不動産投資を始めるにあたって、どれくらいの年収を確保しておくべきか悩まれている方も多いのではないでしょうか。一般的に、「年収700万円」が、不動産投資用ローンを借り入れる際の基準と言われています。
今回の記事では、年収700万円が不動産投資用ローンの基準と言われる理由や、年収別に不動産投資用ローンを借り入れるための対策方法を解説します。また、年収700万円を満たしている・満たしていないに関わらず、不動産投資用ローンの借入に苦戦している方向けに、4つのポイントを紹介しています。
不動産投資が年収700万円から始めやすい理由
はじめに不動産投資が年収700万円から始めやすいと言われている理由を2つ解説します。
不動産投資用ローンの審査基準が700万円程度
1つ目の理由は、不動産投資用ローンの審査基準が700万円程度であると言われているためです。不動産投資用ローンとは、金融機関から借り入れられる不動産投資向けの融資で、頭金とは別で不動産購入費用に充てられます。
あくまでも目安で、必ずしも年収700万円を超えていれば確実にローンを借り入れられるというわけではありませんが、留意しておきましょう。
資金に余裕をもたせながら不動産投資を始められる
不動産投資だけでなく、投資全般を始める際には十分な余裕資金が求められます。余裕資金がない状態のまま投資を始めると、キャッシュフローが悪化し、収益が思うように出なくなったり、日常生活に金銭的な負担が強いられたりする恐れがあります。
年収700万円あれば安心というわけではないものの、上記の不動産投資用ローンを活用することで、現金資産を一定額確保したまま不動産投資を始められます。なお、一般的に、不動産購入時における物件価格に対する現金の比率は15〜30％と言われています。
不動産投資ローンで審査される属性の種類
不動産投資用ローンでは、個人のさまざまな属性が金融機関にて審査されます。年収だけでなく、その他の属性も重要な審査基準となるので、事前に確認しておきましょう。
収入・勤続年数
1つ目は、投資家本人の収入と、サラリーマンの場合であれば勤続年数です。収入は上記でも解説したとおり年収700万円の基準に加え、安定して収入を得られている状況か、今後年収が大きく増減する可能性があるかもチェックされる可能性があります。
また、勤続年数も、不動産投資用ローンの借入に重要な要素で、いくら年収が高くても、勤続年数が1年、2年といった短い期間だと、基準を満たさない恐れがあります。大企業や、安定した業績の中小企業に属している方が有利となりやすく、一方でスタートアップ企業や個人事業主は不利になるとも言われています。
資産の有無、金額
次に、現時点における資産の有無や、資産の金額です。金融機関に預けている現金資産はもちろん、証券会社を通じて保有している株式、債権といった有価証券も資産に含まれてます。
また、すでに不動産投資を行っている方は、不動産も資産の1つです。流動性が高い資産が多いほど損失リスクが軽減しやすくなり、不動産投資用ローンの審査基準を満たせる可能性が高くなります。
家族構成
3つ目は、家族構成です。一見、不動産投資用ローンの借入とは関係なさそうに思える家族構成ですが、単身者よりも配偶者がいる投資家の方が審査に通りやすいと言われています。
これは、投資家本人が不動産投資用ローンの返済が困難となった場合に、配偶者が連帯保証人になることで金融機関側の損失を防げるためです。もちろん、単身者でも安定した収入があれば影響は低いものの、年収700万円に満たない場合、審査に影響を及ぼす可能性があります。
住宅ローンの有無
住宅ローンの有無に関しても、不動産投資用ローン借入の基準となります。不動産投資用ローン以外で、すでに住宅ローンを借り入れている場合、年収が700万円を超えていても審査に通らない恐れがあります。
また、住宅ローン以外にも、自動車のローンを借り入れていると、審査が不利になることも考えられます。その他、クレジットカードの支払額が極端に多い方や、過去に返済が遅れた経験がある方は、審査で不利になりやすいです。
【年収別】不動産投資用ローン借入の対策方法
年収700万円を超えていたとしても、不動産投資用ローンを確実に借り入れられるとは限りません。あくまでも、一般的な審査基準として言われている収入額が年収700万円であり、年収700万円未満でも審査に通過したり、逆に年収700万円を超えていても審査に落ちたりすることも考えられます。そこで、年収額に応じて、どのような対策を取るべきか3つのパターンで紹介します。
【年収500万円未満】不動産投資用ローン借入の対策方法
年収500万円未満の方は、不動産投資用ローンの借入が難しい立場といえます。なるべく自己資金を多めに確保したり、購入物件の価格を低めに設定したりするなどし、ローンを借り入れられるように準備しましょう。
