不動産投資を始めてみたいけれど、どのように物件を選べばよいか悩まれている方も多いのではないでしょうか。投資目的に合致する物件を選び出すためには、いくつかのポイントを押さえておく必要があります。
そこで、今回の記事では、不動産投資初心者の方でも分かりやすく、収益を狙える物件の選び方を紹介します。注意点もまとめているので、物件探しの参考にしてみてください。
不動産投資用物件の種類
不動産投資といっても、さまざまな種類の物件があります。各物件の特徴やメリット・デメリットを把握したうえで、どの不動産を購入するのかを検討しましょう。
一棟マンション・アパート
一棟マンション・アパートは、集合住宅を一棟単位で購入する方法です。後述する区分マンション・アパートと異なり、まとまった収益を狙えるのがメリットです。
しかし、一棟まるごと購入するため、それなりの初期費用が必要とされます。また、物件を管理するコストがかかるほか、空室の割合が高くなると、キャッシュフローの悪影響を及ぼす可能性があります。
区分マンション・アパート
区分マンション・アパートとは、集合住宅をまるごと購入するのではなく、1部屋単位で購入する方法です。一棟まるごと購入するより初期費用を安く済ませられるので、不動産投資初心者にもおすすめです。また、別のマンションやアパートに複数の部屋を購入することで、リスク分散にもつながります。
一方、区分マンション・アパートのデメリットは、1部屋単位で購入するので、空室が発生すると収益が途絶えてしまいます。とくに、中古マンション・アパートの場合、室内の修繕に費用がかかる可能性もあります。
戸建て住宅
戸建て住宅とは、一軒家を購入して運用する方法です。ファミリー層やシニア層から長期的な賃貸需要を狙えるので、収益の安定化が期待できます。
ただし、戸建住宅の築年数によっては、修繕やリフォームの費用がかかってしまいます。また、築年数が経過している物件の場合、担保としての評価が低く、不動産投資用ローンを組みにくい可能性があります。
海外コンドミニアム
新興国を中心に、コンドミニアムの開発が進んでいます。日本国内のマンションやアパートと異なり、ジムやプールといった設備や、家具・家電が備え付けられている物件が多くあります。
とくに、東南アジアのコンドミニアムは、経済成長とともに物件価格の上昇が見込まれています。毎月の家賃収入はもちろんこと、コンドミニアムの売却によるキャピタルゲインの獲得にも期待できます。
1点注意しておきたいのが海外のコンドミニアムを購入する際に、不動産投資用ローンの借入が難しいことです。とはいえ、カンボジアの首都プノンペンには1000万円台で購入可能な物件もあり、ローンを組まなくても購入しやすい価格帯の物件が多いです。
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後悔しない不動産投資用物件おすすめの選び方
不動産投資用の物件を選ぶ際には、次の6つのポイントを押さえておくようにしましょう。後悔しない不動産投資にするためにも、ポイントに注意しながら物件を選んでみてください。
1．資産価値が高まりやすいエリアを選定する
1つ目のポイントは、資産価値が高まりやすいエリアを見つけることです。具体的には、「駅から近い物件か」、「商業施設が近隣にあるか」、「再開発の計画があるか」といった、入居者に便利になるエリアは、資産価値が高まる可能性があります。
また、都市部の物件は、人口減少に伴う賃貸需要の低下による悪影響を受けにくく、空室リスクを防ぐのに適しています。安定した家賃収入の獲得と、将来的に不動産価格が上がるエリアを中心に探すようにしましょう。
2．適切な利回りを得られる物件を探す
次に、適切な利回りを得られる物件を探すことです。不動産投資初心者の方のなかには、表面利回りが高い物件ほど良いと思われている方もいます。
しかし、一部の高利回りをうたっている不動産のなかには、そもそも家賃設定が高く、空室リスクを抱える可能性があります。また、表面利回りの数字だけ見ていた結果、購入後に修繕やリフォーム費用が発生し、実質利回りが大幅に低下することも考えられます。
3．物件管理が行き届いているかを確認する
3つ目のポイントは、物件の管理が行き届いているかです。たとえば、入居者が利用する共用部分の清掃具合やメンテナンス状況を確認し、適切に維持されているかを調べます。
とくに、中古のマンション・アパートは、購入前に室内の確認も忘れないようにしましょう。余計な出費を抑えることや、将来的に資産価値が下落しないように、物件を内覧しておくと安心できます。
4．賃貸ニーズを満たしている物件を選ぶ
不動産投資で家賃収入を狙うためには、賃貸ニーズを満たしている物件を選ぶ必要があります。1つ目のポイントでも解説したとおり、駅から近いエリアや、商業施設へのアクセスが便利な物件ほど賃貸ニーズも高まります。
また、都心部から離れた物件でも、人口が密集しているエリアや再開発の計画、ファミリー層向けであれば教育機関が整っているエリアなどであれば、賃貸需要を獲得できます。住みたい街ランキングや、地方自治体の計画も調べながら、賃貸ニーズを満たせる物件を選ぶようにしましょう。
5．景観が悪い物件を除外する
高層階のマンションを購入する際には、室内からの景観にも注意が必要です。タワマンやコンドミニアムなどの入居者のなかには、景観を重視して部屋を選ぶ方もいるので、景観が悪いと資産価値の低下につながる可能性があります。
さらに、現時点で景観が良くても、周辺の開発が進んでいき、将来的に景観が悪くなってしまうことも考えられます。高層階の物件を購入する際には、自分の目で景観を確認することや、周辺の開発状況も調べておきましょう。
6．中古物件購入は修繕費や利回りを計算する
中古物件は、新築の物件よりも比較的安く購入しやすいメリットがあります。しかし、築年数や管理状況によっては、修繕・リフォームが必要なこともあり、想定以上に出費が膨らんでしまいます。
