2021-10-21

【フィリピン】不動産投資が月々数万円から!LARSEN TOWERについてご紹介

  • 海外不動産コラム


フィリピンは人口増加や経済成長著しい東南アジアの中でも、特に将来性の高い国です。海外不動産投資先として取り上げられることの多いフィリピンですが、どの物件が良いのか迷う人も多いのではないでしょうか。

この記事では、フィリピンの首都マニラの中でも都市開発が進むマカティでおすすめのLARSEN TOWERについてご紹介します。


LARSEN TOWERの概略

LARSEN TOWERの物件概要や、物件の価格などについて解説します。

物件の基本情報

LARSEN TOWERの物件規模など、基本的な情報は以下の表の通りです。

項目内容
立地マカティの中心エリアから車で約22分
予定総戸数400戸
階高地上20階建て
完成予定2025年3月
売主Primaries, A Rockwell Company
予定住戸面積35.0 ~ 107.0 sqm(㎡)
所有形態所有権

LARSEN TOWERは2025年に完成予定のプレビルド物件です。プレビルドの物件は完成が近づくにつれて値上げされることも多いため、早期に購入することで投資効率を上げられます。

タイプ別の物件価格

2021年9月現在では、外国人投資家向けに販売されているのは3タイプです。各タイプの間取りおよび価格は以下の表のようになっています。

間取り面積
価格
1Bedタイプ39㎡PHP5,306,717(約1,140万円)
2Bedタイプ57㎡PHP8,430,662(約1,812万円)
2Bedプライム65㎡PHP10,163,550(約2,185万円)

1Bedタイプ


1BedのタイプはLARSEN TOWERの中で最も小さいタイプのユニットです。バルコニーも含めて39㎡の広さとなっています。1Bedのタイプは2021年9月時点でPHP5,306,717(約1,140万円)です。

2Bedタイプ


2Bedはバスルームも2つ備えているタイプです。面積はバルコニーも含めて57㎡となっています。2Bedタイプの価格は2021年9月時点でPHP8,430,662(約1,812万円)です。

2Bedプライム


2Bedプライムは日本でいうところの2LDKの間取りであり、間取り自体は2Bedタイプと変わりありません。

ただし、面積が65㎡と2Bedタイプより少し広くなっています。2Bedプライムの価格は2021年9月時点でPHP10,163,550(約2,185万円)です。

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LARSEN TOWERの立地について

LARSEN TOWERが立地するエリアについて、エリア一帯および物件周辺の情報をご紹介します。

マカティについて

マカティはフィリピンの首都マニラの南東に位置するエリアで、メトロ・マニラと呼ばれるマニラ首都圏の都市です。

この後に解説しますが、マカティはLARSEN TOWERが立地するエリアの北部にある場所で、LARSEN TOWERに入る入居者の勤務先として有力視されています。


市内にはシティバンクやマイクロソフトなど多くの外資企業が集まっており、マカティはマニラ首都圏の中でもビジネス街として知られています。

外資企業が集まっていることから、マカティの周辺は外国人駐在員も多いエリアです。マニラの中では治安も良いエリアであり高級住宅街が形成されています。

日本人向けの飲食店なども多いことから、日系企業が進出先としてマカティを選ぶことも少なくありません。

そのほか、ニノイ・アキノ空港が近くアクセスも良好な点や、フィリピン最大級のショッピングモールがあるなど、都市開発が非常に進んでいる点も特徴的です。

マカティではフィリピンの大手財閥であるアヤラグループが都市開発にあたっており、マカティ中心部のアヤラ・センターにはショッピングモールも多くなっています。

アラバンエリアについて

LARSEN TOWERはマカティの南側に位置するアラバンエリアに立地する物件です。アラバンからマカティの中心部までは、車で約22分・電車で約25分の距離となっています。


