バリ不動産投資のメリット・デメリットは？購入の流れやおすすめエリア

バリ島は世界中の観光客に人気のリゾート地であると同時に、不動産投資家にとっても注目のエリアです。

高い観光需要と成長市場を背景に、バリ不動産は安定した収益を生み出す可能性を秘めています。

一方で外国人特有の法制度や税制、リスクについても理解する必要があります。

本記事では、バリ不動産投資のメリットやデメリット、購入プロセス、そして費用について詳しく解説します。投資を検討する際の参考にしてみてください。

バリの概要

バリ島は世界的に知られる観光地であり、美しいビーチ、豊かな自然、そして独自の文化が織りなす魅力的な島です。

インドネシアの中でも特別な地位を持ち、年間を通じて多くの観光客が訪れるバリ島は経済的にも文化的にも重要な拠点となっています。

さらに、リゾート地としての側面だけでなく、バリ舞踊やガムラン音楽、独特な寺院建築など伝統文化が根付いた地域でもあります。

また、近年はリモートワークの普及に伴い世界中からデジタルノマドが集まる拠点としても注目されています。以下にバリ島の基本情報をまとめました。

バリ不動産投資のメリット

バリの不動産投資にはいくつものメリットがあります。今回はバリ不動産投資のメリットを3つご紹介します。

高い観光需要と安定収益

バリ島は年間訪問者数が約600万人を超える世界的な観光地であり、観光需要に支えられた不動産収益が期待できます。

特にバケーションレンタルや短期滞在型の宿泊施設としての利用は高い収益性を誇ります。2024年以降、旅行規制の緩和により訪問者数がさらに増加しており、需要の安定性が増しています。

成長市場と価格上昇の期待

バリではインフラ整備が進んでおり、道路網の拡大や空港の拡張計画が進行中です。これにより観光業のさらなる発展が見込まれ、不動産価格の上昇が期待されています。

また、2024年には新たな観光促進政策が実施されたことで投資先としての魅力が増しています。

外国人投資家向けのサポート体制

バリでは外国人投資家向けにリースホールド契約を活用した所有権の取得や、購入後の管理運営を支援する専門サービスが充実しています。

さらに、2024年には外国人向けの法制度が簡素化され、不動産購入手続きが従来よりも効率化されています。これにより初めての投資家でも安心して進められる環境が整っています。

バリ不動産投資のデメリット・リスク

バリ不動産投資のメリットを先にご紹介しましたが、デメリットやリスクがあることも事実です。以下に解説する3つのマイナス面に気をつけて不動産投資を検討することをおすすめします。

外国人所有に関する法制度の制約

インドネシアでは外国人の不動産所有に厳しい制限があり、リースホールド契約や現地法人を通じた購入が一般的です。これらの法制度は頻繁に変更される可能性があり、投資家は最新情報を把握する必要があります。

2024年現在外国人の直接所有は禁止されており、リース契約の上限期間（最長80年）にも注意が必要です。

為替リスクと経済状況

バリ不動産投資はインドネシアルピア（IDR）で取引されるため、為替変動の影響を受けやすいです。

特に世界経済の不安定性やインドネシア経済の成長率によるルピアの変動が収益に影響を及ぼすリスクがあります。

また、通貨の弱さやインフレ率が高い場合には実質的な収益が減少する可能性があります。

維持管理と運営コストの負担

購入後の物件管理には維持費用や修繕費、賃貸運営の手数料が発生します。特に観光需要に依存した物件では、オフシーズンの収益低下や急な設備故障などが発生するリスクがあります。

また、現地の管理会社への依存度が高いため、信頼性のあるパートナーを選ぶことが重要です。これらの運営コストを過小評価すると予期せぬ損失を被る可能性があります。

バリのおすすめ投資エリア3選

バリといっても、様々な特色のエリアが点在しています。今回はバリでおすすめの不動産投資エリアを3つピックアップしてご紹介します。

スミニャック

スミニャックはバリ島の中でも最も洗練されたエリアの一つであり、高級リゾートやヴィラが多く建ち並んでいます。特に欧米からの観光客に人気があり、ファインダイニングやおしゃれなカフェ、ブティックが集まるエリアです。

また、スミニャックビーチではサーフィンや夕日の鑑賞が楽しめ、観光客だけでなく長期滞在者にも支持されています。このエリアの不動産は高い賃貸需要が見込まれるため、安定した収益を期待できます。

ウブド

ウブドはバリ島の文化と自然が融合したエリアで、アートギャラリーやヨガスタジオ、伝統的な舞踊など文化的な魅力に溢れています。また、緑豊かな田園風景や棚田、モンキーフォレストなど自然に囲まれた癒しのスポットが点在しています。

観光客だけでなく、静かな環境を求める長期滞在者やリモートワーカーにも人気が高まっています。特にリゾート型ヴィラやエコフレンドリーな物件が注目されており、サステナブルな投資を目指す人におすすめです。

ヌサドゥア

ヌサドゥアは家族連れやハネムーン旅行者に人気のエリアで、高級ホテルやリゾートが集中しています。この地域はバリ島政府によって計画的に開発されており、整備されたインフラと安全な環境が魅力です。

