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2016-05-26

海外不動産投資物件を買う前に立てよう、「出口戦略」

  • 海外不動産コラム

不動産購入と同じくらい大事なのが、「いつ、どうやって売却をするか」という購入の後のことである。

不動産売却の計画を立てた上での不動産購入をすることで、投資を成功させることが大切だ。

この売却時のことも考える戦略を、「出口戦略」という。

不動産投資を行っている人には聞いたことのある用語かもしれない。

消防士が火の中建物に突入する前にどこに「出口」があるかを確認するのと同じように、不動産の取引という「入口」に入る前にどうやって「出口」、つまりどうその不動産を売却するかまで考えていないと、思ったような利益は見込めなくなる。

しかし投資家の中にはこの出口を重視する人が少ない。高収益を見込める物件を買い、安定した収入を得ることは可能だが、金利が上がったり、老朽化で修繕費がかさんだり、空室率が高くなるなどして、いつ損失を被るかわからない。

この出口の観点を持った投資を行うことで、損失を最小限に抑え、収益を最大化にすることができる。

出口戦略といっても特効薬的なものはないが、いくつか押さえておきたい事項を知り、自分の物件に合った戦略を練ろう。

1.考慮したい出口戦略に関する事項

以下の事項は出口戦略を考える際によく考慮される事項である。

物件を買う前に、これらの項目について知っておいたり、自分の中での基準を定めておくことが大事である。

・どれくらいの期間、物件を保持するか

・どのような売り手をターゲットに最終的には売るか

・物件価値と売り価格

・物件のコンディション

・需要と供給がどうなっているか

・物件の立地

などなど。

2.出口戦略を考えるにあたりやっておきたいこと

1.リサーチをする

不動産情報はネットや本、不動産会社が提供しているセミナーや説明会などを通してたくさん入手することが可能である。しかし中には誤解を招くような不動産投資情報もあり、できるだけ正しい情報を入手し、間違った情報に左右されないように気をつけなければならない。特に海外の不動産情報となると、国内で得られる情報量に限界もあるため、セミナーや不動産協会などを通してその国の不動産に精通しているプロから情報を入手することが望ましい。

2. プロフェッショナルの人とのネットワークを大事にする

不動産投資家の人や不動産会社の人とたくさん会い、コネクションを持っておくことは大切である。そういったネットワークから有益な情報や支援をもらうことで、効果的な投資を行うことができる。

3.予期しないことが起きても大丈夫なように備える

不動産投資は夢のある投資ではあるものの、予期しない要因で逆に損害を被ってしまうことは可能性としてある。不動産投資は政治や経済などだけでなく、天災などによっても大きく影響されてしまう。

そのような予想外の事態に備えるために、ゆとりを持った予算の計画を練ったり(物件価格の10%ほどの余裕は持っておきたい)、物件に保険をかけておいたりすることで、投資がうまくいかなかった場合にもショックを緩和することが可能である。

4. 市場価格よりも払い過ぎない

物件がとても良いと、市場価格より高くてもついつい多めに出してでも他の投資家を出し抜いて買おうとすることがよくある。これは特に、せりや入札の時に起こりやすい。これにより、予算に余裕のない投資をしてしまい、後で自分の首を絞めることにつながりかねない。自分のリミットを知っておき、その中で賢く良い物件に投資することが一番効果的である。

3.出口戦略を妨害する要因

物件を買う前に出口戦略を立てたにもかかわらず、その戦略を妨害するような予想外に起こる要因が幾つかある。

・居住者があまり入らず賃料収入が思ったより稼げない

・市場での需要が下がる

・予想外に管理費が増える

・不届きな管理による物件の価格の減少

など。

これ以外にも特に、海外不動産投資をする人が気をつけなければならないのが「為替の動き」。

為替の動向で物件の売買の金額にも大きな影響を及ぼす。

また、東南アジアの不動産マーケットの中にはまだ成熟してないマーケットもあり、そういったところへ投資をすると、一気に供給過多に陥り、急激なスピードで値ぐずれが起こる可能性があるので、その点は注意すべき点である。

不動産投資にはいつも予測不可能な要因でうまくいったりうまくいかなったりする。もう少し待てばもっと得をすることができると思い売却を遅らせて、計画通りうまくいったり、あるいは逆に大損するなど、チャンスとリスクが常に隣り合わせである。不動産投資をする時に大事なのは、前もって詳細な計画を立て、欲を出しすぎず粛々と行うこと、そしていつも予想外の事態に備えたバックアッププランを持っておくことである。

投資物件を買う人はぜひこの「出口戦略」を考慮に入れることで、投資を成功に導いて欲しい。