不動産投資で成功するには、どのような仕組みで儲かるのかを理解する必要があります。儲かる仕組みを把握しないまま始めても、期待していたほど収益を得られないだけでなく、思わぬ失敗につながります。
そこで、不動産投資初心者の方でもわかりやすいように、不動産投資で儲かる仕組みを解説します。儲からない・失敗しやすいパターンや、リスク回避に向けた対策方法などもまとめているので、ぜひ参考にしてみてください。
不動産投資が儲かる仕組み
最初に、不動産投資で儲かる仕組みを紹介します。家賃収入、不動産売却、節税による儲け方を把握しましょう。
入居者からの家賃収入(インカムゲイン)
儲かる仕組みの1つ目は、家賃収入です。インカムゲインとも呼ばれており、一定期間において安定した収益を得る方法です。
不動産投資では、入居者から支払われる毎月の家賃収入がインカムゲインに当てはまります。購入した不動産で空室が発生しない限り、毎月家賃収入による収益を期待できます。
不動産売却によるキャピタルゲイン
不動産投資で儲かる2つ目の仕組みは、キャピタルゲインです。キャピタルゲインとは、資産売却による収益のことで、購入価格と売却価格の差が利益となります。
物件完成後、周辺の開発が進んだり、都市・国が経済発展したりすることで、不動産の価格が購入時よりも値上がりする可能性があります。
損益通算を使った節税効果
最後に、損益通算による節税効果を狙えることです。不動産投資による所得で計算上生じた損失金額があれば、他の所得から損失分が控除されます。
具体的には、不動産投資用ローンの金利や物件の修繕費、管理費などが経費に認められる可能性があります。とくに、不動産投資を始めた年は、購入費用が年間の家賃収入額を上回り、全体としてマイナスにもなり得ます。そのときに、損益通算で損失額を計上することで、所得税・住民税の節税につなげられます。
不動産投資の儲け方
不動産投資といっても、さまざまな物件があります。1棟まるごとマンション・アパートを購入するだけでなく、1部屋ごと購入することも可能です。それぞれの投資方法による儲け方を紹介します。
1棟マンション・アパート経営の場合
1棟マンション・アパート経営は、建物をまるごと購入し、賃貸経営による収益を狙う方法です。複数の入居者からまとまった家賃収入を得られるほか、マンション・アパートが立地する土地を所有している場合には、物件のキャピタルゲインだけでなく、土地の売却による収益も期待できます。
区分マンション・アパート経営の場合
区分マンション・アパート経営では、建物全体ではなく、個々の部屋を購入して収益を狙う方法です。1棟まるごと購入する場合と比較して、初期費用・ランニングコストを抑えながら不動産投資を行えます。また、賃貸需要が高いエリアの不動産を購入することで、空室リスクを避けながら安定した家賃収入を狙えるのもメリットです。
海外不動産投資の場合
日本国内だけでなく、海外不動産への投資も注目されています。とくに、東南アジア諸国では、経済成長とともに不動産価格の上昇が見込まれており、将来的な不動産売却によるキャピタルゲインが期待できます。
たとえば、カンボジアでは、首都プノンペンの主要エリアの地価が、2019年の1年間で約12％上昇しました(※1)。人口増加や経済成長が続く東南アジアは、不動産投資で今後儲かる可能性が高いエリアの1つです。
不動産投資で儲からない・失敗しやすいパターン
不動産投資の儲け方はさまざまですが、失敗するリスクも潜んでいます。収益を最大限に伸ばしたり、損失を防いだりするためにも、失敗しやすいパターンを1つずつ見ていきましょう。
新築マンション購入によるキャッシュフローの悪化
不動産投資で儲からない・失敗しやすいパターンに、新築マンションを購入したことによるキャッシュフローの悪化が挙げられます。物件のエリアや、賃貸需要にもよりますが、新築マンションは利回りが低くなりやすいと言われています。
というのも、新築マンションは価格自体が高く、家賃収入が安定して発生していても、利回りが低くなってしまうためです。経費を加えた実質利回りを算出し、キャッシュフローが悪化しないように注意が必要です。
サブリース契約の理解不足による収益低下
次に、サブリース契約をよく知らないまま始めたことで、収益が低下してしまうパターンです。サブリース契約とは、不動産管理会社が、マンション・アパートなどのオーナーから物件を借り上げて、そのまま入居希望者に又貸しする管理形態です。