また、ゴルフ場やプライベートビーチも多く、落ち着いた雰囲気の中でリゾートライフを満喫できます。不動産投資においては、ホテル仕様のサービスアパートメントや高級ヴィラが収益を生みやすい物件として人気です。

バリ不動産投資に関する税制・法制度

バリ不動産投資を検討する際、課される税金や法制度についての理解は重要です。他国と共通の基本的なものからインドネシア特有の制度までご紹介します。

バリ不動産購入にかかる税金

バリで不動産を購入・売却する際には、購入税や維持費に関連する以下の税金が発生します。

これらの税金は法律に基づいて計算され、物件購入時の契約書に明記されるため、弁護士やエージェントのサポートが重要です。

外国人のバリ不動産購入に関する規制

インドネシアの法律では外国人が直接不動産を所有することはできませんが、以下の方法で投資が可能です。

リースホールド契約

外国人投資家は、最長80年のリース契約を通じて不動産を使用する権利を得ることができます。
この契約は延長可能で、土地や建物の使用権を取得する合法的な手段です。

現地法人の設立

外国人が不動産を所有するには、インドネシア国内に現地法人（PT PMA）を設立する方法もあります。
この法人を通じて不動産を購入することで、実質的な所有権を持つことが可能です。

結婚による所有権

インドネシア人と結婚した外国人は、配偶者名義で不動産を所有することが認められます。場合によっては、婚姻契約が必要となることがあります。

これらの規制を遵守しながら購入手続きを進めることでトラブルを回避し安全な投資を実現できます。
2024年以降、外国人向けの規制がさらに簡素化される動きもあり、今後の法改正に注目する必要があります。

バリで不動産を購入する4つのステップ

1. エリア選定

バリで不動産を購入する際、まず最初に重要なのは目的に応じたエリア選びです。投資用物件の場合、観光客が多いスミニャックやヌサドゥアが適しています。

一方で、長期滞在や静かな環境を求める場合にはウブドやチャングーが候補となります。予算や投資目標に合わせて、現地のエージェントから詳細な情報を収集することが重要です。

2. 物件調査

次に、購入候補となる物件の調査を行います。このステップでは、以下の点に注意が必要です。

・物件の法的状況：土地や建物の所有権が明確であることを確認

・立地とアクセス：観光地へのアクセスや周辺インフラの状況を確認

・物件の状態：老朽化の有無や修繕が必要な箇所をチェック

信頼できるエージェントや弁護士のサポートを受けながら、書類や現地視察を通じて物件をしっかり確認することが成功への鍵です。

3. 購入契約の締結

物件が決定したら次に売買契約を締結します。この際、現地の法律に詳しい弁護士のサポートが必須です。契約書には以下の項目が明記されます。

・購入価格と支払いスケジュール

・物件の詳細（所在地、面積、権利形態など）

・売主と買主の権利と義務

インドネシアでは契約書がインドネシア語で作成されるため、必要に応じて翻訳を依頼することをおすすめします。

4. 資産管理

購入後は物件の資産管理を行います。賃貸運用を行う場合は以下の点を考慮しましょう。

・管理会社の選定：信頼できる現地の管理会社を利用することで物件運営が効率化

・収益管理：賃貸収入の管理や税務処理

・定期メンテナンス：物件の価値を維持するために、定期的な点検や修繕

これらの手続きや管理を怠ると資産価値や収益性に悪影響を与える可能性があるため、慎重に進める必要があります。

バリ不動産購入にかかる費用

バリ不動産購入にかかる費用がイメージできない方も多くいます。今回は最新情報を基にバリのエリアごとの平米単価や税金以外の諸費用についてご紹介します。

バリの平米単価と物件相場

バリの不動産市場では、エリアや物件の種類によって平米単価や相場が大きく異なります。

【出典】Properstar

上記のように平均平米単価は30万円～50万円となっています。投資先のエリア選定を慎重に行ったうえで相場を調べることをおすすめします。

バリ不動産購入にかかる諸費用

バリで不動産を購入する際には、物件価格や税金以外にも以下の諸費用が発生します。

これらの費用を事前に見積もり、総予算を明確にすることが投資成功の鍵となります。

バリ不動産に関するよくある質問と回答

Q. バリ不動産の相場は？

バリの不動産相場はエリアによって大きく異なりますが、スミニャックやヌサドゥアなどの高級エリアでは平米単価が30万円〜50万円程度となっています。

Q. バリの土地は外国人でも購入できる？

インドネシアの法律では、外国人が土地を直接購入することはできません。ただし、リースホールド契約（最長80年）を活用することで土地を長期的に使用する権利を取得できます。

また、現地法人（PT PMA）を設立する方法もありますが、法人設立には一定の手続きと維持費が必要です。これらの方法を通じて外国人でも合法的に土地や不動産を活用できます。

まとめ

バリ不動産投資は、多様な魅力を持ちながらも慎重さが求められます。

観光需要の高さや安定した収益が期待できる一方で、法制度や維持費用、為替リスクといった課題も存在します。

しかし適切なエージェントや専門家のサポートを得ることで、これらのリスクを最小限に抑えつつ収益性の高い投資を実現できます。

観光地としての魅力が今後も増していくバリ島で、不動産投資という新たな可能性に挑戦してみてはいかがでしょうか？