マカティの開発は南部のアラバンエリアまで及んでおり、アラバンエリアにも富裕層向けの高級ショッピングモールや高級ヴィラなどが少なくありません。

日本の食材を取扱うスーパーマーケットや日本食レストランも多くなっています。


アラバンエリアはマカティで働く外国人にとっては特に、ベッドタウンとも言えるエリアです。日本でいうところの田園調布や西宮北口エリアのようになっています。

LARSEN TOWERの立地

LARSEN TOWERはアラバンエリアの北部で建設されており、スーカット駅の近くに位置しています。


アラバンエリアの中心地までは車で15分弱の距離にあり、買物にも便利です。また、周辺エリアにはラーメン屋や寿司屋など日本食レストランも多く、日本人にも住みやすい環境が整っています。

物件のすぐ近くでは高速道路の入口が建設中であり、2024年頃に完成予定です。

高速道路の入口が完成すれば、アラバンエリアとマカティとのアクセスが良好になります。

そのほか、LARSEN TOWERから北西へ車で15分ほどの場所にはSM City BF Paranaqueというショッピングモールがあります。


SM Cityというショッピングモールは、日本でいうところのイオンモールやららぽーとのようなものであり、フィリピン人の間ではとても有名です。

フィリピン人にとっては、ネームバリューのある商業施設なので、フィリピン人の入居者を募集する上では強みと言えます。

なお、物件からは海や川も近く、上層階では眺望も期待できるのがポイントです。


高級住宅としてデザインされていることもあり、物件内部にはプールやジムも配置される予定です。

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LARSEN TOWER周辺の物件価格と家賃相場について

マカティに立地する物件の価格および家賃相場について解説します。

マカティの物件価格相場は?

マカティ周辺のエリアで販売されている物件と、LARSEN TOWERとで物件価格を比較します。物件価格の一覧は以下の表の通りです。

物件名称㎡単価
LARSEN TOWER(1Bedタイプ)PHP136,070/㎡
One AntonioPHP306,246/㎡
Avida Towers Makati SouthpointPHP288,860/㎡
Mergent ResidencePHP344,387/㎡
The Grand Midori OrtigasPHP240,000/㎡

※独自の調査により作成
※表中の物件価格は2021年9月時点の調査によるものです。
※物件によって販売中の間取りや面積などが異なるため、㎡単価にて比較しています。

マカティで販売中の物件はマカティ中心部のものが多く、大半の物件ではLARSEN TOWERよりも価格が高くなっています。

郊外でニーズの高いエリアを選ぶことで物件価格を抑えられるのも、LARSEN TOWERに投資するメリットです。

マカティの賃料相場

実際に賃貸できる他の物件について分析することで、LARSEN TOWERの住戸を賃貸するといくらくらいの家賃を取れるのか検証します。

2021年9月現在、マカティで賃貸に出ている住戸の家賃は以下の表の通りです。

物件面積募集家賃
マカティ北部の物件A39㎡(1Bed)PHP50,000
マカティ中心部の物件B40㎡(1Bed)PHP45,000
マカティ中心部の物件C42㎡(1Bed)PHP35,000
マカティ中心部の物件D59.2㎡(1Bed)PHP59,200
マカティ中心部の物件E64㎡(1Bed)PHP85,000
アラバンの物件99㎡(3Bed)PHP55,000

※独自の調査により作成

マカティ中心部とLARSEN TOWERの立地するアラバンとでは、家賃相場にも開きがある様子も伺えます。都心と比較して家賃水準が低いことをデメリットと捉える人もいるかもしれません。

しかし、LARSEN TOWERでは都心よりも家賃水準が低い分、外国人のみならずフィリピン人のビジネスマンも入居者のターゲットにすることが可能です。

マカティの都心は家賃が高すぎて住めないものの、通勤には便利な場所に住みたいと考えるフィリピン人のビジネスマンにとって、アラバンは適当なエリアと言えます。

コロナなど外的な要因に左右される外国人駐在員の入居を狙うよりも、フィリピン人もターゲットにできることで、LARSEN TOWERでは安定した賃貸運用が可能です。

フィリピン不動産投資のメリット

ここからは、マカティも含むフィリピンの不動産に投資するメリットを解説します。なお、詳しくはこちらの記事でも解説していますので、併せてご参照ください。

フィリピン不動産投資完全ガイド!物件探しの前に必ずチェック!

