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2018-07-23

ミャンマーのコンドミニアム投資ガイド。購入方法やおすすめエリアまでを解説

  • 海外不動産コラム


2016年の新コンドミニアム法制定から約2年。2018年1月、ついにコンドミニアム法の細則が発表されました。これによって、外国人でもコンドミニアムを所有することが現実となり、現在ミャンマーの不動産業界は大いに賑わっています。

アジア最後のフロンティアともいわれるミャンマーでコンドミニアムを購入を考えている方へ向けて、そのメリットやデメリットなどをまとめてみました。

ミャンマーのコンドミニアムを購入するメリット


2016年の新コンドミニアム法制定から、一気に注目を浴びるようになったミャンマーの不動産投資。実際にコンドミニアムを購入した際に得られる5つのメリットを、それぞれ解説していきます。

法整備が進んでいる

外国人がコンドミニアムを購入することができなかったミャンマーですが、2016年に「新コンドミニアム法」を制定。さらに2017年には新コンドミニアム法の施行規則が発表されたことにより、外国人でも国の法律のもと安心してコンドミニアムの購入をすることが可能となりました。

2018年1月に発表された細則では、建坪0.5エーカー以上、6階建て以上の物件において、40パーセントまでは外国人の名義で物件が所有できるようになっています。

ミャンマーの発展が見込まれている


ミャンマーでは、2016年の軍事政権終結以降、民主化とともに経済開放が進められています。税制優遇措置の導入や経済特区の創設などが行なわれ、外資の導入にも力を入れています。

そんな状況から、今後の経済発展を見込んだ海外企業のミャンマーへの進出も増加していて、首都ヤンゴンでは、建設投資なども盛んになってきています。ミャンマーは、今後ますます発展とともに注目が高まることが予想され、不動産投資に乗り出す投資家が増加しています。

不動産価格が上昇している

経済の民主化も進められているミャンマーでは、軍事政権下で規制されていた外貨が流入するようになりました。これに加えて、新コンドミニアム法の施行により、外国人不動産購入の規制が緩和されたため、不動産の価格は上昇傾向にあります。

また、賃貸に関しても需要に対して供給が足りていない状況が続いているため賃料は上昇傾向にあり、今後もこのような状況が続くと予想されています。

高いインカムゲインを見込める


日系企業を含め、現在海外企業のミャンマー進出が増加しているため、特にヤンゴンなどの都心部では、外国人駐在員向けの賃貸物件の需要が高まっています。

そのため、家賃相場がかなり高くなっているのが現状で、中には日本の東京と変わらないくらいの賃料を設定しているコンドミニアムもあるくらいです。しかしながら、不動産物件自体はまだまだ安い価格で手に入るため、高いインカムゲインを見込むことができるのが最大のメリットといえそうです。

物件価格が手ごろ

不動産価格が上昇中のミャンマーですが、ヤンゴンで手ごろな価格でコンドミニアムを購入することも可能です。2018年7月現在、ミャンマーのコンドミニアムを販売する不動産業者のサイトの販売価格を確認してみると、最高価格は日本円で約1億円強。

ハイグレードな新築物件はかなり価格が上昇しているようでしたが、安いものだと500万円しない物件もあり、スペックなどを鑑みても物件価格は比較的手ごろだと言えそうです。

ミャンマーのコンドミニアムを購入するデメリット


ミャンマーのコンドミニアムを購入する場合に生じるデメリットについて、気をつけるべき3つのポイントをピックアップして解説していきます。

土地の所有権が得られない

ミャンマーでは、土地はすべて国家の所有となっているため土地を購入することができないというのがひとつ目のデメリットです。土地に関しては使用権を得るという形になりますので注意が必要です。

土地の使用権ですが、使用期間は50年と定められています。10年間の延長を2回行うことができるので最長で70年まで土地を使用することができます。

コンドミニアムの所有に制限がある


コンドミニアムの所有に制限があるという点もデメリットのひとつです。コンドミニアム法下では、外国人名義で物件が所有できるのは、建坪0.5エーカー以上、6階建て以上の物件において、40パーセントまでとなっています。

