東南アジアでは経済発展が続いており、不動産価格の上昇も見込まれます。とくに、カンボジアは、首都プノンペンや世界遺産の街であるシェムリアップで不動産開発が進み、不動産投資が注目されている国の1つです。
今回、弊社代表取締役の遠藤がシェムリアップの物件「アンコールグレイス」を購入したことを受けて、カンボジア不動産投資の魅力やアンコールグレイスを購入した決め手、今後の出口戦略などをインタビュー形式で紹介します。カンボジアを含む東南アジアの不動産投資にご興味がある方や、地理的・政治的リスクなどに不安を抱えている方は、本記事をご参考にしてみてください。
「カンボジア不動産投資の魅力」とは
Q.東南アジアのなかでも「カンボジア」に注目した理由とは？
今後、東南アジアは人口が増え続けていくことから、早い段階で東南アジア方面の不動産投資に注目をしていました。そのなかでも、カンボジアに興味を持った理由は「価格の安さ」です。
海外不動産の購入はローンを組むことが難しく、仮にローンを組めたとしても高金利での借り入れとなります。また、東南アジアでも一部の都市では、すでに物件価格が高騰しており、なかなか手が出しにくい状態でした。
そこで、カンボジア・プノンペンの不動産を調べたところ、都心の一等地でも1000万円、2000万円と購入しやすい価格であったのが理由です。
Q.ほかの国にはない「カンボジア不動産投資の魅力」とは？
カンボジア不動産投資の魅力は、なんと言っても「米ドル」で運用できることです。不動産投資を行う場合はその国の通貨で運用することになりますが、カンボジアは東南アジアで唯一、米ドルを基本通貨としています。
通貨として安定していることや、運用益をそのまま米ドルで受け取れること、金融機関に高金利で預けられることが、カンボジア不動産特有の魅力でもあります。
現地で感じるカンボジアの経済成長
Q.10年間で変わった大きなこととは？
プノンペンを最初に訪問したのは、2012年のときです。ちょうどイオンモール1号店がオープンして2日目で行ってみたのですが、人がまったくおらず、ガラガラな状態でした。
しかし、4年後再びプノンペンを訪れた際にイオンモールに行ったところ、車が駐車場に入りきらないほどの多さで、フードコートは満席になっていました。また、現地の方は1パック500円ほどする寿司を普通に食べていました。ブランドショップにも人が集まっており、それくらいカンボジア人が経済的に豊かになったのかなと感じます。
Q.プノンペン街全体における変化はありましたか？
2012年にプノンペンを初めて訪れた際に、街で一番高い建物から外を眺めたところ、10階以上の建物は2ヵ所くらいしかありませんでした。今は数えきれないくらいの高層ビルやコンドミニアムが続々と建設されている状況です。
また、人口も増加しており、プノンペンだけで現在の200万人から2035年に3倍の600万人にもなると言われています。感覚としては50年前に銀座の不動産を購入しているのと同じで、人口が増え続けていくなかで、不動産投資での成功を狙えると考えています。
Q.移住はおすすめですか？治安は良好ですか？
カンボジアのコンドミニアムには警備員やオートロック式のドアがついています。比較的治安も良好で、わたし自身過去に犯罪に巻き込まれたこともありません。ただし、ひったくりには気を付けてください。
現在は、イオンモールやマックスバリュー、スターバックス、セブンイレブンなど、日本人にも馴染みのある商業施設が多くあります。生活に不便を感じることもなく、ご飯もおいしいので、今後移住を検討している方にもおすすめの国です。
数ある物件のなかから「アンコールグレイス」に決めたきっかけ
Q.首都ではなく、第二の都市「シェムリアップ」の物件を購入した理由とは？
もともと、都心・一等地戦略で不動産投資を行っていましたが、違うジャンルの物件にもチャレンジしてみようと思いました。以前、仕事の関係で「アンコールワット」を訪れた際に、遺跡の規模に感動したことや、外国人観光客の多さに感銘を受けたのがきっかけです。
また、トリップアドバイザーで2年連続世界1位の観光地に選ばれたと知り、シェムリアップという街自体に興味を持ちました。
Q.アンコールグレイスを購入した決め手とは？
