2022-11-01

不動産投資はいくらから始められる?自己資金別の物件タイプや主な費用

  • 海外不動産コラム

資産運用や海外移住を目的に不動産投資を検討しているけれど、いくらから頭金を用意すればよいのか悩まれている方も多いのではないでしょうか。

そこで、本記事では不動産投資はいくらから始められるのかを解説します。自己資金別に購入可能な物件を紹介するほか、不動産投資にかかる初期費用や、自己資金を抑える方法もまとめています。

【自己資金別】不動産投資はいくらから始められる?

100万円、500万円、1000万円、2000万円の自己資金別に不動産投資を始めた場合に、どの物件を購入できるのか紹介します。

自己資金100万円〜:地方の区分マンション

自己資金を100万円用意した場合、地方の区分マンションが購入候補に挙がります。目安としては、300〜600万円の価格帯から選ぶ形となります。数自体は限られてしまうのがデメリットですが、なるべく少額で不動産投資を始めたい方におすすめです。

自己資金500万円〜:都市部の区分マンション

自己資金が500万円にもなると、都市部の区分マンションも購入の候補となります。価格帯としては1500〜3000万円で、都市部の区分マンション、区分アパートや、地方の中古マンション、アパートといった物件から選べます。

自己資金1000万円〜:海外コンドミニアム(東南アジア)

自己資金が1000万円あれば、東南アジアのコンドミニアムの購入を検討できます。カンボジアの首都プノンペンでは一等地のコンドミニアムが1000万円台で販売されています。ただし、不動産投資用ローンの借入が難しいので、現金の準備が必要です。

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自己資金2000万円〜:一棟アパート、高級コンドミニアム(東南アジア)

自己資金を2000万円用意した場合、6500〜9000万円あたりの物件が選択肢に入ります。日本国内であれば一棟アパート、海外では東南アジアの高級コンドミニアムも検討できます。

とくに、東南アジアは、今後の経済成長とともに不動産価格の上昇が見込まれています。将来的にキャピタルゲインでの収益を狙っている場合、景気後退が予測されている日本国内の不動産よりもチャンスを期待できます。

参考記事:不動産投資に必要な頭金はいくら?頭金を準備するメリット・デメリット

不動産投資にかかる主な初期費用

不動産投資を始めるにあたって、さまざまな初期費用が発生します。8つの項目に分けて、各費用の詳細を解説します。

1.不動産仲介手数料

1つ目は、不動産仲介手数料です。不動産仲介手数料とは、物件を購入したときに仲介会社に支払う手数料を指します。

仲介手数料は、宅地建物取引業法に基づき上限額が設けられています。物件の売買価格ごとに異なるので、事前に確認しておきましょう。

物件の売買価格(税抜) 仲介手数料の上限
400万円超
取引物件価格(税抜)×3%+6万円+消費税
200万円超〜400万円以下
取引物件価格(税抜)×4%+2万円+消費税
200万円以下
取引物件価格(税抜)×5%+消費税

たとえば、3000万円の物件を購入した場合、「3000万円×3%+6万円+消費税」で105.6万円が仲介手数料となります。

2.不動産投資ローンの事務手数料・保証料

2つ目は、不動産投資ローンの事務手数料や保証料です。事務手数料の計算方法は、「定額制」と「定率性」の2種類があります。定額制の場合は3万円ほどで、定率制の場合はローン借入額の1〜3%が相場です。

また、保証料は、保証会社を連帯保証人とした場合に発生する費用です。不動産投資は数百万円、数千万円といった高額な商品であることから、保証会社を連帯保証人に選定するケースが多いです。「一括前払い型」と「金利上乗せ型」の2種類があり、前者の一括前払い型は融資総額の2%ほど、金利上乗せ型であれば0.2%〜0.3%ほどの金利を上乗せして支払います。

3.印紙代

不動産を売買する際に、「不動産売買契約書」や「金銭消費貸借契約書」といった課税文書の作成が求められます。不動産売買契約書は物件の売買契約を締結する文書で、金銭消費貸借契約書は不動産投資ローンの借り入れに必要です。

いずれの課税文書についても、下記のとおり契約金額に応じて収入印紙を購入しなければなりません。

不動産売買契約書

文書内の契約金額
印紙代
1万円以上10万円以下
200円(軽減税率対象外)
10万円を超え、50万円以下
200円
50万円を超え、100万円以下
500円
100万円を超え、500万円以下
1000円
500万円を超え、1000万円以下
5000円
1000万円を超え、5000万円以下
1万円
5000万円を超え、1億円以下
3万円
1億円を超え、5億円以下
6万円
5億円を超え、10億円以下
16万円
10億円を超え、50億円以下
32万円
50億円を超える
48万円

金銭消費貸借契約書

文書内の契約金額
印紙代
1万円未満
非課税
10万円以下
200円
10万円を超え、50万円以下
400円
50万円を超え、100万円以下
1000円
100万円を超え、500万円以下
2000円
500万円を超え、1000万円以下
1万円
1000万円を超え、5000万円以下
2万円
5000万円を超え、1億円以下
6万円
1億円を超え、5億円以下
10万円
5億円を超え、10億円以下
20万円
10億円を超え、50億円以下
40万円
50億円を超える
60万円

4.登録免許税

登録免許税とは、不動産を登記する際に納付する税金のことです。不動産の名義を自分の名義に変更するときや、不動産投資用ローンの抵当権設定登記、中古物件を購入した際の所有権移転登記などが挙げられます。

