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2018-07-06

アメリカで中古物件を購入するメリット・デメリット。投資すべきは新築・中古?

  • 海外不動産コラム


他国と比べ住宅寿命が短いことや新築信仰が根付いていることから、中古物件のシェアが伸び悩んでいた日本。今や戸建やマンション、施設が立ち並び、人気のエリアでは土地がほとんどありません。このため近年は中古物件も注目を集めています。

一方、アメリカの不動産市場の主役は今も昔も中古物件。新築住宅着工戸数よりも既存住宅取引戸数が圧倒的に多く、中古物件のシェア率はなんと80%を超えています。

今回は、そんなアメリカの中古物件に興味がある方のために、アメリカ中古物件の魅力から、中古不動産に対する日米の違い、投資家に人気のエリアなどを解説していきます。

アメリカでの中古不動産投資が魅力的な3つの理由


1.成長する経済大国。不動産市場にも期待が持てる

アメリカは豊かな国土から生産される食料のほかにも、シェールガスやシェールオイル産出国として、世界有数のエネルギー大国になると考えられています。経済大国でありながらも成長を続けるアメリカは、過去30年間でGDPは約4倍、株価は約10倍も値上がりしています。

不動産市場についてもリーマンショックによる下落があった以外は、40年以上に渡り年平均4.0%で不動産価格が上昇。人口も2100年までに4億6000万人まで増加すると推測され、経済はもちろん、不動産市場においても明るい未来が期待できると言えるでしょう。

2.中古不動産市場で価格上昇が継続している

アメリカの不動産市場の中心は中古不動産市場であり、年間500~600万件行われる不動産取引の約80%を占めています。このため、30年、40年という中古物件でも値上がりを続ける傾向に。多くのアメリカ人が一生の間に4~6回も不動産を買い換えるという独自のカルチャーがあるため、出口戦略も非常に立てやすいと言えるでしょう。

3.アメリカ不動産投資によるタックスメリットがある

日本在住者がアメリカの不動産を投資目的で購入し、賃貸収入を得る場合は日本で申告をしなければなりません。その際、日本の税制に従いますが、海外の不動産所得がマイナスになった時は、日本の給与所得からそのマイナス分を差し引くことができ節税効果が期待できます。

また、投資としての運用益がある場合でも、税務上、計上することのできる減価償却と建物の法定耐用年数の違いがもたらす節税メリットも。アメリカの不動産市場は中古物件市場でもあり、一部地域を除き、土地と建物の評価割合が土地:建物=2:8とされ、中古物件でも建物の評価が高いため減価償却の対象額が大きくなり、効果的な節税が期待できるのです。

アメリカでの中古不動産投資のデメリット


アメリカの中古不動産投資は魅力的なことが分かりましたが、デメリットもあります。例えば、取引の安全を担保するための第三者預託「エスクロー制度」や建物検査を行う「インスペクション制度」など日本にはない制度に、戸惑うこともあるかもしれません。

また、アメリカでも、ニューヨークやロサンゼルスなどの大都市は物件価格が非常に高く、マンション投資の利回りは非常に低くあまり期待ができないことや、州ごとに税金が異なるため、該当する州の商習慣や税金等をしっかり調べる必要があります。

アメリカと日本の中古不動産に対する考え方の違い


次に中古不動産に対する日米の考え方の違いを見ていきましょう。不動産の取引システムにおいて先進国と言えるアメリカの不動産市場は、まさしく開かれた市場と言えることが分かります。

1. 住居購買に対する文化的な違い

一般的にアメリカ人は、同じ不動産を一生所有し続けることに注力するよりも、ライフスタイルにあった場所へと引っ越すことに抵抗感がなく、このような考え方が中古市場に流動性をもたらしています。

新築時が最も高く、築年数の経過により価格が下がる日本に対し、アメリカでは築年数よりも住宅の場所が重要視されます。

2).物件価値の測り方の違い

日本では物件よりも土地に資産価値を見出す風土がありますが、アメリカでは住宅そのものに着目し価値を見出します。そのため中古物件といえども極端に価値が下がることはなく、手入れ次第ではいくらでもその価値を上げることが可能。

このような物件は、売却の際にも買い手が見つかりやすく、中古物件と言えども流動性の高さを維持することがでます。

3.中古不動産市場の大きさ

アメリカにおける中古不動産の取引規模は年間500万戸と言われ、新築物件の取り扱い数55万戸と比較しても9倍以上の取引が行われています。一方、我が日本では中古物件17万戸に対し、新築物件は110万戸程度で、市場の規模や新築と中古に対する考え方が全く異なることが分かります。

日本のように価値が下がっていく耐久消費財である住宅も、ところ変われば重要な貯蓄手段として扱われ、中古不動産の維持・改修が頻繁に行われているのです。

日本人投資家に人気の3エリアとその理由


アメリカで人気のあるエリアといえば、ニューヨークやマイアミ、ロサンゼルス、サンフランシスコなどをイメージする方がほとんどでしょう。しかしこれらの都市はすでに不動産価格が高騰しており、投資するにも相当の資金が必要です。