プノンペンでの不動産開発に成功したデベロッパーが、シェムリアップで開発する予定があると聞きました。最初に開発予定地を訪れたときは更地であったものの、次に訪問した際に順調にコンドミニアムの建設が進んでいたことに、デベロッパーの信頼性を感じました。
また、カンボジア国内のゴルフ場で格付け1位の「アンコールゴルフリゾート」を利用できることや、14日間無料宿泊可能な購入特典にも惹かれました。
そして、極めつけは「10年間平均7.5%の利回り保証」と、10年後に購入金額でそのまま売却可能な「買取保証」です。不動産投資案件としては条件が良く、購入することにしました。
Q.デベロッパーの信用度は購入する際の大きな要因となりましたか？
購入特典や利回り条件が良いことはもちろんですが、デベロッパーの信頼性も購入を決めた理由の1つです。プノンペンでの不動産開発プロジェクトで成功を収めていたことや、海外での不動産事業経験もあり、外国人が好む物件作りを熟知していました。
また、代表者がアンコールグレイスのプロジェクトにコミットするために、シェムリアップに移住したことに本気度を感じました。約束を破ることも一切なく、信頼を持てるデベロッパーであったことが購入の要因でもあります。
Q.円安の状況下で購入した理由とは？
アンコールグレイスを購入したときは、1ドル＝140円ほどでした。購入しようとしたときにも、スタッフの方に「円高待った方がいいんじゃないんですか？」と言われました。
投資方針は人それぞれさまざまありますが、わたしのなかでは、日本に資産を置いといても増えにくいと判断しました。しばらくの間、円に戻す予定はなく、米ドルの運用益をそのまま米ドルで再投資しながら、資産を増やしていく方針です。
アンコールグレイスを購入すれば、10年間平均7.5％の利回りを受け取れるほか、カンボジア現地の金融機関で預金することで、資産を増やしていけると考えています。
カンボジア不動産を購入する際に気をつけたこと
Q.カンボジアの不動産を購入することに抵抗はありませんでしたか？
確かに、普通の人から見ると「カンボジア不動産投資」は、不安に感じる部分は多くあると思います。実際に詐欺案件も多くあり、十分に気を付けなければなりません。
しかし、カンボジア不動産投資を長く見ている自分にとって、物件購入に対する不安要素は大きくありません。日本国内でお金を預けていても、利益を生み出しにくい状況であることや、旨味のある投資商品を探し出せないので、それならばカンボジアで不動産を運用した方がいいと思いました。
Q.信頼できるデベロッパーを探す方法とは？
個人で信頼性の高いデベロッパーを探すとなると、非常に難しいのが現状です。弊社でも、条件の良い不動産だからといって、すぐに取り扱うことはありません。
まずは、相手方デベロッパーについて、不動産業の規定に関する45項目を調査し、すべてクリアすることが前提となります。また、SPAと呼ばれる売買契約書を細かくチェックし、購入者様が不利にならないように、契約書の修正を依頼することもあります。
とくに、カンボジアやマレーシアのデベロッパーは、現地語で書類を作成していることもあり、個人ですべてを理解するのは難しいです。弊社は、現地法人の外国人スタッフによる翻訳や、税理士・弁護士がチェックをし、問題がなければ最終的に取り扱います。
なお、これまでに弊社が取り扱った不動産プロジェクトで竣工しなかったケースや、大きなトラブルに発展したことはありません。
今後どのような運用戦略を考えているか
Q.売却や賃貸付けの計画はありますか？
10年間で平均7.5％の利回り(前半5年間：7％、後半5年間：8％)が入ってくるので、現地大手金融機関「カナディア銀行」の定期預金に移そうと考えています。カンボジアでは、外国人でも金融機関の口座開設や、定期預金を持つことができます。また、利回りとして入ってきた収益を、スマホのアプリからワンタッチで定期預金に移せます。
今後の運用計画としては、10年後の買取オプションを利用することを考えています。ただ、アンコールグレイスは、「アンコールグレイスを購入したい個人」に対して、買取オプションよりも高額で売却できます。まだ、具体的にどちらにするかは決めていませんが、さまざまな選択肢を候補に入れながら運用していく予定です。
