海外不動産投資に興味があっても、北東アジアのモンゴル不動産について検討したことがない方は多くいるでしょう。近年、経済発展の著しいモンゴル不動産は、日本だけでなく海外の投資家からも注目されています。
この記事では、東南アジア諸国の不動産と比べて見過ごされることの多いモンゴル不動産の魅力を説明するとともに、モンゴル不動産のことがゼロから学べる不動産投資セミナーをご紹介します。モンゴル経済・不動産市場の状況、モンゴル不動産投資でのメリット・デメリットのほか、投資対象の物件や地域などを把握し、投資の検討にお役立てください。
1 モンゴル国の概要
北東アジアに位置するモンゴルの人口は約324万人（2018年12月末現在）、国土は156万4,100平方キロメートルで日本の約4倍の面積を有します。人気観光地でもある首都ウランバートルの人口は約150万人と、全人口の半分近くに及びます。
民族の約95％がモンゴル民族で、使用言語では主に公用語であるモンゴル語です。宗教では信教の自由が保障されており、チベット仏教や伝統信仰などが見られます。政体体制は大統領制と議院内閣制が併用された共和制で、国家元首は大統領で2017年7月10日以降はハルトマー・バトトルガ大統領が就任しています。
1-1 近年のモンゴル経済
モンゴルの主要産業は鉱業、牧畜業、流通業、軽工業で、輸出では鉱物資源、原油、牧畜産品、輸入では石油燃料、自動車、機械設備類、日用雑貨、医薬品などになります。
名目GDPは約12,167百万米ドル（2018年）、経済成長率が6.9％（2018年）、インフレ率が6.9％（2018年）です。モンゴルは民主化後、国際支援の下市場経済化を進め、1994年にプラス成長を実現しました。以降、経済成長率が10％超となる高い成長を遂げた一方で、世界経済の変動等の影響で2015年は2.3％、2016年は1％といった不安定さも露呈しました。
しかし、IMFの融資制度に基づく財政政策、金融政策及び銀行の改革への着手によりモンゴル経済は回復途上にあり、今後は安定的な成長が期待されています。
1-2 モンゴルと日本の関係
モンゴルといえば、遊牧民族、草原、相撲、ジンギスカンや元寇などをイメージすることも多いですが、日本では詳しく知られていない国の一つと言えるでしょう。
ロシアと中国に囲まれているモンゴルは、日本にとっては安全保障だけでなく経済の点でも重要な国の一つです。特に経済ではモンゴルの目覚ましい成長を日本でも取り込むことが期待されており、両国間の結びつきが強化されています。
日本の対モンゴルODA実績（2016年度まで）では、2国間援助総額が約2,900億円で対モンゴル援助国の中で第1位です。さらに新空港建設等への無償借款、初等中等教育施設等への無償資金協力などが実施されています。
2016年には「日・モンゴル経済連携協定」が発効され、現在では「戦略的パートナーシップ」の構築へ向けて両国間の交流や協力関係が推進されています（参考：外務省HP）。
2 モンゴル不動産の特徴
モンゴルの人口は2010年以降安定した増加が持続されており、最近では2％近い増加となっています。労働人口増加率は、人口増加率を上回る人口ボーナス期を迎えており、モンゴルの経済発展が今後も期待されます。
民主化した時期におけるウランバートル市の人口は約60万人でしたが、人口ボーナスなどを背景に2018年には約150万人までに増加しました。この急激な人口増加により住宅の共有が需要に追い付かない状況となっており、今後のモンゴル不動産市場はさらなる活況が見込まれています。
2-1 鉱物資源開発による経済成長が持続する
モンゴルは、金、銅、石炭、原油などの鉱山資源が豊富で、約135.6兆円相当の資源が存在すると推定されており、その開発が今後も進められる予定です。たとえば、オユトルゴイ鉱山は世界有数の規模を誇り、2021年の開発完了後の採掘により、モンゴルのGDPは現在より25％増大すると見込まれています。
また、風力などの電力開発も進められ、モンゴル国内の電気需要への対応だけでなく周辺国への売電も検討されており、経済発展を促進すると期待されています。こうした経済発展の進展は不動産市場にとってもプラスに働くと見られています。
2-2 経済回復期の投資で先行者利益が期待できる
モンゴルでは、2012年のGDP成長率が約17％という高い経済成長を達成しました。以降、外資規制の実施等により景気の底に突入したものの、政権交代で外資規制が解かれ、IMFの支援が行われたことで再び景気が急速に回復し、経済発展への軌道に乗りつつあります。2018年のGDP成長率は6％台に回復し、今後も高度な成長が期待されています。
不動産価格については、最近まで実施されていた外資規制の影響で周辺諸国よりも比較的安価です。今後の不動産価格の上昇が予想される現状で、価格的なメリットの大きい投資ができれば先行者利益を得られる可能性もあります。
2-3 モンゴル不動産の注意点
モンゴルの夏は過ごしやすいものの、冬にはマイナス40度近くになる厳しい寒冷地です。暖房器具に使用するエネルギーには主に石炭が使用されているため、冬季の大気汚染が深刻な環境問題になっています。将来移住する目的でモンゴルの不動産を購入する場合は、環境や気候についてよく調べておきましょう。
土地の所有は不可
