1 これから潤っていくウクライナの不動産投資
1-1 投資対象マーケットとして興味を抱いたウクライナ
ウクライナに視察に行くまでの投資マーケットは、カンボジア、マレーシア、タイ、フィリピン、ベトナムと成長率の高い東南アジアの不動産市場だ。
いつものように東南アジアを主に投資対象マーケットとして検討している際に、興味を抱いた”ウクライナの不動産”。
不動産投資では主に二つの収入源がある。
⑴ 購入時の価格の低さ、そして経済成長を経てその物件の価値が上がることで高く売れる。
いわゆるキャピタルゲイン
⑵ 月々の賃貸収入で収益をあげるもの。
いわゆるインカムゲイン
東南アジアはどちらかというと前者のキャピタルゲインで魅力があり、また海外不動産を検討される方の多くはこれから縮小していく日本市場と比べ、値上がりを期待して海外の物件を選択される方が多い。そんな傾向もあってか、既に出来上がっている市場？ヨーロッパ市場について最初は、どうなんだろう？と懐疑的だった。
1-2 知れば知るほど面白い玄人向けのウクライナ投資市場
海外不動産を検討する上で大事な事は調べる事。当然ですが、ここを怠らずに時間をかけたい。不動産投資でいうと、”デュー デリジェンス (Due Diligence)”―対象不動産について、多角的な3つの視点で情報を分析することが必須。
⑴ 経済的側面：マーケット分析・市場競争力分析・価格、賃料分析
⑵ 物理的側面：物件の調査・環境調査・リスク分析
⑶ 法律的側面：権利関係の調査
今回のウクライナについては、日本人でもメジャーな国ではなく、インターネット上でも関連情報は散見できる程度。
2019年5月、視察に行くことを決意しウクライナでの生活を体感することで、今まで信じてきた東南アジアが一番面白いという考え方を改める事となった。
2 ウクライナを初訪問。どこにカメラを向けても絵になるおとぎ話のような街並。
ウクライナへ行くためには飛行機移動となるが、直行便がない。東京からだと中継地として、タイ バンコク、トルコ イスタンブール、あとはドバイなどを経由して行く事が必要。飛行時間は大体15時間。中継地での滞在時間を考慮すると20時間程かかる。ウクライナといえば、まず多くの方がイメージするのは美女が多いという事。スチュワーデスさんも金髪でモデルのような方ばかりでびっくり！現地でも街を歩けば美女ばかりで背景は絵になるようなヨーロッパ風の街並だ。
ウクライナは人口約4,500万人（1都6県の人口 合計が4,300万人）、首都キエフにはおよそ300万人（茨城県の人口）が生活している。西洋人特有の彫りの深い顔立ちで、見方によっては強面に見えるが、誰もが優しい。
ウクライナ正教会（キリスト教徒）信者が多く、ピクチャレスクな街並みに囲まれてゆったりと幸せに暮らしているという印象。東南アジアのように稚拙でも沢山の物を作って多くの人に売るという事ではなく、今あるものを十全に大事にしていこうという雰囲気が感じられた。実際、ヨーロッパでは新しいものではなく、古い歴史のあるものに価値を感じる傾向があるようで、旧市街が不動産価値として高い国があるのもその結果の様子。
3 ウクライナ不動産の3つの特徴とは？
3-1 投資家が注目するウクライナ
実は2015年に革命を経験している、ウクライナ。EUとの連合協定の交渉を停止した事に対する国民の不満が爆発して起きた革命で、抗争活動や紛争が勃発。沈静化はしたが、国民不安も残る中、光明が差したのが2019年4月21日に行われた大統領選。これまで5年間に渡って就任していたペトロ・ポロシェンコ氏が退任となり新たに当選したのが、ウォロディミル・ゼレンスキー氏。同氏は元コメディアン俳優というから驚きの経歴、しかし投票結果は73％獲得票という圧倒的な結果で国民が待ち望んでいた結果となった。
これからのウクライナは、新しいリーダーの元、一丸となり国が発展して行く勢いが実感できる。革命の影響で対米ドルで4分の1にまで下落した現地通貨フリヴニャもこれから回復の見通し。2008年に起きた世界的な金融危機であるリーマンショック時に底値になった不動産を購入し、経済回復の恩恵を受けて大いに潤った投資家の知人の話を彷彿させた。
ウクライナはまさに、投資不動産の絶好のタイミングではないか！
3-2 インカムゲイン期待大の賃貸需要
ウクラライナ不動産を語る上で更に注目するべきは、現地銀行の不動産ローン金利
※2019年8月現在
1. PIRAEUS BANK
ローン金利19.99%, 最大15年, 不動産価格の50%
(REF:Mortgage loans - Piraeus Bank in Ukraine)
2. AGRICOLE BANK
ローン金利17.1%, 最大20年, 不動産価格の50%
(REF:Mortgage loans - Credit Agricole Bank)
3. ARCADA BANK
ローン金利16%
(REF:Mortgage loans – ARCADA BANKA)
現地銀行の低金利住宅ローンを調べると、日本の住宅ローンと比べ、金利が高いし返済期間が短く条件が悪い。実際に現地の方はローンを借りて家を買うという事は考えていないとのこと。つまり、中間所得者層は賃貸という考えが多く、今後も賃貸需要が続く市場になるのではないかということが予想ができる。
3-3 キャピタルゲインへの期待
さらに、ウクライナ市場の面白い要因はキャピタルゲインへの見込み要素にもある。
昨今、世界中で不動産市場価格の高騰を牽引している要因の一つとして、中華系移民数の関わりも考えられる。
例えばマレーシア市場でみると、国連の”Population Division（人口区分）” では1995年〜2000年では6万人を超えており、2000年〜2005年も５万人。彼らは現地の不動産を買い漁り、現地では不動産価格の高騰が起き、それを受けて2004年にはマレーシア現地通貨で1million Ringgit 以上(日本円: およそ2,700万円)でないと外国人は不動産を購入できないとする法律が制定されたほどだ。
不動産購入規制後のマレーシアは2010〜2014年で9,000名程と激減しており、その代わりにタイやカンボジアが購入対象となった。タイは東南アジアでも有数な発展国となり、カンボジアも現地にチャイナマネーが流入し、その要因もあってか2013〜2016年で不動産の平米あたりの価格が２倍に跳ね上がる地域もあった。
冒頭で説明したような美しい街と人がいるウクライナだが、不動産も割安ということもあり、いつ中華系の方々が移民先として選ぶかは時間の問題のようにも思え、もし移民先として注目を浴びるとタイヤカンボジアのように不動産価値も上がることが予想できる。
4 現地に行って確信したウクライナ不動産の魅力
ウクライナ不動産については、現地への視察にて国を知り、街を知り、今のウクライナ情勢、タイミングを鑑みるとまさに今がベストなタイミングと確信できた。
おとぎ話のような街を現実的な投資対象のひとつとして、引き続き”デュー デリジェンス (Due Diligence)”の分析を行い、新たなウクライナの魅力の発見を期待している。