カンボジア不動産投資に不安を感じている方に向けて
Q.カンボジアは東南アジアの他国と比べても人口が少ないと思いますが、不動産投資のチャンスはありますか？
現在カンボジアの国全体の人口は約1700万人となっており、確かに他の国との比較でも決して人口が多いとは言えません。ただ、海外での不動産投資を考えた時に、国全体の人口を見るのはあまり意味がないと思っています。
日本国内で不動産購入をする時にもおそらく日本全体の人口を見るのではなく、それぞれの都市、特に王道の都心部を見る方が多いでしょう。さらに、都心の中でも「豊洲が来そう」とか、「品川が来そう」とか考えるわけです。
とくに、国の首都は、ビジネスやインフラが強くなっていき更に人口が増えていく、という構造になっています。海外不動産投資でも同じ話で、その国の首都を狙うのが大切で、国全体ではなく都市の人口を見るべきなのです。
その前提に立った時にカンボジア首都のプノンペンは魅力的です。現在、プノンペンの人口は約230万人で、大阪市と同じくらいです。朝や夕方のラッシュ時は、どこからこんなに人が湧いてくるのかと思うほど多くの人がいます。
また、政府間国際開発組織であるグローバル・グリーン成長研究所の資料によると、カンボジア政府が作成したマスタープランでは、2035年までに首都プノンペンの範囲を拡大し、現在の3倍にあたる600万人を超える人口になると予測されています(※1)。それにも関わらず、不動産価格は都心一等地でも1000万円台。都市単位で見たときにポテンシャルがあるのがカンボジアであり、プノンペンです。
Q.全世界共通ではありますが、カンボジアの政治リスクはどのように捉えていらっしゃいますか？
現在、カンボジアではフン・セン首相が30年以上の政権を築いています。国際社会はカンボジアの長期政権に対して否定的なコメントを出すことはありますが、国民からは絶大な人気を誇っています。
国全体で生活インフラ等が整い、国民の所得も毎年上がっていて、豊かになっていくことを国民が直接的に感じられているからだと思います。当社のカンボジア法人にはローカルの従業員が在籍していますが、基本的に現政権に対して満足していると言っていました。
また、昨年末に次期首相候補としてフン・セン首相の長男のフン・マネット氏を指名すると発表がありました。長男も人気があり、今年に入ってFacebookの登録者が100万人を超えたと報道されています。
海外不動産投資において、政治リスクを考慮することは重要です。頻繁に政権が変わり、国が混乱することは投資家にとって懸念するべき点です。一方、安定した強い与党が率いるカンボジアは、投資家としてはポジティブな国だと思っています。
Q.開発が多すぎることで、不動産マーケットが供給過多傾向になる可能性について
私は一年の3分の1程度をカンボジアで過ごす生活を数年間し続けていますが、毎年新しい物件が完成している状況を目の前で見ており、少し供給過多気味だと感じています。ただ、マーケットを一緒くたに過剰供給状態だと単純化してしまうのも異なると考えており、現在の状況を正確に言うと「勝ち物件と負け物件に分かれ始めてきた」と言えます。
とくに、数年前に完成した大型物件や現地の地主さんが手作りで建てたような物件は、その古い仕様や建物の急速な劣化が進んでいます。現地で働く駐在員を中心としたテナントから敬遠されがちで、新しい物件に転居するケースが目立ってきていました。
しっかりと住む人のことが考えられた物件や、利便性の良い場所にある物件は価値が下がっておらず、「勝ち物件」として賃貸の稼働率も高い水準を維持できています。物件の中身をきちんと確認して購入することが求められているのだと思います。
Q.最後にカンボジアの不動産投資に対して不安を感じている方に向けて何かありますか？
私も個人的に日本や海外で不動産投資を十数件行ってきましたが、カンボジアの不動産投資は、条件次第では「海外不動産投資の入門編」であり、初めての海外不動産投資にぴったりだと言っても過言ではないと思います。数年後に心から「あの時決断して良かったなぁ」と思っていただけると思います。当社も全力でサポートさせていただきますので、是非一度検討してみてください。
※1：グローバル・グリーン成長研究所 P22
