2022-12-05

不動産投資がFIRE実現に向いている理由は?早期退職に成功・失敗しやすい人の特徴

  • 海外不動産コラム

将来的なFIRE実現に向けて、不動産投資で成功したいと考えている方も多いのではないでしょうか。多くの資産運用方法があるなかで、不動産投資はFIRE実現に向いている方法と言われています。

そこで、今回の記事では、不動産投資がFIRE実現に向いている理由や、成功・失敗しやすい人の特徴を挙げていきます。最後に、不動産投資を始める際のポイントもまとめているので、最後まで御覧ください。

FIREとは

FIREとは、「Financial Independence, Retire Early」の頭文字を取った言葉で、日本語では経済的自立や早期リタイアを意味します。株式投資や不動産投資といった資産運用で生計を立てている状態であり、不労所得を得ながら、自由な生活を送っている人を指します。

最近では、FIREムーブメントとも呼ばれ、日本だけでなく全世界で注目されるようになりました。20代、30代でFIREを実現する人も多く、不動産投資を含む資産運用の重要性が高まっています。

不動産投資がFIRE実現に向いている理由

不動産投資は、FIRE実現に向いている資産運用方法と言われています。どのような理由があるのかを解説します。

サラリーマン時代から資産を拡大できる

不動産投資がFIRE実現に向いている理由として、サラリーマン時代から資産を拡大しやすいことが挙げられます。FIREはすぐに実現するのは難しく、長年の資産運用の結果、本業の収入を超えて初めて実現できるものです。

資産運用にはさまざまな方法がありますが、不動産投資は毎月安定した家賃収入を得ることで、じっくりと資産を築けます。また、管理の手間がかかりにくく、サラリーマンでも始められやすいのがメリットです。

長期的に安定した資産を築きやすい

不動産投資は、長期的に安定した資産を築きやすい資産運用方法です。上述したとおり、不動産投資では、毎月の家賃収入でコツコツと収益を得られます。

また、自身がオーナーの物件に入居者がいる限り、家賃収入が途絶えることもなく、安定した資産を築けます。ビジネスのように新しい業態に置き換わることもなく、20年、30年と長期間に渡って収益を期待できます。

管理会社に委託することで手間を省ける

資産運用方法のなかでも、不動産投資は手間がかかりにくい運用方法の1つです。というのも、不動産投資では管理会社に業務委託することで、入居者からのトラブル対応や、その他事務手続きを代わりに行ってくれるためです。

つまり、本業であるサラリーマンの仕事に集中しながら、不動産投資で収益を狙えることとなります。本業への影響を最小限に抑え、不動産投資での収益を確保できます。

レバレッジ効果で自己資金以上を運用できる

不動産投資は、レバレッジ効果による運用が可能です。レバレッジ効果とは、自己資金以上の資金を使って資産運用を行うことです。

不動産投資の場合、不動産投資用ローンを借り入れることで、自己資金だけでは足りない部分を補えます。一般的に、投資家本人の属性にもよりますが、不動産投資用ローンを借り入れれば、物件価格に対して15〜30%ほどの自己資金で不動産を購入できます。少ない手元資金で、規模の大きい資産を運用できるのが不動産投資の強みです。

不動産投資が生命保険の代わりになる

不動産投資は、生命保険代わりにもなり得ます。一般的に、不動産投資用ローンを借り入れる際に、金融機関にて「団体信用生命保険」と呼ばれる保険に加入することが必須となっているためです。

団体信用生命保険に加入することで、投資家本人が亡くなったときに、保険で残りのローンが支払われます。また、不動産は家族に引き継がれるので、入居者がいればそのまま家賃収入を得られます。

インフレ時に資産の目減りを防げる

不動産は、インフレに強い資産と言われています。インフレとは、物価が上昇することで、相対的にお金の価値が下がってしまう減少を意味します。仮に、20年後に物価が2倍上昇した場合、1000万円の価値が500万円まで下がる計算となります。

一方、不動産はモノに分類されるので、インフレが起きても資産の目減りを防げる可能性があります。また、物価上昇にともない、家賃相場も上昇することで資産のさらなる構築を狙えます。

不動産投資でFIRE実現を成功しやすい人の特徴

FIRE実現に向けて不動産投資で成功しやすい人は、どのような特徴があるのでしょうか。以下の3つのポイントを押さえて、不動産投資で成功するためのヒントに活かしましょう。

不動産投資に関するノウハウが身についている

不動産投資に関するノウハウが身についていると、FIRE実現に向けて成功する可能性を高められます。インターネット上にはさまざまな不動産投資の成功体験や、ノウハウを紹介したものがありますが、すべてが事実というわけではありません。

自分自身で不動産投資に関する知識を学んでいくことで、誤った情報に影響されにくくなります。また、不動産投資には空室リスクや災害リスクといったリスクが存在しますが、ノウハウを身につけておけば、事前に対策も立てられます。

信頼性の高い不動産仲介会社に相談している

不動産仲介会社を選定する際には、信頼性が高い会社に相談しましょう。一部の不動産仲介会社では、意図的に相場よりも高い価格で紹介してきたり、不動産投資初心者をカモにしてきたりする悪質な会社も少なくありません。

そこで、インターネット上のレビューや会社としての過去の実績・経験、営業担当社の態度などをチェックしましょう。また、不動産仲介会社との関係性を深めておけば、収益が出やすい物件や、将来的に価格が上がりやすい物件を紹介してくれることもあります。

海外不動産への投資も選択肢に入れている

不動産投資で成功している人のなかには、国内だけでなく、海外不動産も選択肢に入れています。少子高齢化に伴う景気後退の予測が出ているなかで、日本国内の不動産価格が下落する恐れがあります。