そのため、あらかじめ修繕費やリフォーム費用を明確に計算したうえで、利回りを算出するようにしましょう。
好条件の不動産投資用物件を探す方法とは？
好条件の物件を探し出すためには、物件の選び方にも注意しましょう。3つの探し方を紹介するので、現状に応じて活用してみてください。
不動産情報サイトを活用する
不動産情報サイトとは、物件情報が掲載されているポータルサイトのことです。複数の不動産仲介会社が販売している物件がまとめられており、物件のタイプや築年数、エリア、表面利回りなどを設定し、目的に適した物件を探し出せます。
一度に複数の不動産投資用物件を比較しやすく、初心者の方でも物件を探しやすいのがメリットです。
ただし、知名度の高い情報サイトの場合、ユーザー数も多くなることから、人気の物件を手に入れられない可能性があります。また、物件情報を比較するための時間がかかってしまう点にも注意が必要です。
不動産セミナーに参加する
不動産投資セミナーとは、不動産仲介会社や不動産投資の専門家が主催するセミナーのことです。不動産投資の基礎知識や不動産投資で儲ける方法、将来的に物件価格が上昇しやすいエリアなどを学べるのが特徴です。
最近では、オンライン上でのWebセミナーが主流となっており、自宅からでも参加できます。多くのセミナーでは、専門家に質問する機会も設けられているので、初心者の方でも安心して参加できます。
当社でも、海外不動産投資に関するオンラインセミナーを無料で開催しているので、ぜひお申し込みください。これまで不動産投資を行った経験が無い方でもご参加可能です。
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不動産仲介会社に相談する
物件の選び方で悩まれている方は、不動産仲介会社に直接相談することも方法の1つです。営業担当者と1対1で相談を行えるので、疑問点や不安に感じている部分を解決するのに役立ちます。
不動産仲介会社に直接相談する際には、仲介会社の実績や、営業担当者のプロフィールを確認しておくようにしましょう。仲介会社のなかには悪質な方法で、購入を勧めてくる営業担当者もいるので注意が必要です。
当社は、カンボジアやマレーシアに現地法人を設置し、最新の不動産情報をお客様に提供しています。下記の個別相談ページ申し込みには、営業担当者のプロフィールや相談の流れをまとめているので、ぜひご参照ください。
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不動産投資用物件の選び方で気をつけたい注意点
不動産投資用物件を選ぶ際には、注意点にも気をつける必要があります。以下で紹介する4つの注意点を踏まえて、物件選びを進めるようにしましょう。
売却益や節税などの投資目的を定める
1つ目に注意したいことは、不動産投資の目的を定めることです。たとえば、副収入の確保、不動産売却によるキャピタルゲインの獲得、不動産運用による節税といった目的を定めるようにします。
目的を定めたうえで不動産投資を始めることで、物件選びもスムーズに行える可能性があります。実際に不動産投資を行っている人の経験談も参考にし、目的を定めることを推奨します。
初心者はワンルームマンションから始めてみる
不動産投資初心者の方は、ワンルームマンションの投資から初めてみるのもおすすめです。一棟まるごとマンションやアパートを購入するよりも初期費用を安く済ませられるほか、外部委託を活用すれば、物件管理も容易となります。
ただし、都心部を中心に飽和状態になっていることから、将来的に不動産価格が上昇しない可能性もあるので注意が必要です。空室状態が続くとキャッシュフロー悪化の原因にもなるので、資金繰りにも注意しながら行いましょう。
オーナーチェンジ物件は注意点を把握する
オーナーチェンジ物件で不動産投資を検討している方は、注意点を把握するようにしましょう。オーナーチェンジ物件とは、すでに入居者が賃貸契約を結び入居している状態の不動産を購入することです。
注意点として、室内の状況をチェックしにくいこと、入居者の属性を把握しにくいことなどが挙げられます。悪質なオーナーも存在するので、オーナーチェンジ物件を購入する際には十分に注意する必要があります。
東京を含む首都圏以外の物件も見る
空室リスクを防ぐためには、都市部の人口が多いエリアを重点的に物件を探します。もちろん、東京を含む首都圏は空室リスクを防ぎやすいエリアですが、物件価格が高く、資金額によっては購入が難しい方も多いかもしれません。
そこで、物件価格が比較的安いエリアも候補に挙げるようにしましょう。地方都市のなかでも人口が密集しているエリアや、今後開発が計画されているエリアも検討してみてください。
また、経済成長が進んでいる東南アジアの不動産もおすすめです。たとえば、フィリピンの住宅用不動産価格指数によると、2022年第1四半期において前年比で5.6％上昇しました。2020年に新型コロナウイルスの影響で不動産価格が一時的に下落したものの、2016年から上昇が続いています。(※1)
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まとめ
不動産投資を成功させるためには、物件の選び方が重要となります。物件の種類や、資産価値が高まりやすいエリア、賃貸ニーズを満たせるような物件などを徹底して調べるようにしましょう。
一人で探すのに不安がある方は、不動産セミナーへの参加や、不動産仲介会社に直接相談もおすすめです。当社には、海外不動産投資に精通した専門家が対応しているので、国外の不動産にも興味がある方はぜひお問い合わせください。
※1：フィリピン中央銀行「Residential Real Estate Prices Continue to Rise in Q1 2022」