キャピタルゲインの期待が大きい

フィリピン不動産投資が持つ最大のメリットは、経済成長や人口増加を背景としたキャピタルゲインを期待できることです。

東南アジアには成長著しい国が多く、日本よりも将来性が大きい国も多くなっています。しかし、フィリピンの経済成長率や人口増加率は、東南アジア各国で比較しても特に高いものです。

経済成長による物価上昇と、人口増加による住宅需要の拡大は、将来的な不動産価格の上昇を引き起こします。

例えば日本の経済成長率は先進国であるがために、フィリピンほど高くありません。また、人口減少局面に入っている日本では、今後住宅需要の縮小が懸念されています。

ある程度長期の投資計画を立てることで、大きなキャピタルゲインを狙えるのがフィリピン不動産投資のメリットです。

為替差益を狙える

2020年に発生したコロナウイルス感染症の拡大は世界中で経済に影響を及ぼしており、フィリピンも例外ではありません。

対円為替相場の状況を見ると、フィリピンの通貨であるペソは、2015年8月時点でPHP1=2.71円でした。しかし、2021年8月時点ではPHP1=2.19円まで下がっています。

PHP1,000万の物件を購入すると仮定すると、2021年時点では2015年よりも500万円安く物件を購入できることになります。

また、コロナによる経済の落ち込みからフィリピン経済が回復し、仮に5年後には為替が2015年水準まで回復すると仮定すると、物件購入額と同額で物件を売却できた場合は、500万円の為替差益が発生する計算です。

為替相場の正確な予想は困難ですが、過去と現在のレートを比較することで、利益を狙いに行くのも1つの手法と言えます。

賃貸需要の拡大を期待できる

CIAの調査によると、フィリピンの年齢中央値は2020年の予測値で24.1歳となっています。年齢中央値とは、最高年齢と最低年齢とのちょうど中間にあたる年齢のことです。

※参照:The World Fact Book

フィリピンには生産年齢に該当する人口が多く、現役世代による住宅の賃貸需要を見込めます。

2020年の予測年齢中央値がすでに40歳を超えている日本では、今後の賃貸需要縮小も懸念点の1つです。

フィリピンでは特にビジネス街の周辺などで賃貸需要の拡大が見込まれており、空室リスクの抑制と家賃水準の上昇を期待できます。

物件購入当初は利回りがそれほど高くないとしても、将来的に利回りが拡大できる期待も持てるのは、フィリピン不動産投資が持つ大きなメリットです。

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LARSEN TOWERに投資するメリット

LARSEN TOWERに投資する最大のメリットは、出口戦略の選択肢を持てることと、購入資金を分割払いで支払えることです。

ローカル向けの出口戦略が有効

すでに解説したとおり、首都圏直近の郊外に位置している関係から、LARSEN TOWERはマカティ中心部の物件よりも価格が安くなっています。

このため、LARSEN TOWERは地元のフィリピン人にも人気があり、2021年9月時点ではフィリピン人の買手がユニット数の60%以上を占めている状況です。

海外不動産投資では出口戦略の不透明性も課題になることが多いものの、販売状況を鑑みると、LARSEN TOWERは将来的に地元のフィリピン人に対しても売却できる考えられます。

東南アジアの海外不動産は特に、地元住民にとって高級すぎる物件も多く、物件の購入時点では地元住民向けの売却を考えにくいことが大半です。

また、LARSEN TOWERでは売主による賃料保証のオプションがありません。買主側で賃貸管理会社を探さなくてはならない点をデメリットと捉える人もいるでしょう。

しかし、期間限定の賃料保証がついている場合は、保証期間が満了した時点で多くの投資家が一斉に物件を売り出すことも考えられます。

この場合は、一時的に似たような中古物件が市場へ大量流出することで、物件の売却が困難になることも懸念点の1つです。

LARSEN TOWERでは賃料保証がついていないため、物件の出口戦略は投資家によって変わってきます。結果的に物件を売却できないリスクを軽減できるとも言えるでしょう。