では現在、日本人投資家はどのエリアに注目しているのでしょうか?引き続き人気の高まりが期待できるアメリカの3つの都市を紹介していきます。

1 テキサス州ダラス


まずはじめはシェールガスやシェールオイルの産地として知られるテキサス州。これらの天然資源があらゆる産業に技術革新をもたらすことが期待されています。

なかでも「ダラス」は、トヨタが北米拠点としたのをはじめ、クボタやパナソニックなどの日本企業だけでなく、あらゆる業界のリーダー的な存在感を持つ企業が進出しています。

トヨタの北米における生産事業体はアメリカの複数州とメキシコ、カナダにわたっており、各拠点との時差が少なく、直行便のあるロケーションを選んだとしています。また、生活コストの安さも手伝い、労働者人口も急増していることも理由の1つとして挙げられるでしょう。

また教育レベルが高いことで知られるテキサス州では、起業家精神旺盛な学生たちが集まってくるなど、新たなビジネス価値の創造に切磋琢磨しているエリアです。産業の活性化につながる教育レベルが高いエリアは非常に有望と言えるでしょう。

2.ハワイ州ワイキキ


次の注目エリアは東京から直行便で約7時間、世界的な人気を誇るリゾート地「ハワイ」のワイキキです。年間を通して温暖で快適な気候であることはもちろん、白砂のビーチや青い海に囲まれた環境でマリンスポーツやゴルフなどのアクティビティを満喫できる魅力があります。

日本語が通じやすく親日的な都市として知られるほか、医療水準が非常に高く、日本語対応可能な病院も多くあります。また、ショッピングモールや飲食施設が充実しており、生活するうえで利便性が高いと言えるでしょう。さらに、治安面も良好で日本人が安心して生活できる住環境が整っています。

加えて近年は経済発展著しいアジアの投資マネーの流入により、今後も安定的な不動産価格の上昇が期待されています。

3.ネバダ州ラスベガス


最後はネバダ州の「ラスベガス」。カジノやエンターテイメントを中心に賑わいを見せる観光都市ですが、その一方で世界的企業を誘致するなど、ビジネス都市としても存在感を高めています。このように急速な発展を遂げているラスベガスですが、成長の可能性をいまだ数多く秘めているのが魅力と言えるでしょう。

また、居住エリアとしても人気があるラスベガスでは、リタイアした方などが、カジノやゴルフ、ショッピング、夜はショーなど多彩なエンターテインメントを毎日のように楽しんでいます。加えて主要産業は観光業とするラスベガスでは、治安の維持に注力しているため安心して暮らすことができるでしょう。

一方、気候に関しては砂漠地帯にあるため日差しがとても強いのは否めませんが、年間を通して湿度20%程度で乾燥しており、日本人にとっては過ごしやすく感じるでしょう。また、不動産を保有するうえでの自然災害(ハリケーン、地震など)リスクも低いエリアとなっています。

アメリカでの中古不動産探しに役立つサイト


アメリカの一般消費者はどのように不動産情報を収集しているのでしょうか?

今、アメリカで注目を集めている住宅用不動産サイトの1つが「Trulia(トゥルーリア)」です。日本のSUUMOやHOME’Sのようなサービスを提供していますが、なぜそんなに話題になっているのでしょうか?

Truliaは地域の物件や平均価格、その価格推移など一般的な不動産情報のほかにも、犯罪率や交通量、学校までの距離、レストラン数、居住者の年齢層、さらには、近隣の学校の偏差値レベル、人種割合や授業内容まで、豊富な情報を無料でインターネット上で確認することができるのです。

このサービスにより、消費者は時間をむだにすることなく、信頼できるデータを見ながら家探しが可能に。一方で、個人と不動産会社の持つ情報に差がなくなり、不動産会社はインターネットで得られる情報以外のアドバイスや売主側との交渉など、目には見えないサービスに注力するようになってきています。

今後、アメリカの不動産市場はさらに透明性が高くなり、十分な情報を公開しない不動産会社は淘汰されていくでしょう。一般消費者が購入後に「あの時この情報を教えてほしかった」という不満は減っていくことが期待されます。

まとめ


アメリカ中古物件の魅力から、中古不動産に対する日米の違い、投資家に人気のエリア、さらに注目の不動産情報サイトなどを解説してきましたが、いかかでしたでしょうか?

高い注目を集める海外不動産投資の中でも、新興国とは異なり、経済、通貨、法制度、そして出口戦略など、安心して投資できるという確信を感じたのではないでしょうか?

SEKAI PROPERTYでは、現地のデベロッパーや不動産エージェントと提携し、いち早く正確な情報を提供できるほか、現地日系企業とも複数提携しており常に新しい情報を入手することができます。アメリカの不動産投資を検討している方はお気軽にお問い合わせください。

ライター:Shiho
プロフィール:東京出身。アメリカの大学卒業後、ニューヨークに9年半在住し法律事務所で働く。その後、オーストラリアの大学院に通いながら不動産会社でアルバイトをする。大学院卒業後、日本に帰国し外資系不動産アセットマネジメント会社で働く。現在はイスラエルに在住。


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安定した経済成長を遂げるアメリカ。

またアメリカは中古市場が流通が盛んで、メンテナンスさえしていれば
日本ほど資産価値が下がりにくいという。

今回は、そんなアメリカについて、

  • 不動産投資の可能性
  • 節税が期待できる減価償却の仕組み
  • 不動産投資をするのにおすすめのエリア

など、アメリカの不動産について27ページに渡り解説しています。

アメリカ不動産投資について、必要なノウハウ収集にご活用ください。

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