カントリーリスクがある

軍事政権下にあったミャンマーは、長らく国際社会から締め出されていたため、ODNなどの支援も得られていませんでした。その影響から、インフラ整備がかなり遅れているという現状があります。

また、法制度が古いため改正が必要といわれていますが、改革スピードが遅い、国民の人材育成ができていないなどといった問題が外国からの投資を阻害し、発展の妨げになりかねないという懸念があることも事実です。

ミャンマーの近年の経済発展をこのまま推し進めていくためには、外国資本の投資が必要となります。今後の発展は民主主義政府の動向にかかっていますが、まだまだ政情が不安定なところもあり、この辺りのリスクについてはしっかり考えておく必要があります。

ミャンマーのコンドミニアムを選ぶのにおすすめのエリア


ミャンマーでコンドミニアムを購入するならどの地域に注目すべきなのかを調べてみました。現在はヤンゴンが一強なようです。

ヤンゴン


首都がヤンゴンからネイピートに移ったという背景もあり、ヤンゴンでは政府機関などの跡地がミャンマー政府各省の保有地となっています。この保有地にBOT(建設・運営・譲渡)方式でコンドミニアムが多く建設されています。

また、ミャンマーの計画財務省では、2018年から6か月のヤンゴン管区の経済成長率を8.6%と発表。国内でも経済発展が著しい場所で、外国企業の進出も増加しています。今後も商業施設や高級ホテルなどの進出が予想されていることもあり、物件の価格上昇や高価格の賃料を見込むのであれば、ヤンゴンは最も注目すべき地域といえるでしょう。

中でもダウンタウンやその近郊エリアは、今後、商業施設や住宅用地の開発予定地となっていることもあり、インカムの値上がりが期待できそうです。

マンダレー


ビルマ(ミャンマーの以前の国名)最後の王朝の首都であったマンダレーは、現在はヤンゴンに次ぐミャンマー第2の都市。

1999年にはマンダレー国際空港も完成し、観光客も増えています。また、ミャンマー最大の中国資本の拠点でもあり、今後も経済発展が予想される地域でもあります。

日本企業の進出も増えていて、日本人の居住者も比較的多いといわれているマンダレーにも、商業施設やオフィス施設を備えた高級コンドミニアムが登場しています。今後の伸びしろに期待して、注目すべき地域といえそうです。

ミャンマーのコンドミニアムを購入する際の注意点


ミャンマーでは、コンドミニアム法を逆手に取った不動産詐欺が増えています。リスクを回避するために、その手口や注意点などを調べてみました。

不動産詐欺の横行の実態を知っておく

ここまで触れてきたように、ミャンマーで外国人が不動産を所有するにはさまざまな制限があります。そこを逆手に取り、「現地のミャンマー人の名義なら不動産を購入できる。名義を貸しますよ」といった話しを持ちかけられるケースが増えています。

法を潜り抜けるという点で利用する業者もあるようですが、トラブルに巻き込まれてしまうことがほとんど。名義を貸してくれるはずのミャンマー人がお金を持ち逃げしたなどというケースや、名義を貸しただけのミャンマー人に不動産ごとのっとられるというケースもあります。そもそも、名義を借りても所有できるのは他人名義の土地や不動産ですので、危ない話やうまい話には細心の注意が必要です。

信頼できる不動産投資業者を見つける

ミャンマーで安全にコンドミニアムを購入する場合、信頼できる不動産業者を見つけるというのが大きなポイントとなってきます。しかし一方で、現地では多くの詐欺業者が横行しているという事実も。自分自身の責任で、現地の情報収集は慎重に行うようにしましょう。

まとめ


いかがでしたか。今後の発展が見込まれているミャンマーでは、cが実施されたばかりという現状もあり、投資家の注目度も高まっています。しかし、一方ではまだまだカントリーリスクは避けて通れないという現状もあります。

不動産投資は、今後さらなる盛り上がりを見せそうですが、現在が黎明期ということもあり詐欺などのさまざまなリスクもあります。不動産投資をする場合は、これらを加味して、慎重に考慮することが必要かもしれません。