出口戦略の幅を多く取れるのはLARSEN TOWERに投資するメリットの1つと言えます。

分割払いで初期の自己資金を抑制可能

LARSEN TOWERは2025年に完成予定のプレビルド物件です。プレビルドの物件では、デベロッパーによって購入費用の支払い方法が異なります。

LARSEN TOWERでは、物件価格の10%を手付金として支払い、25%を毎月分割して支払い、残りの65%を物件引渡し時に支払うスケジュールを組むことも可能です。

購入するユニットのタイプによるものの、分割期間を長期化することで、毎月10万円以下の支払に抑えることもできます。

東南アジアの海外不動産投資において、建設工事の進捗に応じた分割払いはそれほどめずらしいことではありません。しかし、物件価格の25%を毎月分割できることは少ないのが実態です。

場合によっては物件価格の50%や70%など、分割払いの総額が大きくなりがちで、毎月の負担が大きくなることもあります。

LARSEN TOWERの投資では、金額の大きな支払いを後回しにできるため、短期的なキャピタルゲインを狙う手法も有効です。

物件価格の25%を分割払いしている間に、地元のフィリピン人などへ物件を転売できれば、非常に効率的なキャピタルゲインを狙えます。

物件の売却期間については長期間を見据えることも必要ですが、完成前の時点でフィリピン人からも人気を集めている点を鑑みると、実現の可能性はあると言えます。

ロックウェルランドについて

LARSEN TOWERのデベロッパーであるロックウェルランドについて、進行中のプロジェクトなどをご紹介します。

LARSEN TOWERは竣工リスクが比較的小さい

LARSEN TOWERのデベロッパーは、フィリピン最大手デベロッパーの一角であるロックウェルランドです。

ロックウェルランドは、フィリピン国内の財閥であるロペスホールディングスの不動産関連企業で、高級不動産を中心として開発実績を重ねています。

住宅の開発エリアはマニラだけではなく、ルソン島の南側やセブ島など広範囲に及んでいます。なお、住宅にとどまらず、オフィスや商業施設に加えてホテルやレジャー施設なども取扱い範囲です。

なお、会社設立は1995年であり、2021年の時点では創業26年目を迎えました。ロックウェルランドは、フィリピンの不動産業界では老舗とも言える実績を持っています。

海外不動産投資では、デベロッパーに経営の体力がないために、物件が完成せずに引渡しを受けられない竣工リスクが課題になりがちです。

しかし、LARSEN TOWERでは、販売状況やデベロッパーの規模を鑑みると、竣工リスクは比較的小さいと言えます。

ロックウェルランドのプロジェクト

ロックウェルランドが2021年9月時点でwebサイトにて公開している物件情報は以下の通りです。

プロジェクト名開発エリア物件規模
THE ARTON WEST TOWERメトロマニラ東部469戸
THE ARTON EAST TOWERメトロマニラ東部716戸
PROSCENIUMマカティ北東部5棟の高層コンドミニアム
THE GROVEメトロマニラ東部6棟の高層コンドミニアム

ロックウェルランドは、フィリピンの首都で複数のプロジェクトを同時進行できるだけの経営体力を持ったデベロッパーです。

また、個々のプロジェクトについて開発規模が大きいことからも、豊富な資金力を持っていることが伺えます。

まとめ

フィリピンのマニラ首都圏は、発展が著しいことから大きな将来性を持ったエリアです。

しかし、フィリピン不動産が他国と比較して安いと言えども、物件価格が上がってきていることも事実です。

また、外国人などが主な入居者のターゲットであることから、今後は入居者の獲得競争が激しくなることも予測されます。

その一方で、LARSEN TOWERは地元のフィリピン人から人気を集める物件であり、入居者のターゲットもフィリピン人のビジネスマンがメインです。

フィリピン不動産投資のメリットを享受しつつも、堅い投資をしていきたい人には最適な物件となっていますので、ぜひご検討ください。

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