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2018-06-20

インドネシア・ジャカルタのコンドミニアムの魅力。賃貸・購入情報まで解説!

  • 海外不動産コラム


ひと昔前は、ジャカルタと聞くとフィリピンのマニラと並び、治安の悪いアジアの国を代表するイメージがありましたが、現在は大都会の都心のビルやマンション、ショッピングモール、スーパーなど、人が集まる場所はセキュリティーも厳重で、ライフスタイルを楽しむ多くの人で賑わっています。

日系企業が進出しているインドネシアの首都で巨大都市のジャカルタには、日本人を含めた外国人の駐在員が多く、家族連れでコンドミニアムやタウンハウスに滞在している人も沢山います。

今回はそんなジャカルタの住居スタイルの魅力と生活環境について、ご紹介します。

ジャカルタのコンドミニアムの魅力と生活観光


インドネシアではコンドミニアム(分譲マンション)のことを「アパート(Apart)」と呼びます。(以下「アパート」とします)ほとんどの建物が高層タワーで、大都会ジャカルタの風景を高い所から見渡せる眺望がある部屋が特徴です。アパートからは昼の街並みの様子と華やかな夜の夜景を毎日楽しむことができます。

また、安全性の高いセキュリティーで快適な生活を送れます。常に警備員がいて、エントランスから各部屋に行くにはセキュリティーを通さないと中に入れません。至る所に防犯カメラも設置されており、常時安全に対する監視の目が働いています。

そして、戸建て住宅の場合は自分自身で建物のメンテンナンスを行わないといけませんが、アパートの場合は全て管理業者が行ってくれます。敷地内の清掃や設備の手入れなど、常に快適に暮らせる環境が整っています。

アパートの施設にはスイミングプールやジム、レストランやカフェ、ジョギングコースや子供たちが遊べる公園などがあり、とても充実しています。ジムの中にはスタジオもあり、ヨガやエアロビ、ズンバレッスンなどのプログラムもあります。

スパやショッピングモールが併設されているアパートでは徒歩でアクセスができてしまうので、敷地から外に出ることなく、人混みや渋滞から解放されたストレスのない生活を楽しむことができます。

ジャカルタのコンドミニアムを選ぶのにおすすめのエリア


住居を選ぶ時、どのようなライフスタイルを送るかでエリア選びは変わってきます。それでは大都市ジャカルタの人気エリアをご紹介します。

ビジネスの中心街「タムリン/スディルマン(Thamrin/Sudirman)」

ジャカルタの中心部にあるビジネス街で、「グランドインドネシア」や「プラザインドネシア」など大きなショッピングモールが近くにあります。日本食スーパーや日本人経営の病院もあり便利なエリアです。

高級商業エリアで日本人や欧米人に人気「スナヤン(Senayan)」

ジャカルタ中心部の南側でスディルマン通りへのアクセスが便利な立地です。高級商業エリアで日本人や欧米人に人気の街です。「プラザスナヤン」「スナヤンシティ」などの大型ショッピングセンターや日本食レストランもあり、ゴルフ場から近い閑静な住宅街もあります。

高層ビルの風景が綺麗な「クニンガン(Kuningan)」

ジャカルタ中心部よりやや南東側に位置しています。「カサブランカモール」「ロッテショッピングアベニュー」といったショッピングモールや高級ホテルがあります。高速道路へのアクセスが良いため、ジャカルタ東部への工業団地に勤務の人には便利なエリアです。

日本人が集まる街「ブロックM/ガンダリア(Block M/Gandaria)」

ジャカルタの南側に位置するブロックMは、日本人学校やスディルマンエリアに行きやすいため、家族連れの日本人に人気です。「プラザブロックM」「ガンダリアシティモール」といったショッピングモールがあり、日本食スーパーや日本食レストランも続々とオープンしています。

ジャカルタのコンドミニアム選びで注意すべきこと


質の高い豊かなライフスタイルを楽しめるインドネシアのコンドミニアムですが、物件を選ぶときに気をつけるべきポイントもいくつかありますのでご紹介します。

築年数

ジャカルタではある程度築年数が経った物件の方が、害虫駆除や雨漏り、水回りのトラブル対応・メンテナンスにも慣れているため、住み心地がよいとされています。

周辺環境

コンドミニアムに併設されているスーパーやショッピングモールに直結しているところは徒歩でも行けるため買い物に便利です。また、周囲の音が気になる方は、近くにモスクがあるか、アパートやビルの建設計画、大音量を出すクラブなどがあるか、などの確認も必要です。

通勤アクセス

ジャカルタでは通勤の時間帯は渋滞がひどく、移動に時間を多く取られるため、ジャカルタ勤務の駐在員の方は勤務先までのアクセスを考慮し、ロケーションを選ぶ必要があります。

ジャカルタでコンドミニアムを賃貸するには


インドネシアでは充実した施設が整っている「アパート」が、日本人が考える一般的な高級マンションに相当します。ジャカルタでは大半の日本人がこのアパートの部屋を借りて暮らしています。日本のマンションとの大きな違いは、オーナーが自ら選んだ家具や、テレビ・エアコン・電子レンジ・冷蔵庫・洗濯機・ウォーターサーバーなどの家電、包丁・まな板・フライパン・お鍋などの調理器具からテーブルウェアまで、最初から部屋に備えられているところです。そのため、衣服類があれば、すぐに生活を始めることができます。契約期間は原則1年~2年で、その分の家賃を前払いしなければなりません。家賃とは別に、光熱費・インターネット代等がかかります。

