最近、海外で不動産を買って節税しようという言葉をよく聞きますが、アメリカの不動産の節税効果はどうでしょうか。今回はアメリカの不動産の節税についての解説です。
海外の不動産で節税効果を狙うためには
海外の不動産で節税効果を大きく出すためには、その物件に以下の条件があてはまる必要があります。
- 土地と建物では建物の価格比率のほうが高いこと
- 中古市場が活発で、日本の法定耐用年数を超えていても売却するときに、購入額を下回らない価格で回収できること
この二つの条件を満たすのがアメリカの不動産なのです。
アメリカと日本では建物の価値に対する考え方が違う
アメリカと日本では土地と建物の価値に対する考え方が、大きく異なります。
日本では基本的に土地の価値が高く、建物の価値は年数の経過とともにどんどん下がっていきます。
それに対してアメリカは、不動産市場が中古物件市場なので、土地と建物の価格の割合が、2:8~4:6と中古でも建物の評価が高く、メンテナンスをきちんとしていれば、年数が経過しても建物の価値はあまり下がりません。
建物価格が高ければそれだけ減価償却費をとれ、効果的な節税が期待できるということになります。
減価償却費とは
物は年数とともに劣化していくので、その分を償却されたと考えて経費に計上するという税制上の考え方を減価償却費といいます。不動産では、土地は劣化しませんので建物にだけ減価償却費が適応されます。
減価償却費の計算は以下のようになります。耐用年数分、毎年経費に計上できます。
また、各建物の法定耐用年数は以下の通りです。
| 鉄筋コンクリート(RC) | 47 年 |
|---|---|
| 重量鉄骨 | 34 年 |
| 軽量鉄骨 | 19 年 |
| 木造 | 22 年 |
そして、新築の場合、この表の通りですが、中古の場合、以下のようになります。
例えば、築20年鉄筋コンクリートのコンドミニアムを6,000万円で購入した場合の減価償却費は以下のようになります。
約190万円を31年間、毎年経費に計上できるということになります。
このコンドミニアムを賃貸に出していて、毎年の家賃収入が240万円くらい出ていたとすれば、そこから190万円を経費として落とせるので、課税額が下がります。
減価償却は、投資としての運用益はでていても税務上マイナスとして処理をして計上することができるのが魅力です。
ちなみにアメリカでは建物の法定耐用年数は居住用なら27.5年、商業用なら39年と決まっていて、この耐用年数は中古で売り出されると、購入された時点でリセットされるという、日本人の感覚ではびっくりするような法律になっています。
築50年の木造住宅を購入しても、購入した時点で法定耐用年数はそこから27.5年になるのです。
これが建物の物件価値が下がらず、中古市場が活発な要因にもなっています。
大きく節税するなら加速度償却
ここからはまた日本の減価償却の話に戻りますが、それでは、法定耐用年数を過ぎた物件の場合どうなるのでしょうか?
耐用年数を超えた建物は
で減価償却をできます。これを加速度償却と言います。
加速度償却は以下のようになります。
| 鉄筋コンクリート(RC) | 47年以上の物件:9年で償却 |
|---|---|
| 重量鉄骨 | 34年以上の物件:6年で償却 |
| 軽量鉄骨 | 19年以上の物件:3年で償却 |
| 木造 | 22年以上の物件:4年で償却 |
例えば、築23年の木造の一軒家を1億円で買ったとします。
土地代は3000万円、建物代が7000万円なら減価償却は建物代にのみかかるので
が減価償却として適応されます。日本での確定申告の際に1750万円を4年間経費として献上できるのです。
この建物の利益が1年間で100万円だったとすると、利益が出ているにもかかわらず、実際は使っていない1,650万円を損益として税務上処理できます。
ただ、1650万円を経費に計上できても、そもそも給与所得や事業所得が1650万円以上なかったらあまり意味がなくなります。
それどころか、その後にしっかり減価償却費を経費として落としきれずにその物件を売却してしまうと、かえって損してしまう可能性もあるのです。
注意が必要な不動産譲渡所得税
アメリカ不動産購入の際にはかならず知っておくべき「譲渡所得税」の存在があります。不動産譲渡所得税とは売却した不動産の売却益にかかる税金のことです。
例えば、1億円で買った一軒家が1億1,000万円で売れました。この時、売却益は差額の1,000万円と考えがちですが、ここで頭を出してくるのが先ほどの減価償却費です。減価償却費分、建物の価値は減ったと考えられますので、
となるのです。(実際にはここに購入経費、売却経費、金額によっては譲渡税なども引かれますので、ここでは概算です)
売却益8000万円に譲渡所得税20%~39%がかかりますので、20%なら1,800万円が売却した年に課税されるということです。
減価償却費を毎年500万円以上経費から引かれていれば、それでも節税効果があったと言えますが、毎年300万円しか減価償却費を経費から落とせず、譲渡所得税が1,800万円来たら、節税効果があったとは言えませんね。
加速度償却で節税効果が狙うためには、ある程度所得が必要ということです。
まとめ
アメリカの不動産は、家賃収入にあまり税金を乗せたくない人や、高所得の人にとっては節税しやすい条件を備えた魅力的な不動産といえるでしょう。
ただ、この海外不動産のスピード償却のスキームは税逃れではないか、という会計検査院から最近問題定義もでているので、今後税法が変わる可能性もあり、注意が必要です。
今回は節税の概要について書きましたが、税金は個々の物件の条件によってもかわってきますので、こちらの記事は参考に、詳しくはアメリカの税金の話ができる会計士、税理士にご相談ください。
SEKAI PROPERTYではアメリカの不動産の購入についてご相談を受け付けておりますので、お気軽にお問い合わせ下さい。
