海外不動産投資では経済成長が著しい新興国が注目される一方で、G7の一国であるドイツ不動産に熱い視線が注がれています。現在ドイツでは都市部を中心に不動産需要が高まっており、物件価格の上昇や賃貸での高い入居率などが話題になっています。
そこでこの記事では、海外不動産投資を初めて行う方や投資に不安を抱いている方などのために、ドイツ不動産をゼロから学べる不動産投資セミナーについてご紹介します。ドイツの経済・不動産の状況、ドイツ不動産の特徴、注目エリアやリスクのほか、海外不動産投資の重要ポイントなどを紹介しますので、今後の投資の検討にお役立てください。
1 ドイツの概要
ヨーロッパの中心国の1つであるドイツの人口は約8,289万人（2018年6月時点）、国土は35.7万平方キロメートルと日本より若干狭い程度となります。主な使用言語はドイツ語、民族は主にゲルマン系のドイツ民族で、EU加盟国のため使用通貨はユーロを使用しています。首都ベルリンの人口は約357万人で、近年の人口増加に伴い不動産価格が上昇しています。
1-1 近年のドイツ経済
世界屈指の先進工業国の1つであり貿易大国でもあるドイツは、GDP（国内総生産）で日本に次ぐ世界第4位となります（2018年の実質GDPは約33,880億ユーロで、ヨーロッパではトップ）。実質GDP成長率は、2013年の0.5％から徐々に回復し2017年には2.5％まで達しましたが、2018年は1.5％へと下落しています。
ドイツの主要産業は自動車、機械、化学・製薬、電子、食品、建設、光学、医療技術、精密機械など、日本と類似しており競合メーカーも多くあります。主な貿易相手国は、輸出入ともにユーロ圏が全体の約3分の2を占め、次いで中国、アメリカと続きます。
さらにドイツはヨーロッパ随一の経済大国であるだけでなく、国の保健、教育、所得などを評価する国連の「人間開発指数」で世界第4位となるほど生活水準が高い国でもあります。
1-2 ドイツと日本の関係
ドイツと日本は戦後、同じように急速な復興を果たし世界経済の推進役を果たしてきました。政治面では、民主主義の基本的価値を持ち、日本のパートナーとして様々な国際問題に取り組んでいます。また少子高齢化、原発等のエネルギー問題、女性の活躍促進など共通の課題を多く持ちます。
経済面では日本の最大の貿易相手国（ユーロ圏）であり、ドイツからすれば日本はアジア第2位となる貿易相手国です。ドイツにおける在留邦人数は4万5,784人（2018年10月）と全体の8位、ユーロ圏では2位を占めています（参照：外務省HP）。
2 ドイツ不動産の特徴
現在、ドイツ不動産は海外の投資家から注目を集めている人気の市場で、特に香港の投資家などはドイツを「西ヨーロッパで最も価値ある不動産市場」と高く評価しています
2-1 ドイツ不動産が人気の理由
ドイツ不動産は10年以上所有すると売却益へのキャピタルゲイン税がかからないという特徴がある（参照：IP GLOBAL社調査、2019年6月時点）うえ、都市部を中心に不動産価格が上昇しています。例えば、ドイツの住宅市場を見ると2016年に1.2万戸の新築が建設されましたが、需要は2万戸と不足している状態です。
また、都市部の不動産価格をみると、湾岸都市として人気のハンブルグでは2009年から住宅価格が70％上昇し、金融都市として有名なフランクフルトでは、人口と雇用の増大を背景に2009～2016年の住宅価格が約40％上昇しています。
2-2 ドイツ不動産を購入する際の注意点
外国人に対して不動産取得の制限をかける国が多い中、ドイツでは、アパートやマンションだけでなく土地も購入可能です（参照：国土交通省 海外建設・不動産市場データベース、2019年6月時点）。また、融資面でも外国人によるドイツの金融機関からの借入れが可能で、物件価格に対して50～60％の融資が利用できます。
基本的にユーロ建ての融資となり、融資期間は約15～20年となります。ドイツではユーロを使用するため、新興国の現地通貨と比較して為替リスクが低いと言えるでしょう。
不動産を購入する際の費用は、印紙税、売買契約書作成に伴う弁護士費用、融資手数料、公証人費用、アポスティーユ（外務省の証明）費用、仲介手数料などになります。また、契約書などの書類は原則的にドイツ語が使用されるため、翻訳料や各種の専門家によるサポート費用などを事前に確認すると手続きがスムーズに進みます。
3 ゼロから学べるドイツ不動産投資セミナー3選
海外不動産投資の基本知識やドイツ不動産に関するピンポイントの情報、相談サービスなどを提供してくれるセミナーを3つご紹介します。
3-1 初心者向け・海外不動産投資セミナー
海外不動産投資の未経験者向けに、セカイプロパティを運営する株式会社ビヨンドボーダーズが主催するセミナーです。ドイツの不動産に興味があるものの、海外不動産投資の経験がないため、「何から始めればいいのかわからない」「必要な知識、注意するべきリスクを知りたい」といった不安を抱えている方におすすめのセミナーとなります。
セミナーでは海外不動産投資のメリットとデメリットを中心とした、投資する上で理解しておきたい重要なポイントがわかりやすく解説されます。
海外不動産投資は、1,000万円以上のキャピタルゲインが期待できる物件や、200万円からなど少額資金で投資できる国、人口増加・GDPの成長が今後も持続する国が多く不動産価格の上昇が期待できるなど、独自のメリットが多いのが特徴です。
しかし、物件の購入手続きが複雑だったり、物件の家賃回収・管理・修繕・貸付などが難しかったり、契約後に着工されないケース、購入後の売却が上手くいかないといったリスクにも注意する必要があります。