登録免許税に関する資料 ※軽減税率の適用は諸条件あり

登記の種類 税額
住宅用家屋所有権保存登記(新築)
評価額×0.4%
(2023年3月31日までは軽減税率で0.15%)
住宅用家屋所有権移転登記(中古)
評価額×2.0%
(2023年3月31日までは軽減税率で0.3%)
抵当権設定登記(不動産投資用ローン)
借入額(債権額)×0.4%
(2023年3月31日までは軽減税率で0.1%)

5.不動産取得税

不動産取得税は、物件や土地などの不動産を購入したときに課税される地方税です。物件を譲渡する際に有償・無償のどちらであるのか、また登記の有無に関わらず、納付しなければなりません。なお、「取得した不動産の価格(課税標準)×税率=税額」の式で算出します。

不動産取得税(東京都)

不動産取得日 税率
平成20年4月1日から
令和6年3月31日まで
土地・家屋:評価額×1/2×3%
家屋(非住居):評価額×4%

6.固定資産税・都市計画税

固定資産税や都市計画税は、地方税の1つであり、毎年1月1日を基準に固定資産課税台帳に記載されている物件の所有者に対して課税されます、ただし、一般的に物件の元所有者と現所有者で日割りで支払うことがほとんどです。たとえば、7月1日に契約し、固定資産税・都市計画税が10万円の場合は、下記の計算となります。

・物件の元所有者:10万円×181日/365日=49,589円

・物件の現所有者:10万円×184日/365日=50,411円

なお、固定資産税の税率は原則として1.4%、都市計画税の税率は最高で0.3%です(ただし、市区町村によって税率の設定は異なる場合があります)。購入を検討している物件の昨年度の固定資産税・都市計画税が気になる方は、不動産仲介会社に相談してみてください。

7.司法書士報酬

司法書士報酬とは、登記の移転や抵当権の登記などの依頼料です。法的な専門知識が必要とされる作業であり、自分で行うことも可能ですが、基本的には司法書士に依頼します。

なお、報酬額については、地域や依頼内容で異なります。所有権の移転の場合、5〜10万円が相場であると言われています。実際に依頼する前に、複数の司法書士事務所で見積りを取りながら費用を比較しましょう。

8.火災保険料

火災保険は、金融機関にて不動産投資用ローンを組んだ場合に、物件の担保を保証するために加入が義務付けられます。これは、火災や自然災害などによる被害を受けた場合に、保険金が支払われることで、金融機関の融資回収リスクを防ぐためです。

保険範囲によって金額が異なりますが、地震保険付きの場合、戸建て物件であれば年間10万円前後、ワンルームタイプのマンションは年間1〜2万円が相場です。火災保険に関しても事前に見積りを取るようにしましょう。

不動産投資で自己資金を抑える方法

不動産投資を始めるにあたって、なるべく自己資金を抑えたい方向けに3つの方法を紹介します。

フルローンや頭金を減らして資金を抑える

1つ目はフルローンを活用する方法です。フルローンは、頭金を入れずに不動産投資用ローンだけを使って物件を購入するので、まとまった貯蓄がなくても不動産を手に入れられます。なお、物件価格だけでなく、登記費用やその他手続き費用などをすべてカバーする「オーバーローン」で自己資金を抑える方法もあります。

ただし、フルローンは、毎月の返済額が大きくなるほか、借入金利が高くなる可能性があります。また、金融機関にて厳しい審査に通過しなければなりません。返済計画をしっかりと決めたうえで、フルローンを選択するようにしましょう。また、ローンの割合を増やして、頭金を減らすという選択も可能です。

オーナーチェンジ物件を活用する

オーナーチェンジ物件とは、入居者がすでにいる状態で販売されている物件のことです。新たに入居者を探すための手間を省けられるほか、入居者からそのまま家賃収入を得られるので、初期費用を削減しながら資金計画を立てやすいのがメリットです。

一方、室内の状況や、入居者の属性を把握するのが難しい点に注意しなければなりません。オーナーチェンジ物件のメリット・デメリットを調べてから、不動産投資を始めるようにしましょう。

少額で購入可能な物件を選ぶ

自己資金を抑えるためには、そもそもの価格が安い物件を選ぶことも重要です。一般的に、物件に対する頭金の割合は15〜30%と言われており、1000万円の物件であれば頭金は150〜300万円ほどに抑えられます。不動産投資用ローンとの割合も考慮しながら、価格が安い物件を選ぶようにしましょう。

また、海外不動産は、不動産投資用ローンの借入が難しいものの、日本国内の物件よりも安く購入できるチャンスがあります。たとえば、カンボジアの首都プノンペンの一等地にある「アジャイル スカイ レジデンス」は、諸費用を含めて1000万円中盤での購入が可能です。ほかにも月々10万円台で購入可能な物件もあるので、頭金を抑えたい方はぜひチェックしてみてください。

【無料ダウンロード可能】カンボジア不動産市場を徹底解説|カンボジア不動産ガイド

まとめ

不動産投資を始めるにあたって、不動産投資用ローンとは別に自己資金の確保が必要です。自己資金がいくらあるかで、購入可能な物件の種類も異なってくることから、金融機関や不動産投資の専門家に相談しておくようにしましょう。

1000万円程度の自己資金で不動産投資を始めてみたい方は、日本国内の不動産だけでなく、海外の不動産も検討してみてください。当社では、東南アジアを中心に不動産を取り扱っており、お客様の余裕資金に応じて最適な物件を紹介しています。