2021-04-28
海外不動産投資の始め方を解説！国や不動産会社の選び方について
- 海外不動産コラム
海外不動産投資を始めたいけど、何から始めればよいのかわからない、言葉の壁があって心が折れそうという方は多いことと思います。この記事では、海外不動産の始め方、特に投資先の国や不動産会社の選定に絞って、それぞれのメリット・デメリットを検証しながら解説していきます。最後まで読んでいただくこと、海外不動産投資の始め方のポイントが理解でき、海外不動産投資の検討がスムーズに進められるようになるでしょう。
情報収集する前に抑えるべきポイントは？
投資目的の優先順位をつける
不動産投資を検討するのにあたって、なぜ投資を行うのかといった投資目的を明確化しておくことが重要です。例えば、老後の生活資金の確保を目的とした不動産投資であれば、ハイリスクハイリターン・ローリスクローリターンのどちらが好ましいかを判断することができます。海外不動産投資についての情報は、まずはインターネットや書籍などで情報収集をするというのが一般的ですが、情報量がとても多いため、そういった基準や軸となるものが無いと、答えを導き出すことはできません。投資目的が明確であれば、必要な情報が蓄積されることで、点と点が線でつながるように海外不動産の投資先や投資する物件などの方向性がぼんやりと見えてくるようになります。
その際に決めておくべきこととしては、物件の価格帯（上限）、目標利回り、家賃収入重視か物件の売却益重視か、購入資金はローンを利用するかなどがポイントです。最低限、これらのポイントを押さえて投資戦略の方向性を決めておくと、情報収集において大きくぶれてしまうという可能性を下げることができるでしょう。
新興国と先進国のメリット・デメリットを比較
新興国投資のメリット・デメリット
新興国投資のメリットは、その経済成長率の高さを背景に、高い利回りでの運用が可能なところにあります。新興国は出生率が高いため、人口増加に伴う経済成長によって安定的な賃料収入（インカムゲイン）が期待できるでしょう。
また、物価が安いうちに不動産を購入しておくと、経済成長による物価の上昇によって不動産の売却益（キャピタルゲイン）も見込めます。一方のデメリットは、新興国は先進国への移行期間のため、政治・経済・社会ともに不安定要因が多いことです。例えば、融資の規制が多い、登記に関する法制が未整備などの法律面での懸念に加えて、政治的不安定によるクーデターや内戦の可能性などは、新興国ならではのリスクと言えるでしょう。
■新興国投資事例「マレーシア」
新興国への投資事例として「マレーシア」を例にとって考えてみましょう。マレーシアは日本からの地理的なアクセスが良いこともあり、海外の投資先として人気が高い国の一つとなっています。1990年代から高い経済成長率が持続しており、人口増加も今後当面続くと予測されていることから安定的な住宅需要が期待できることがその理由です。その一方で、そういった人気の高さもあって、物件の供給数が過剰になる傾向があり、空室リスクや物件価格の下落は留意する必要があるでしょう。
また、不動産関連の法整備が十分でない部分もあり、物件売却時に必要な登記済証が発行されるまで購入から1年かかるといったケースもあるようなので注意が必要です。
先進国投資のメリット・デメリット
先進国投資のメリットは、新興国と比較するとカントリーリスクが低く、安定性が高いことにあります。不動産関連法制の整備も進んでおり、法律の遵守や契約の信頼性が高いので、比較的安心感を持って投資・運用を行うことができるでしょう。その一方で、新興国のような高い経済成長率は見込みづらく、物価の上昇幅が小さいことに加えて、そもそもの物件価格が高いため高利回りはあまり期待できないことがデメリットだと言えそうです。
■先進国投資事例「アメリカ」
アメリカは、日本や他の先進国とは違って人口が増加傾向にある点が評価され、不動産価格自体は高止まりしていますが、投資先として高い人気があります。政治・経済・社会・不動産市場ともに成熟して透明性が高く、規制も少ないため、頻繁にルールが変わるといった権利関係のリスクは小さいことも好感されています。
一方のデメリットは、物件価格が高いこと、日本とは10時間程度の時差があってコミュニケーション面でストレスや齟齬が生じやすいことです。また、広大なアメリカは、州によって経済情勢や不動産マーケットの動向が大きく異なりますので、場合によってはご自身で市況などを情報収集する必要がある点もデメリットと言えるでしょう。
海外不動産投資における不動産会社の選び方
個人が海外現地の企業と直接取引するのは危険
海外不動産投資では、国内不動産投資に比べて、不動産会社の選定が重要になります。海外の情報収集、物件の紹介、購入後の各種手続きなどは、その多くを不動産会社に委任して現地で対応してもらわなければならないからです。その場合、現地の不動産会社に直接相談・購入することも可能ですが、当然ながら日本語でのサポートはほとんど期待できませんし、場合によっては英語不可という可能性もあります。また、現地と日本国内の税制や法律が異なっている場合、現地の不動産会社が日本国内の税制や法律にもある程度精通していないと、後々トラブルになるといった可能性もありますので注意が必要です。
これらのリスクを踏まえると、オーナー自身が現地の言葉に堪能で、日本と現地それぞれの関連法制について理解がある場合を除けば、現地に進出している日本の不動産会社に委任するほうがリスクは小さくすることができると言えるでしょう。
投資先の国に進出している不動産会社を選ぶ
海外不動産投資において、現地のさまざまな情報を的確に把握できるかどうかが成否を分けると言っても過言ではありません。そのためには、投資先の国に進出している日本の不動産会社をパートナーとして選定し、委任することが重要です。
現地に進出していることで、現地の政治・経済・社会情勢の変化や法改正による規制緩和・強化、現地の入居者のトレンドなど、日本では感じられない温度感が把握できます。そういった情報を随時共有してもらうことで、コミュニケーションロスによって生じるさまざまなリスクを回避できる可能性が高まります。
海外不動産投資のローンについて
借りられるなら国内の金融機関が理想的
海外不動産投資で物件を購入する際、一般的にはローンを利用することが多いと思いますが、海外の金融機関は融資に制限が多く、条件が厳しいことが一般的です。また、日本国内の現状の歴史的低金利と比較すると、海外の金融機関は金利が高く設定されているため、利子の返済額負担が大きくなる傾向にあります。
その点、日本国内の金融機関が展開している海外不動産等向けのローン商品は、金融機関が設定した条件をクリアしていれば比較的容易に融資を受けられることが多いので、条件が整っていれば国内金融機関からの借入の方が好ましいと言えるでしょう。
まとめ
ここまで、海外不動産の始め方、特に投資先の国や不動産会社の選定などについて、それぞれのメリット・デメリットを検証してきました。海外不動産投資を始めるにあたっては、まず投資目的を明確にすることが重要です。
その上で先進国/新興国、海外不動産会社/国内不動産会社などのいくつかの軸でメリット・デメリットを整理しながら、投資目的の実現のための道筋をつけましょう。方向性が見えたら、現地の動向に明るいパートナ−（不動産会社など）を選定し、投資目的やその道筋について相談しながら進めると効率的です。昨今では、多くの国内不動産会社が、セミナーや相談会をオンラインで行っていますので、まずはそういった場に参加してみることをおすすめします。