2019年現在、東南アジア諸国と同様にモンゴルでは外国人が土地を所有することができないため、不動産投資の対象は建物に限られます（国土交通省「海外建設・不動産市場データベース」より）。
為替リスク対策が必要
モンゴルの現地通貨は「トゥグルグ」です。トゥグルグは流通量が多くないため、対ドルでの変動幅が大きくなるケースも見られますが、ドルや円建てで購入可能な不動産や、ドル建ての定期預金が可能な銀行もあります。現地通貨で運用する場合は為替リスクに注意しましょう。
3 ゼロから学べるモンゴル不動産投資セミナー3選
投資初心でもわかりやすいモンゴル不動産投資セミナーを3つご紹介します。
3-1 100万円から投資できるモンゴル不動産投資セミナー
セカイプロパティを運営する株式会社ビヨンドボーダーズが主催するセミナーです。同社の海外不動産投資セミナーは、東京・大阪・名古屋などのほかシンガポールや香港など海外でも開催され、現地視察のサポートも提供されています。
セミナーでは、モンゴルの不動産市況、具体的な物件の紹介、不動産投資リスクの対応方法などが説明されます。セミナー後には希望者限定の個別相談会も開かれます。
モンゴル不動産の買い方
モンゴル不動産を探す場合、一般的に不動産会社を利用することになりますが、自分にマッチした物件情報を提供してくれる不動産会社の見極めが重要です。モンゴル不動産へ投資する日本人投資家の増加を受け、現地では日本語で対応してくれる不動産会社やエージェントも増えてきています。
土地の購入はできないため、投資対象は建物に限られますが、その中心はコンドミニアムやオフィスです。駐在員などに人気の高級コンドミニアムほか、今後ニーズの高まりが予想される中所得者向けの物件やオフィスなどへの投資も期待できます。
例えば、外国人駐在員の多いエリアは、不動産需要の高いサイザン地区や、ジャパンエリアと呼ばれ日本人向けの高級コンドミニアムが多いフォーシーズンズ・ガーデンズ地区、ウランバートル駅に近い好立地のピースアベニュー地区などが有望です。セミナーではモンゴル不動産の買い方やエリアの絞り方についても詳しい情報が得られます。
少額投資が可能で好立地の日系企業による開発物件の紹介
セミナーで紹介される物件は、近隣物件の相場よりも安い価格であるにも関わらず高収益が期待できるほか、開発・施工・管理は信頼できる日系企業が手がけるため、海外不動産投資での不安は和らぐでしょう。また100万円の少額から投資が始められるのも特徴です。このように具体的な物件紹介もあるため、対象不動産や投資地域を絞りたい方などに向いています。
不動産投資の経験豊富な講師が説明するので、モンゴル不動産投資での疑問や不安を持っている方にとっても貴重な情報が入手できる機会となるでしょう。ウランバートルの中心地にある高級サービスアパートメントなどの物件を探したい方は検討してみてください。
3-2 海外不動産の魅力に迫るモンゴル・ラオス・ドイツ 不動産セミナー
海外不動産販売業やリサーチ＆コンサルティング事業を営む株式会社SIBJフィナンシャルグループが開催するセミナーで、モンゴル不動産が注目を集めている理由やリスクを低く抑える海外不動産への投資法、今後の動向などの説明のほか、具体的な物件紹介があります。
例えば、2016年にモンゴル・ウランバートルの新ビジネス街で竣工したスマートオフィスビルの物件があります。ウランバートル市の中心地から1㎞以内の新ビジネス地区という好立地にある、供給不足となっている中小企業向けのオフィスです。すぐに登記が可能な上、年8％の家賃保証や5年後の買戻しオプション付きの収益性と安定性を兼ね備えています。
価格面では融資を活用すれば200万円からの自己資金でも投資可能であり、投資後すぐに家賃収入を得られるのも特徴です。
3-3 大手デベロッパーが開発！モンゴル不動産投資セミナー
海外不動産の紹介や購入手続等のサポート・コンサルティング等を営むフォーランドリアルティネットワークジャパン株式会社が開催するセミナーです。モンゴルの人口増加や鉱山開発等による経済発展を背景とした不動産市場の有望性などが説明されるほか、首都ウランバートルの現状、モンゴルの不動産における税制、高利回りと買取りのダブル保証付き物件の情報が得られます。
例えば収益保証がついた物件マンダラ・タワー（Mandala Tower）は、ウランバートルの中心部近くにある国立公園に隣接する高級コンドミニアムエリアにおいて、2020年末の完成予定で計画されている25階建て、全110戸の高級コンドミニアムです。「5年間×8％の利回り保証」と「購入価格の100％での買取保証」が付きます。
※買取保証、家賃保証の条件は、契約時のプランによって異なります。詳細はセミナーにてご確認ください。
4 まとめ
日本にとってモンゴルは、北東アジアの中でも経済面・安全保障面でますます重要となる国で、両国の関係は一層強固になるでしょう。人口増加や鉱山開発の進展を背景に今後も高い経済成長が見込まれており、不動産市場の活況も期待されています。
モンゴル不動産投資セミナーでは、直近の経済情勢や不動産投資が注目される理由の解説のほか、高利回りや買取の保証などが付く物件も紹介されます。そのため海外不動産投資の初心者から具体的な物件・地域を探している方まで、幅広い投資家のニーズにマッチする情報が得られます。
この記事を参考にモンゴル不動産に興味が湧いた方は、セミナーへの参加を検討してみてください。