不動産運用のノウハウがない方でも収益を狙いやすいメリットがある一方で、管理会社側で自由に家賃を決められる点に注意しなければなりません。たとえば、空室状況が改善しなかったり、経年劣化が発生したりした場合、管理会社からの提案をもとに家賃が下がる可能性があります。家賃収入の一部は管理会社に手数料として支払われるため、オーナー側が受け取る収益も下がってしまいます。
初期費用や利回りの計算を間違えている
不動産投資で収益を明確にする場合、初期費用や利回りをあらかじめ計算する必要があります。一般的に、不動産投資では、物件購入費用や部屋の修繕費、管理会社への手数料といった初期費用・ランニングコストが発生します。
上記の費用を含めないまま計算した予想利益は、実際の収益と大きく異なる可能性があります。表面利回りだけでなく、実質利回りを計算したうえで、念入りにシミュレーションを行うようにしましょう。
不動産価格・家賃相場を把握していない
不動産価格・家賃相場を把握していないまま不動産投資を始めると、失敗するリスクが高まります。物件の価格相場よりも高い金額で購入した場合や、エリア内の家賃相場よりも低い金額で貸し出した場合、キャッシュフローが悪化する危険性があるためです。不動産でしっかりと儲けるためには、不動産価格の相場と家賃相場を把握するようにしましょう。
不動産投資でいくら儲けたいのかが明確でない
不動産投資でいくら儲けたいのかを明確にしないまま始めても、効率的に儲けられない可能性があります。
まずは、不動産投資でいくら儲けたいのかを決めて、最終的な収益から逆算して計画しましょう。どのエリアの不動産を購入すればよいのか、将来的な売却のタイミングなどが定まり、目標達成に向けて動きやすくなります。
不動産投資のリスクを回避して儲かる方法
では、どのようにして失敗を防げばよいのでしょうか。不動産投資のリスクを回避して、儲かるための方法を考えていきましょう。
長期的な目線でリターンを狙う
不動産投資で儲かるためには、長期的な目線でリターンを狙うことが大切です。物件を購入する際に、数年、数十年先までのシミュレーションを行い、計画的に進める必要があります。
とくに、不動産売却によるキャピタルゲインを狙う方は、売却のタイミングも重要です。経済の先行きや、不動産が立地するエリアの発展状況などを踏まえながら、忍耐強く不動産を運用し続けます。
不動産投資ローンの借入額に気をつける
一般的に、不動産投資を始める際には、金融機関で不動産投資用のローンを組むことが多いです。最小限の自己資金で始められるのがメリットである一方、ローンの借入額に注意が必要です。
融資を借り入れすぎると、毎月のローン返済による金銭的な負担が増加します。家賃収入もローン返済で消えてしまい、儲かるまでに想像以上の時間がかかることもあります。キャッシュフローの悪化を防ぐためにも、十分な余剰資金を確保してから始めるようにしましょう。
不動産価格の上昇が見込まれるエリアを調べる
最後に、不動産価格の上昇が見込まれるエリアの不動産を調べることです。不動産価格は、経済や人口との関連性が高く、成長性の高いエリアほど将来的な不動産価格の上昇が期待できます。
日本国内は、少子高齢化に伴う景気の悪化が予想されていることから、今後不動産価格の下落、または期待するほど伸びない可能性があります。
一方で、東南アジアをはじめとする新興国の不動産価格は、経済成長とともに上昇しています。冒頭でも解説したとおり、カンボジアの首都プノンペンにおける主要エリアの地価が2019年の1年で12％上昇したほか、フィリピンの不動産価格の指標である「住宅用不動産価格指数」によると、2022年第1四半期において前年比5.6％上昇する結果となりました(※2)。
今後、不動産投資で儲けていきたい場合、日本国内だけでなく、東南アジア諸国にも目を向けていくことが重要となります。
まとめ
不動産投資で儲かるためには、儲かる仕組みを理解することや、物件ごとにどのような方法で収益を得るのかを考える必要があります。また、儲からないパターンや、失敗しやすいパターンを参考にし、不動産投資のリスク対策を行うことも大切です。
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※1：CBRE社「Phnom Penh, Q4 2019」
※2：フィリピン中央銀行「Residential Real Estate Prices Continue to Rise in Q1 2022」
