2019-10-29

海外コンドミニアムに投資する際のリスク5つと対策方法を解説

  • 海外不動産コラム

家賃収入に加えて、土地の値上がりによる売却益が期待できたり、将来にわたって安定した需要が期待できたり等のメリットから、海外コンドミニアムへの投資が注目されています。一方で海外特有のリスクが加わるため、リスク管理を徹底しなければ損失を抱える可能性がある点には注意が必要です。

そこで今回は、海外コンドミニアムに投資する際の5つのリスクと、それらのリスクを軽減する対策を解説します。

1 海外コンドミニアム投資の魅力

日本は少子化の影響による人口の減少が続いており、全体の傾向として賃貸不動産の需要が徐々に低下しています。これは将来にわたり、安定した家賃収入が得られない、また不動産の資産価値が低下する可能性があることを意味しています。

しかし、人口減少は世界のどこの国でも起きているわけではありません。むしろ人口の増加が続いている国のほうが多く、それらの国で不動産投資を始めれば、長期的に安定した需要が望めたり、また不動産の資産価値が上昇することによる売却益も期待できます。

そこで注目を集めているのが海外コンドミニアムへの投資です。海外コンドミニアムとは、日本のマンションのような建物で、リゾート地では主に家具や家電付きのホテル代わりとして、それ以外の土地では居住用として貸し出すことによって収入を得ることができます。

日本に比べて不動産価格が安い国や高い利回りが期待できる国も多いため、海外コンドミニアムへの投資に興味を抱く投資家が増えています。

2 海外コンドミニアム投資の5つのリスク

海外コンドミニアムへの投資が注目を集めていると言っても、元本保証がない資産運用である以上は何かしらのリスクを伴います。そのため、海外コンドミニアムへの投資を始める際は、まずはどのようなリスクを伴うのか事前に理解しておくことが重要です。

海外コンドミニアム投資には主に以下5つのリスクを伴います。

  1. カントリーリスク
  2. 為替変動リスク
  3. プロジェクトが頓挫するリスク
  4. 管理会社が破綻するリスク
  5. 法律や税制が変わるリスク

それぞれのリスクについて解説します。

2-1 カントリーリスク

カントリーリスクとは、国が抱える独自のリスクです。例えば、戦争やテロの発生、地震や津波といった自然災害の発生などです。いくら人口増加や経済成長が著しい国でコンドミニアム投資を行っていても、戦争やテロ、地震や津波などの自然災害が発生した場合は、投資を続けることが困難になったり、資産価値が減少したりする可能性があります。

カントリーリスクは、投資する国によって内容がそれぞれ異なるため、どのようなリスクが潜んでいるのか事前に確認しておくことが重要です。

2-2 為替変動リスク

為替変動リスクとは、コンドミニアム投資を行っている国の通貨価値が変動ことで日本円建てでの家賃収入や売却代金に影響が生じるリスクのことです。例えば、その国の1通貨が100円で推移していたにもかかわらず、インフレが進むことで1通貨が90円になった場合は、日本円ベースでの家賃収入および売却代金は10%少なくなります。

反対に1通貨が110円になる可能性もありますが、為替変動は自分でコントロールできるものではありません。為替変動は海外不動産投資特有のリスクであるため、覚えておきましょう。

2-3 プロジェクトが頓挫するリスク

海外不動産投資でも注意しなければならないのが、プロジェクトが頓挫するリスクです。国が海外資本を集める目的で、リゾート計画を企画して誘致しながら、計画通りに進まないことを理由に計画を中止するケースなどがあります。

また、海外コンドミニアムはプレビルドという建物の建築前に購入費用を支払う方式が採用されているケースが一般的です。完成時は購入時よりも物件価格が上がるケースが多いため、売却益が期待できるというメリットがありますが、物件が工期通りに完成しない、または建設会社が破綻するリスクを伴います。

工期通りに建物が完成しないと家賃収入を得られる時期がずれてしまいます。金融機関から融資を受けている場合はキャッシュフローの悪化につながる可能性もあるので注意が必要です。

2-4 管理会社が破綻するリスク

海外コンドミニアムを運用する場合は、現地の不動産管理会社に管理を委託します。しかし、現地の不動産管理会社が破綻すると、入金が滞るだけでなく、物件の入居者とのトラブルにも発展して信頼を失う可能性があるので注意が必要です。

