日本国内の不動産投資は、今後、少子高齢化による住宅需要の減少で利回りの確保が難しくなる可能性があります。一方、海外不動産の場合、人口増加や経済成長が見込めることから、値上がり益であるキャピタルゲインを狙える投資チャンスが期待でき、さらに売却益や不動産収入を現地通貨で受け取れば、為替差益も期待できます。
この記事では、キャピタルゲインや為替差益が狙うためのエリア選びや物件を選ぶのに役立つセミナーをご紹介していきます。海外不動産投資を本格的に検討したいと考えている方は参考にしてみてください。
1 慎重に比較したからこそわかる「カンボジア不動産の魅力」入門セミナー
カンボジアの首都プノンペンで1,000万円台から購入可能な利回り6%（3年間）保証付きの物件を紹介するセミナーです。主催企業はセカイプロパティを運営する株式会社ビヨンドボーダーズです。
1–1 経済成長率の高さがキャピタルゲインにつながる
不動産投資でキャピタルゲインを狙うには、次に購入する人がその物件の投資価値を高く評価することが必要です。キャピタルゲインとは、不動産の値上がりにより売却時に得られた利益を意味します。
建物は通常経年劣化するため、その価値も低下します。それでも売却時に値上がりするのは、地価上昇により土地の持分が値上がりするのが要因のひとつです。あるいは賃貸運用をする投資用物件の場合は、賃料が上昇することで利回りが上昇し、投資価値が高まることも理由です。需要と供給のバランスが変わることでも値上がりが発生します。
セミナーで取り上げるカンボジアは、経済成長率が高いことで知られます。みずほ総合研究所が2019年4月に公表した「カンボジア投資環境」レポートによれば、カンボジアの2018年GDP成長率はIMF推定値で7.0（%）となっています。これはインドの7.3（%）に続く高い数値で、次のように他の東南アジア諸国と比べてもかなり高い成長率であることがわかります。
- 中国 6.6（%）
- ベトナム 6.6（%）
- フィリピン 6.5（%）
- インドネシア 5.1（%）
- マレーシア 4.7（%） ※「カンボジア投資環境」レポートより
また、インフレ率（物価上昇率）もIMF実測値で2018年は3.3%と高く、2015年を除いては2013年からほぼ3%以上で推移しています。不動産価格や地価はインフレ率と完全に連動するわけではありませんが、カンボジアは人口成長率も1.6%と高く（経済産業省2018年3月公表）、不動産需要に支えられて上昇すると予測されます。
このほか海外不動産投資では、エリアによって変わる物件の需給バランス、賃貸需要や利回りなどリアルタイムの情報が必要になります。このような情報もセミナーに参加することで、最新情報を得ることができます。
1-2 カンボジアではUSドルが使える
東南アジアに限らず世界各国で不動産を購入する場合は、日本円を現地通貨に換金する必要があります。また賃貸経営などで得られる利益も現地通貨で受け取ることとなるため、日本円に換金してから日本の口座に移す必要があります。
一般的にその国の経済成長が続けば、通貨も買われて価値が上昇します。例えば東南アジアの国が発展すれば、日本円はそれらの国の通貨に対し安くなる可能性があり、日本円に換金することで為替差益が生まれます。
為替差益とは、海外の通貨を購入したあとで円安となる（海外通貨の価値が上昇する）ことで、換金時により多く得られた日本円の額を指します。
カンボジア国内ではUSドルが流通しています。日本と比べてアメリカは金利が高く、円安が進行しやすい土壌であるため、不動産所得もUSドルで受け取れば、安定した為替差益が期待できます。これがカンボジア不動産投資の大きなメリットのひとつです。
セミナーでは、海外不動産市況の比較・解説から、プノンペンの都心一等地の物件紹介ほか、個別相談会も設けられています。直接物件を視察したい方には現地ツアーも用意されているため、米ドルを活用してカンボジア不動産投資で為替差益を狙いたい方は、参加を検討してみてください。
2 元テレビ局報道記者のアジア新興国不動産投資セミナー～バングラデシュ編～
バングラデシュ不動産の特徴を紹介するほか、アジアの不動産投資全般に関する情報を提供するセミナーです。
投資初心者から経験豊富な投資家を対象に、元テレビ局員報道記者が講師となって豊富なデータや現地映像を交えながら解説します。
2-1 バングラデシュの経済成長率とインフレ率
海外不動産投資でキャピタルゲインを狙う場合、「経済成長率」と「インフレ率」をチェックすると良いでしょう。経済産業省が2018年3月に発表したデータによると、バングラデシュの実質GDP成長率は2008年と2009年に5%台に落ち込んでいるものの、2004年から6%以上をキープしています。
外務省の2019年4月1日時点調査では、2018年度は7.86%となっています。インフレ率は、IMFデータによれば6%以上をキープしていましたが、2018年度は5.78%とやや減少傾向にあります。
