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2018-07-23

韓国のマンション投資ガイド。メリットやデメリット、おすすめエリアまで解説!

  • 海外不動産コラム


日本から地理的に近い外国と言えば韓国。日本国内よりも気軽にアクセスできるほど身近な存在なので、韓国の不動産市場にも興味を持つ人もいるのではないでしょうか。

また、実際に韓国のマンション購入を検討しようと思った時に、こんなことを疑問に思うかもしれません。

「マンションを購入するのにおすすめのエリアは?」

「韓国でマンションを購入する際に注意すべきことは?」

このような疑問に答えるため、今回は韓国でマンションを購入する際に知っておくべきことを紹介していきます。

韓国のマンションを購入するメリット


韓国の不動産には「アパート」や「ビラ」、「オフィステル」などがありますが、居住用として人気があるのは「アパート」で、日本ではマンションに該当します。常時警備員がいるためセキュリティー面で安心。日本人駐在員の多くがアパートに住んでいます。

続いて韓国でアパートを不動産投資として購入する場合のメリットを見てみましょう。

2.「グローバル不動産仲介事務所」が利用できる

ソウル市をはじめとした一部の地方自治体には、「グローバル不動産仲介事務所」が設けられています。英語、日本語、中国語などの語学力を備えていることはもちろん、外国人との不動産取引実務に秀でた仲介業者がいるため、スムーズな不動産取引ができるでしょう。

3.オーナーが強い


韓国の不動産慣習の特徴の1つは、オーナーが非常に強いということ。経済の低迷が続く韓国では、ソウル近郊などで部屋や住居を借りられない人々が続出しているといいます。その背景には、韓国特有の賃貸制度「チョンセ」があり、高額な保証金を要求するオーナーが増えていることが挙げられます。

また、韓国では契約満期の約3週間前から、次の入居者探しのために、住んでいる部屋の中を見学させることに協力しなければなりません。韓国オーナーの権利の強さを示す事例と言えるでしょう。

韓国のマンションを購入するデメリット


1.政府対応は現状のまま 新施策は期待薄

外国人の不動産取引が増加傾向にある韓国ですが、課題や問題など政府当局が介入するようなケースは現状ほとんどないという認識を持っています。このため外国人の不動産取引に関してさらなる円滑化に努めるなど、新たな施策導入などの展開は期待できません。

2.不動産投資移民を受け入れる施策も


韓国には、一定額以上の不動産投資を行った外国人に永住権を付与する制度「不動産投資移民制度」があります。これは済州道など一部の地域でのみ導入されています。

近年、この制度を背景に、済州道で中国人による不動産取得が過熱し問題視されています。しかしながら、不動産投資移民制度は法務部所管業務とのことで、韓国国土交通部は問題に関与しない構えを見せています。

3.トラブル増加で社会問題に、危険をはらむ「チョンセ」

伝統的な賃貸の保証金制度「チョンセ」は、入居時に一括払いした保証金が退去時に全額戻ってくるシステムで家賃負担は実質ありません。オーナーはまとまった資金を元手に運用し利益をあげるのが目的となっています。

多くのオーナーは新たな不動産を購入し転売することで利益を得ていましたが、最近は金利にも低く、景気が良かった頃のように稼げなくなってきています。このため、オーナーが退去時に保証金を用意できなかったり、契約延長をお願いしなくてはいけない事態になるなど社会問題にもなっています。

韓国のマンションを選ぶのにおすすめのエリア


1.東部二村洞(トンブイチョンドン)エリア。通称「日本人街」、駐在員が集う街

ソウルでもアッパーミドルクラス以上の世帯が暮らしている地域で、特に日本人が多数居住するエリアとして知られる「東部二村洞」。漢江市民公園など、市民の憩いの場が近くにあり治安も良好。ここに住む韓国人も外国人に慣れているため、日本人は気持ちよく過ごすことができるでしょう。

この地域には1万世帯以上のアパートが立ち並んでおり、日本の団地を思わせる大規模住宅地となっています。アパートは25坪から100坪程度まで幅広い物件がそろっています。