国内のように不動産管理会社の情報は容易に手に入りません。そのため、海外の不動産管理会社を選ぶ際は、時間をかけて慎重に選ぶことが重要と言えるでしょう。

2-5 法律や税制が変わるリスク

国の政権が変わる等のタイミングで法律や税制が変わる可能性があります。そうなると、これまで適用されていた税率が急に引き上げられたり、最悪の場合には土地や建物を国に没収される可能性もあったりします。

特に発展途上国では、政権が頻繁に変わることもあります。そのため、そのようなエリアに投資する場合は、万が一の事態が起きる可能性があることを十分に理解した上で投資を始めましょう。

3 リスクへの3つの対策方法

海外コンドミニアムへの投資は、国内の不動産投資とは異なるリスクを伴います。そのため、安定して投資を行うには、これらのリスクへの対策をしっかりと練ってから取り組むことが重要です。リスクへの対策は主に以下の3つが挙げられます。

  1. 下調べをしっかり行う
  2. 為替レートが安定している国を選ぶ
  3. 信頼できる仲介会社を選ぶ

それぞれのリスク対策について詳しく見ていきましょう。

3-1 下調べをしっかり行う

まずは下調べをしっかり行うことです。海外不動産の情報は、国内とは異なり、容易に手に入るものではありません。そのため、偽物の海外不動産投資情報を掴まされたとしても、それが詐欺かどうかを見抜くことも困難です。

下調べを行う方法には、海外不動産投資の本を購入する、インターネットで海外不動産投資について調べる、海外不動産投資を扱う不動産会社のセミナーに参加するなどが挙げられます。実際に現地に行って物件やプロジェクトを確認するとなると、時間や手間、資金がかかってしまいます。

しかし、安い買い物ではないため、時間や資金に余裕がある場合は、リスクを少しでも抑えるためにも、現地に足を運んでの下調べもした方が良いと言えるでしょう。

3-2 為替レートが安定している国を選ぶ

為替レートが安定している国を選ぶことも選択肢の一つです。日本やアメリカなどは、経済情勢や社会情勢が安定しているため、大きな通貨変動が生じる可能性は低いと言えます。しかし、投資先として注目を集めている発展途上国は、経済情勢や社会情勢が不安定な傾向にあります。

経済情勢や社会情勢が不安定であるということは、それだけ為替変動が大きくなりやすいということを意味しています。そのため、海外不動産投資を始める際には、発展途上国の中でも、経済情勢や社会情勢が安定している国を選んだ方が無難だと言えるでしょう。

なお、発展途上国の中でもカンボジアは、自国通貨の「リエル」よりも「米ドル」での決済が主流となっており、発展途上国でありながら米ドルで投資ができるといったような国もあります。こういった各国の通貨事情もしっかりと把握をしていくことが大切です。

3-3 信頼できる仲介会社を選ぶ

最後は信頼できる仲介会社を選ぶことです。海外コンドミニアムの投資を行うには、現地の不動産管理会社を活用するという方法がありますが、管理がずさんだったり、日本語でのサポートに対応していなかったりする可能性があります。

そこで便利なのが、日本に拠点を置いていて、現地の不動産管理会社と連携しながら海外不動産投資を手掛けている不動産会社です。近年、海外不動産投資が注目されるようになったこともあり、海外不動産投資を手掛けている不動産会社も増えています。

そのような会社を選んでおけば日本語でサポートを受けられ、また何か問題が起きた場合でもその企業と連携が取りやすいため、安心できるというメリットがあります。

現地・国内のどちらの不動産管理会社を選ぶ場合でも、サポート体制がしっかりしているか、評判が良いかをあらかじめ確認するなど、「この会社であれば信頼できる」という基準を自分の中に持った上で不動産管理会社を選ぶことを心掛けましょう。

4 まとめ

少子化による人口の減少によって、国内の賃貸不動産需要は将来的に低下することが予想されます。人口減少は日本国内では問題になっていますが、海外には人口が増加している国もあるため、それらの国で不動産投資を行った方が長期的に安定した需要と利益が期待できます。

さらに人口増加に伴う経済成長で不動産価格が上昇し、家賃収入と合わせて売却益も狙える期待があることから、コンドミニアムなどの海外不動産投資が注目されるようになりました。

しかし、海外不動産投資では、為替リスクや投資対象国が抱える独自のリスクなど、国内不動産投資とは異なるリスクを伴います。そのため、海外コンドミニアム投資を始める際は、どのようなリスクを伴うのか、リスクを抑えるためにどのような対策があるのかを事前に確認してから投資を始めましょう。