また、大手の金融機関だと、年収的に厳しい可能性があるため、日本政策金融公庫や商工中金などを活用してみてください。通常の金融機関と異なり、融資の用途が限定されていることもあるので、担当者ともじっくりと相談しましょう。
【年収500万円以上〜700万円未満】不動産投資用ローン借入の対策方法
次に、年収500万円以上、700万円未満の方です。不動産投資ローン借入の目安となる年収700万円には届いていないものの、一定の条件を満たせば、融資を借り入れられる可能性があります。
具体的には、金融機関では、収益性が高い物件であることも重要な審査基準としているため、早期の段階から収益を得られる物件だと年収700万円に届いていなくても審査に通過する可能性を高められます。また、大手の金融機関では断られることもあるので、地方銀行からの借入も検討しましょう。
【年収700円以上〜】不動産投資用ローン借入の対策方法
年収700万円以上であれば、基本的に不動産投資用ローンの借入は問題ないと言われています。ただし、審査項目でも紹介したとおり、勤続年数が比較的短い方や、投資家自身が単身者であったり、過去に多額のローンを借り入れたりしていると、年収700万円を超えていても審査に通らないこともあります。
また、不動産投資用ローンを借り入れるにあたって、複数の金融機関が提供している融資内容を細かく比較することも大切です。1つの金融機関だけに絞らず、複数の金融機関で不動産投資用ローンの仮審査を行ってみましょう。
不動産投資用ローンの借入が難しい場合は？
年収額に限らず、不動産投資用ローンは断られるケースが多々あります。不動産投資を始めること自体がストップしないように、借入が難しい場合を想定してあらゆる対策を行うようにしましょう。
年収を上げる
最初に、そもそもの年収を上げることです。本記事でも解説しているとおり、不動産投資用ローンの借入基準は年収700万円が目安です。
たとえば、現時点で年収550万円の方が年収700万円を目指すために、転職を検討したり、社内で昇進・昇給を狙ったりする意欲が重要となります。年収がすべてではありませんが、安心して不動産投資用ローンを借り入れられるように年収部分を改善することを優先的に考えましょう。
自己資金を増やしていく
どうしても年収の底上げが難しい場合、年収ではなく、自己資金を増やすことも選択肢に入ります。自己資金は物件購入にかかる頭金のことで、自己資金の割合が大きいほど不動産投資用ローンを借り入れやすくなります。
自己資金を増やすのが苦手な方は、積立投資や定期預金なども検討してみてください。収入が低い段階で慌ててローンを申請するのではなく、自己資金も増やしましょう。
少額で始められる海外不動産を現金で購入する
年収が不動産投資用ローンの借入基準に満たしていない方は、少額で始められる海外不動産を現金で購入することも検討してみてください。基本的に、海外不動産の購入は不動産投資用ローンの借入自体ができないものの、東南アジアをはじめ、1000万円台で購入可能な物件も多くあります。
たとえば、カンボジア・プノンペンの「アジャイル スカイ レジデンス」は、一等地と呼ばれるボンケンコンエリアにありながら、1,000万円台中盤から購入可能です。ほかにも、アスコットグループホテルが入居予定の「ビューアストン」、月々10万円台での分割払いにも対応した「タイム スクエア」も1000万円台で購入できます。
カンボジアは、東南アジアのなかでも経済発展が進んでいる国で、将来的なキャピタルゲインや、人口増加に伴う安定した家賃収入を狙えます。
【弊社代表取締役不動産購入インタビュー】経済発展が続くカンボジアは不動産投資に魅力的な国の1つ
不動産仲介会社に相談する
年収や自己資金を踏まえて、不動産投資を始めるのが難しいという場合には、不動産仲介会社にも相談してみてください。不動産仲介会社が保有する物件は、提携先の金融機関が担保価値の評価を済ませていることがあり、属性・条件が合えば問題なくローンを借り入れられる可能性があります。
また、不動産仲介会社は、不動産投資に特化した専門知識も持っているため、どこに相談するか迷われている方は、まず不動産仲介会社に相談しましょう。当社には東南アジアの不動産投資に精通した営業担当者を揃えているほか、カンボジアやマレーシアに現地拠点を設置し、最新の不動産情報を提供しています。
まとめ
不動産投資でローンを借り入れる場合、年収700万円が審査の目安となります。あまりにも年収が低いと、ローンの借入自体が難しく、不動産投資を始められない可能性が出てきます。
年収が低くてもローンを借り入れられるように、自己資産を増やすことや、現時点で大きなローンを借り入れていないことなどが対策方法に挙げられます。少額で始められる海外不動産の購入や、不動産仲介会社にも相談しながら、自身の状況に適した対応を行うようにしましょう。