一方、東南アジアをはじめとする新興国では、著しい経済成長が見込まれています。国際通貨基金(IMF)によると、カンボジアにおける2022年の経済成長率は5.1%に上るとされています(※1)

また、カンボジア国立銀行が11月に公表した「経済・金融レポート」によると、首都プノンペンにおける2022年8月の住宅価格指数(RPPI)は、2020年比で115.4ポイントに達しました(※2)。今後は、日本国内だけでなく、海外不動産に目を向けていくことも重要となります。

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不動産投資でFIRE実現を失敗しやすい人の特徴

不動産投資を軸にFIREを実現するのは、簡単なことではありません。どのような特徴を持つ人が失敗しやすいのかを確かめましょう。

非現実的なプランで不動産投資を行っている

不動産投資でFIRE実現に失敗する人は、非現実的なプランで不動産投資を行っている可能性があります。具体的には、家賃収入の確保を急ぐあまり、物件を調査せずに購入してしまったり、無理な資金計画で不動産投資を始めてしまったりすることが考えられます。

上記のように、FIRE実現を意識しすぎた結果、不動産投資で失敗するリスクが高まります。不動産投資に限らず、どの資産運用方法でも、すぐにFIREを実現するほどの収益を狙うのは簡単ではありません。

儲かりにくい物件に投資をしている

次に、儲かりにくい物件に投資していることです。不動産投資で成功するためには、「利回り」と呼ばれる物件価格に対する家賃収入の割合が重要となります。利回りが低すぎる物件を購入すると、最終的に得られる収益も少なくなってしまいます。

経済成長が見込まれているフィリピンやカンボジアでは、平均5%以上の利回りを狙えます。高利回りの物件を狙うにあたって、海外不動産にも注目しましょう。

東南アジア諸国の不動産利回り相場(表面利回り)※3

国名 表面利回り
フィリピン
6.13%
カンボジア
5.33%
タイ
5.13%
マレーシア
3.72%

「4%ルール」を守れていない

4%ルールとは、年間支出の25倍の資産を築けば、年利4%の運用益で生活費をまかなえる考え方です。たとえば、年間の支出が300万円であれば、7500万円の資産を築き、年利4%で運用していればFIREを実現できるということです。

つまり、この「4%ルール」を維持できない状態で不動産投資を行っても、FIRE達成は難しくなります。海外不動産も候補に入れながら、高利回りを継続的に狙える物件を探し、4%ルールを維持する必要があります。

不動産仲介会社からカモにされている

不動産投資でFIRE実現を目指すにあたって、不動産仲介会社からカモにされないように注意が必要です。不動産投資に関する知識が少ないと、相場よりも高い金額の提示や、物件のデメリットを隠したまま購入を迫られる可能性があります。

どの資産運用方法でも言えることですが、まずはしっかりと知識やノウハウを勉強することが大切です。不動産仲介会社に言われるがままに物件を購入しないようにしましょう。

不動産投資でFIREを実現させるポイント

不動産投資でFIREを実現するためには、どのようなポイントに気をつける必要があるのでしょうか。最後に、FIRE実現に向けたポイントを紹介します。

豊富な経験や実績を持つ不動産仲介会社に相談する

1つ目のポイントは、豊富な経験・実績を持つ不動産仲介会社に相談することです。

また、不動産仲介会社を選定する際には、「特定のエリアに特化している」、「会社の経営状況が良好」、「インターネット上での評判が良い」なども考慮しましょう。複数の仲介会社に相談し、比較してみるのもおすすめです。

セミナーに参加して不動産投資の知識・リスクを学ぶ

自分で不動産投資の勉強をするのが苦手な方は、不動産仲介会社や専門家が主催するセミナーへの参加も検討してみてください。セミナーでは、不動産投資の基本的な知識だけでなく、収益が出やすい物件情報や、運用方法に関するノウハウを学べる機会があります。

また、最近では自宅からでも参加可能なオンラインセミナーも充実しています。当社でも海外不動産に関するオンラインセミナーを無料で実施しているので、気軽にお申し込みください。

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希望のエリアと物件を選定する

不動産投資に関する知識を身につけたあとは、希望のエリアや物件を選定します。さまざまな物件エリアがあるなかで、収益を狙いやすい物件や、自身の目的に合った物件を探しましょう。

また、FIREの4%ルールのとおり、高利回りを継続的に狙える物件を中心に狙っていくことが重要です。表面利回りよりも正確性が高い実質利回りも計算しながら、どの物件を購入するのかを決めてください。

収支シミュレーションを実施する

最終的に収益を確保するためにも、収支シミュレーションの実施も大切です。収支シミュレーションを行うことで、将来的にどれくらいの収益が得られるのかを可視化できます。

不動産投資では、物件の購入費用だけでなく、物件購入時の手数料、管理費、修繕積立金、税金といった支出要素があります。これらの支出を盛り込んだうえで、収益を見積もりましょう。

まとめ

不動産投資は、FIRE実現に向いている資産運用方法の1つです。サラリーマン時代からコツコツと収益を狙えるほか、管理の手間もかかりにくい運用方法と言えます。

とはいえ、誰もが不動産投資でFIREを実現できるとは限りません。4%ルールを意識したうえで、高利回りを継続して狙える物件を探すことや、信頼性の高い不動産仲介会社に相談することなど、計画性を持ちながら不動産投資を行いましょう。

※1:世界通貨基金「カンボジア

※2:カンボジア国立銀行「経済・金融政策(2022年8月) 」(PDF11ページ目)

※3:GlobalPropertyGuide「Rental Yields in Asia