ソウル市内を南北に縦断する地下鉄4号線、さらに東西を横断する国鉄と連結する二村駅が徒歩圏内にあるほか、繁華街の明洞やロッテ百貨店方面へのバスのアクセスも良く、交通の便が優れています。

2.新村(シンチョン)エリアはソウル随一の学生街


新村は地下鉄2号線新村駅周辺エリアで、ソウル随一の学生街の1つです。ソウル駅から新村までは地下鉄で約15分。近くには延世大学をはじめ、梨花女子大学、西江大学などの有名大学があります。

学生向けの安くて小さめのワンルームが多いのが特徴。また、各大学には外国人用の韓国語語学学校があるため、日本人留学生の居住率も高い地域となっています。学生街のため飲食店などの商業施設が多く、若年層が居住するケースが多く見られます。

3.注目度の高い新興ビジネスエリア、江南(カンナム)

高学歴層、専門職に就く人々、中産階級や上流階級など、韓国で最も富裕な世帯が暮らしていることで知られるエリアです。

文化施設をはじめ、COEXなどの商業施設やオフィスビルが集まるソウルの副都心で、韓国大手企業のサムソン本社もこの江南にあります。

単身赴任者が居住するケースが増えており、ワンルームタイプのマンションが多いのも特徴。また、ソウル中心部に直結する交通網が整備されており大変便利です。近年は日系企業も進出しており、日系企業駐在員居住比率が上昇しています。

韓国のマンションを購入する際の注意点


1.不動産取引にあたっての事前申告が必要

韓国は1998年以降に「外国人土地法」を改正し、外国人による不動産取引を「事前申告制」に変更。韓国人、外国人ともに不動産取引にあたっての事前申告は必要とされています。申告された取引は全てデータベース化され、国別・地域別・用途別等の種別毎に外国人の不動産取引状況を管理し、政府施策の参考として活用しています。

2.韓国不動産投資に付加される税金に注意


取得税、固定資産税、譲渡所得税などの不動産関連租税は韓国人と同様に課せられ、譲渡所得税・長期保有特別控除など税制減免も適用されます。

不動産の購入の際は、取得税、登録税、付加価値税などを納付します。ただし、外国人投資地域の場合は取得税と登録税は減免されます。さらに、不動産購入後に不動産を保有し続けている間は財産税などを毎年支払わなければなりません。例えば住宅の場合は、不動産価値の約0.1〜4.0%、土地の場合は0.07〜5.0%に相当します。

また、投資目的で購入した住宅の公示価格が合計6億ウォン以上(約6億円)を超える場合は、総合不動産税が課せられるケースもあります。

3.不動産を売却する際も追加の税金に注意

不動産売却時は2つの税金について注意が必要です。1つは譲渡所得税で、外国人も韓国国税庁の譲渡所得税が適用されます。1年以上保有している不動産を売却する際に、個人の譲渡所得は長期キャピタルゲインとして扱われます。このため、本人の所得に比例した税金が徴収されるのです。

もう1つの税金ですが、外国人投資家は、所得税法及び法人税法に基づく源泉徴収税納付義務が付加されます。源泉徴収税率は総販売額の一定割合に該当し、譲渡価額の10%、または譲渡差益の20%のいずれか少ない金額を基準とします。

また、外国人投資家は韓国の国税庁に譲渡所得税などの税金納付後、源泉徴収額の超過徴収された一部あるいは全部を国税庁から還付を受けることができる場合もあります。

まとめ


今回は韓国のマンション投資に関連する事柄について解説してきましたが、いかがでしたでしょうか?韓国では外国人に対してもオープンな不動産投資を推進しており、検討する価値はありそうです。この時、韓国独自の不動産慣習についてはよく理解しておく必要があるでしょう。

SEKAI PROPERTYでは、現地のデベロッパーや不動産エージェントと提携し、いち早く正確な情報を提供できるほか、現地日系企業とも複数提携しており常に新しい情報を入手することができます。海外不動産投資を検討している方はお気軽にお問い合わせください。