セミナーでは、海外不動産投資の基本知識に加え、メリットが得られやすいエリア選びや限定公開の物件情報、リスクを回避するための対策などを学ぶことができます。初心者向けセミナーで海外不動産投資の基本を学び、その後にドイツ不動産投資セミナーを受けると投資の成功イメージを描きやすくなるでしょう。
海外不動産投資の未経験者の方などはこのような初心者向けセミナーも活用してみてください。
3-2 海外不動産に関する不安やお悩み何でも相談会
ビヨンドボーダーズが主催する海外不動産投資のセミナーで、海外不動産の購入や投資に関する不安や悩みについてじっくり相談できるのが特徴です。
海外不動産投資セミナーに参加したものの、購入手続や購入後の運用が不安になったり、購入後の物件価格・現地通貨の下落や貸付の困難さが心配になったりすることがあります。このような個人投資家の悩みや不安を解決してくれるのが「お悩み何でも相談会」の役割です。
また、ビヨンドボーダーズではドイツの下記のような有力エリアの情報も豊富に持っているため、具体的なエリア絞りについての助言も期待できます。
ベルリン
ベルリンでは人口増加を背景として不動産価格が上昇しており、バブルとも言える状況です。ベルリンの人口は過去5年間で年間約5万人増え（現在は約357万人）、2035年までに400万人に及ぶと予想されます。同時にベルリンの不動産価格は数年間で価格上昇が続き、2004年と比較して120％以上も価格が上昇しています。
マンションの中間価格は平方メートルあたり3,593ユーロ（約463,000円）、同様に一戸建て住宅・二戸建て住宅では2,321ユーロ（約300,000円）となります（2017年第3四半期）。このようにドイツのアパート価格は比較的安く、ロンドンの約3分の1といったケースも見られます。
デュッセルドルフ
デュッセルドルフはドイツ中西部にある人口約61万人の都市ですが、経済力が高く、金融やファッションなどの産業が盛んな中心都市の1つです。デュッセルドルフには日本の金融機関や企業が多く進出しており、約5,000人に及ぶ駐在員とその家族がヨーロッパ随一の日本人コミュニティ街を形成しています。
デュッセルドルフは日本人が最も住みやすい街の一つであり、彼らを入居対象者とした不動産投資が期待できます。デュッセルドルフでも不動産価格は上昇しており、マンションは前年比で8.8％増、中間価格は平方メートルあたり2,483ユーロ（約320,000円）、一戸建て住宅・二戸建て住宅も同様に2,330ユーロ（約300,000円）の同17.2％増になっています（2017年第3四半期）。
ミュンヘン
ドイツで人口が3番目に多いミュンヘンは、自動車メーカー大手のBMWや多国籍企業のシーメンスなど大手企業とその関連部品会社、IT、電機産業などの企業も集まっているため、多くの労働者とその家族が暮らしています。
また、ミュンヘンにはバイエルン地方の雄大で美しい自然があり、「世界で最も居住に適した都市」として選出されることも多く、余暇を過ごす街・観光地としての特徴も備わっています。
ミュンヘンの不動産価格も上昇傾向が見られ、マンションは平方メートルあたり5,839ユーロ（約884,000円）で前年比8.92％増、一戸建て住宅・二戸建て住宅は4,233ユーロ（約545,000円）で同21.56％上昇しています（2017年第3四半期）。
このように具体的なエリアに関する詳しい情報や、ドイツ不動産と他の海外不動産との違い・特徴を知りたいといった方は、ビヨンドボーダーズが主催するセミナーを検討してみてください。
3-3 海外不動産投資に「ドイツ・ベルリンの時代到来」
株式会社ウィンドゲートが主催する、ドイツのベルリンに的を絞ったドイツ不動産投資セミナーです。ウィンドゲートは東京の不動産売買仲介、賃貸、管理のほか、ベルリンを中心としたドイツの不動産売買仲介、賃貸、管理などを手掛けています。
セミナーでは、現在のベルリンと不動産の最新状況に関する情報を得ることができます。現在ベルリンでは国策によりインフラ整備や再開発が行われ、新ターミナル駅などの建築も多数進められており、ヨーロッパの最先端を行く都市として成長が続いています。
ベルリンでは、移民増加に伴い外国人入居者も増えたため、空室率が大幅に低下し、賃貸需要は旺盛です。一般的に空室率は2.5～5％程度であれば良しとされますが、ベルリンは1～3％未満の低水準となる貸手市場です。さらに直近10年間で物件価格が上昇しており、政府系機関が集中するベルリンのミッテ区では価格が10％以上上昇しています。
一方、ベルリンの不動産価格は、他のユーロ圏の主要都市の価格と比べると比較的安く、2,000～3,000万円台から購入可能な物件も多くあります。今後の価格上昇の可能性を考慮すれば投資価値は高いと言えるでしょう。
ウィンドゲートのセミナーではこのようなドイツ不動産、ベルリンの不動産市場に関する最新の有力情報が確認できるので、参加を検討してみてください。
4 まとめ
ドイツの主要都市では経済成長とともに人口増加も続いており、不動産価格の上昇、低い空室率など活況です。一方で不動産価格は比較的割安なケースも多く、今後の価格上昇も見込めます。
ドイツ不動産投資セミナーでは、ドイツ不動産の最新情報が得られる上、海外不動産投資の基本やリスクを学ぶことができます。特に不動産投資の初心者の方は、海外不動産の初心向けセミナーで基本的な知識を身につけてから、ドイツの具体的なエリア選びや物件情報を提供するセミナーや投資相談会に参加するのも一つの方法です。
海外不動産投資では何かと不安や疑問が生じやすいため、無料セミナーを存分に活用し、今後の有益な投資活動に役立ててみてください。
