いエリアは特に需要が高い傾向にあります。
しかし、供給過剰の場合は家賃が下落するリスクに注意が必要です。需給バランスを把握した上で、収益性を検討しましょう。
法規制の確認
外国人の不動産購入に関する規制は国ごとに異なります。ベトナムのように所有制限がある国もあれば、カンボジアのように規制が緩い国もあります。不動産購入後の契約条件や税制も重要なポイントであり、事前に専門家のアドバイスを受けることが安全です。
不動産価格と利回り
不動産価格と利回りのバランスが収益性を左右します。価格が安くても利回りが低ければ投資効率は低下します。
また、高利回り国でも、購入条件や将来的な価格変動を確認する必要があります。中長期的なキャピタルゲインも考慮した計画が求められます。
通貨リスクと経済安定性
現地通貨の変動は、収益に直接影響を及ぼします。経済が安定した国ほど、通貨リスクが低く安心して投資ができます。
たとえば、カンボジアは米ドルを使用しており為替リスクが比較的低いです。一方で、不安定な通貨の国では為替変動を見込んだ投資が必要です。
海外不動産投資の注意点
海外不動産投資では、物件購入時や運用中に発生するリスクを事前に理解することが重要です。現地の税制や管理体制、為替リスク、政治情勢、そして市場動向をしっかり調査し、計画的な投資を心がけましょう。
現地の税制と費用
不動産購入には、国ごとに異なる税制や追加費用がかかります。購入時の印紙税や登記費用、保有中の固定資産税、売却時のキャピタルゲイン課税などが代表的です。
たとえば、フィリピンでは不動産税率が約1〜2%程度とされますが、その他の手数料が追加される場合があります。また、税制の変更は頻繁に起こるため、最新情報を確認し、総コストを見積もることが大切です。
購入後の管理体制
海外不動産は購入後の管理も課題です。賃貸運用では、物件管理を任せる業者の選定が重要になります。
不適切な管理が収益の減少やトラブルの原因になることも。管理費用やコミュニケーションのしやすさ、現地でのサポート体制を事前に確認しておきましょう。自身で現地訪問が難しい場合、信頼できるパートナー企業の活用が鍵となります。
政治・社会情勢の影響
政治的不安定や社会情勢の変化は、不動産価格や賃貸需要に直接影響を与えます。たとえば、途上国では規制変更や政権交代が多く、外国人投資家に不利な状況を生むこともあります。
最新の情報を常に把握し、不安定な国への投資には慎重に考えることが大切です。また、現地のニュースや専門家の意見を取り入れることが役立ちます。
中長期的な市場動向
短期的な利益を求めるよりも、中長期的な視点で市場動向を分析することが大切です。人口増加や都市開発の状況、政府の経済政策など、将来の需要と供給のバランスを見極めましょう。特に、インフラ整備が進む地域では長期的な資産価値の上昇が期待される場合があります。
まとめ
海外不動産投資には、税制や費用の理解が不可欠です。購入後は、現地の管理体制をしっかりと整えることが求められます。
また、海外不動産投資では、為替リスクを軽減するため、通貨変動の影響を考慮する必要があります。加えて、政治・社会情勢や市場動向の変化が長期的に投資成果に影響を与えるため、安定性を確認した上で投資を進めることが大切です。
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