短期~中期滞在可能な「サービスアパートメント」

アパートの中には「サービスアパートメント」というのもあり、短い期間からでも使用できるタイプもあります。設備はアパートとほとんど同じで、契約期間は1日単位や1ヶ月単位も可能です。また家賃には光熱費や掃除などのサービス料が含まれます。シーツやタオルの交換、お部屋の掃除やお食事などのサービスが付いたもので、単身者にとっては便利な物件です。同じクオリティの建物の場合、アパートメントより30%~40%程度賃料が高くなります。

賃貸するまでのステップ

  1. エージェントへ問合せをする
  2. ジャカルタでは日本語で案内をしてくれる会社がいくつかあります、希望条件を伝え内覧日程を決めます。

  3. 物件の内覧
  4. 雨漏りの心配が無いか、周辺環境の騒音などの問題は無いか、アクセスは便利か等、現地で確認します。

  5. 契約手続き
  6. 希望の物件が決まったら、エージェントを介して契約手続きを進めて貰います。

  7. 敷金・家賃のお支払い
  8. 契約書類の発行後、敷金と家賃の支払いを行います。

  9. 物件の引き渡し
  10. 申し込み完了後、オーナー側による設備の点検が完了し、その後引き渡しとなります。部屋の鍵が渡されて完了です。

ジャカルタでコンドミニアムを購入するには


インドネシアに長期で住む場合、賃貸で家賃を払い続けるよりも、自分で物件を購入した方が良いのではと考える人も多いと思います。ここではジャカルタでコンドミニアム購入を検討している方に向けて、ポイントを紹介させて頂きます。

コンドミニアム購入のステップ

インドネシアの不動産を購入する際は、以下のような流れとなります。

  • エージェントに問い合わせる
  • 物件を視察する
  • 購入申込書を提出し、予約申込金を支払う
  • 売買契約を結ぶ
  • スケジュールに沿って支払いを行う
  • 引き渡しを行う(物件の引き渡し後、一般的には数か月で登記が完了します)
  • 入居の準備をする

外国人に対する所有権の制限と最低購入価格

インドネシアでは、外国人は住宅については使用権として購入ができ、使用期限は最大80年です。購入できる物件の最低価格も決まっています。首都のジャカルタでは、アパートやマンションなどの区分所有は50億ルピア(約4200万円)が最低購入価格となります。

購入時にかかる税金

インドネシアでの税金は多国と比べてやや高めに設定されています。買い手は土地・建物取得税5%、土地証書の取得1%、さらに高級住宅や別荘、コンドミニアムを購入する場合20%の贅沢品に対する課税があります。

支払方法について

インドネシアでは既存の物件を購入する時の代金は一括払いが一般的です。ただし建設予定や建設中の状態の「プレビルド」と呼ばれる新築物件の場合は、分割払いが可能です。分割払いの途中において第三者へ譲渡することも可能です。またインドネシアでは国内の消費や取引において、外貨での決済は制限があります。そのため不動産購入時の支払いも基本はインドネシア・ルピアを使用します。

プレビルド購入の注意点

まだ建物が建ってない状態で購入するプレビルド物件は、人気の物件を格安に購入できる方法として重宝します。一方で、完成しないリスクもあるため、物件購入する際は信頼性のある大手ディベロッパーを選ぶことをおすすめします。

新築物件か中古物件か

新築物件の場合は建設される数年前から売り出しが始まり、完成前にほぼ部屋は完売してしまうことが殆どです。安く物件を購入できるメリットがある反面、アパートが完成するまで数年待たなければいけません。早く物件に住みたい場合は中古物件を検討しなくてはいけません。またインドネシアでは新築で購入した方が中古物件よりも安いという傾向がありますが、新築物件の多くが何も無い箱状態なので、キッチンや内装のレイアウトは自分でデザインを決めて設置しなくてはいけません。

信頼できる仲介会社を選ぶ

現地の物件探しから契約、オーナーとの交渉をサポートしてくれる仲介会社は強い味方です。購入後の管理や賃貸、売却時までサポートしてくれるか判断し信頼できる仲介会社か判断してサービスを利用しましょう。

まとめ

以上、東南アジアを代表する、インドネシアの巨大都市ジャカルタのコンドミニアムのご紹介でした。

多くの日系企業が進出しているインドネシアでは家族連れで滞在をしている駐在員の方が多く、インターナショナルスクールや病院も充実しており、快適な生活環境が実現できます。

インドネシアは新興国としてこれからさらに発展が期待されていますので、今のところいろいろと制限はありますが、投資先の一つとして注目してみてもいいかもしれません。

SEKAI PROPERTYでもインドネシア不動産の購入について、相談を受け付けておりますのでお気軽にご相談ください。


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ライター:小野寺 涼
株式会社プランニングネットワーク「楽園Bali Style事業部」2008年よりバリ島に移住、現地不動産管理会社(プロパティーマネジメント)にて幅広いタイプの不動産の取り扱いに携わる。現在、フィリピンやインドネシア国内の投資案件、リゾート開発、不動産の購入・売却のサポートを行う(株)プランニングネットワークにて、現地事業責任者として従事している。