このような背景からバングラデシュの不動産投資は、キャピタルゲインを期待できる要素が揃っていると言えます。実際に不動産相場がどのように推移しているのかは、セミナーに参加すると有益な最新情報を得ることができるでしょう。
2-2 バングラデシュの通貨「タカ」は対USドルで下落
バングラデシュは2003年5月31日から変動相場制に移行しましたが、中央銀行による統制があります。対USドルの推移を見てみると、2016年7月の1USドル＝78.40タカ（BDT）から2018年6月の83.70タカまで下落を続けています（2018年7月31日時点、ジェトロより）。
2019年4月9日時点での為替レートは、1USドル＝84.30タカ（BDT）となるため、さらに下落していることがわかります。日本円とUSドルとのレート変動にもよりますが、購入する点からみるとUSドル換算では有利にバングラデシュの不動産を手に入れることができます。
ただし、このままUSドルに対してタカが下落を続けるようであれば、売却時は為替差損が発生することになります。それでもUSドルに対して日本円が安くなっていれば、為替差益が得られる可能性があります。セミナーではこのような点も確認しておくと良いでしょう。
2-3 バングラデシュの経済動向
日本の不動産市場はすでに成熟しているため、他国に比べて特に大きな経済変動要因というものはほとんどありませんが、大きなキャピタルゲインが見込める東南アジアのような成長国では、経済動向によって不動産相場も大きく変動する可能性があります。
バングラデシュでは、輸出品の約8割を「衣類品」に頼っている点に注意が必要です（2018年度外務省データより）。現時点では経済成長に大きく寄与していますが、今後製造のために必要なエネルギーの輸入が必要となるなど、収益性に課題があります。
また海外投資を呼び込むためには電力や道路などのインフラ整備も必要となります。これらの対応次第で、今後の経済成長が持続的に見込めるかどうかが左右される可能性があります。
セミナーに参加することで、最新のバングラデシュ経済の情報が得られます。バングラデシュの不動産を取り扱ったセミナーは定期的に開催されているため、気になる方は参加概要が記載されているセカイプロパティをチェックしてみましょう。
3 ヨーロッパアジア海外不動産比較セミナー
ヨーロッパとアジア不動産市況のほか、メリット・デメリット、おすすめ物件を紹介するセミナーとなります。主催企業はビヨンドボーダーズです。
3-1 ウクライナの経済状況
売却差益であるキャピタルゲインは経済成長に伴って不動産相場が上昇することで得られるため、投資対象国の経済状況を詳しく調べることが必要です。
ウクライナは東南アジアのように、際立った経済成長が見られるわけではないですが、実質GDP成長率は2016年が2.3%、2017年は2.4%と緩やかな伸びを見せています。一方、インフレ率は2016年が13.9%、2017年は13.7%です。このようなデータを見る限り、不動産相場は上昇が期待できますが、失業率は9％を超えるなど、懸念材料もあります（2014年）。
産業別に見ると、農業や食品製造業などの設備投資が経済成長に寄与していることがわかります。さらにインフラ投資や建設、農業といった分野でも成長に結びついていることから、経済成長の下地が出来上がっています（参考：ジェトロ）。
ウクライナ政府は現在さらなる経済成長を実現するために、外国投資の誘致を狙った投資環境の改善も急いでいます。
3-2 ウクライナ不動産投資で見込めるキャピタルゲイン
ヨーロッパの各先進国は税制度が十分に整備されているため、東南アジアのように政治体制の変更によるリスクは比較的小さいと言えます。また、紹介される物件は完成済み物件となるため、プレビルドのような「建たないリスク」を心配する必要もありません。
セミナーでは、首都キエフに位置する2010年に竣工済みの物件「アルピスキー10」に関する情報が得られます。ウクライナは不動産相場が下落しているため購入しやすいことで人気があり、景気は回復基調にあります。
不動産相場はまだ底を見せていませんが、底値での不動産購入を狙うのは、一定のリスクも背負うことになります。相場が反転上昇しなければ、さらなる値下がりに見舞われる可能性があるからです。
海外不動産投資で重要なのは、現地のリアルタイムの情報を得ることです。人気の東南アジアや定番のアメリカ不動産と違って、ウクライナの情報はなかなか入手できないため、現状の不動産市場や今後の展望を知るためには、セミナーを活用すると良いでしょう。
この物件は対外貨幣価値が革命の影響で下がったタイミングで仕入れているため、キャピタルゲインが期待できる上、物件も安く購入できます。少ない投資資金で海外不動産投資をスタートするのには最適なエリアと言えるでしょう。
3-3 ウクライナの為替レートについて
海外不動産投資ではキャピタルゲインのほかに為替差益が得られるメリットがあります。ウクライナの通貨はフリヴニャ（UAH）となります。1USドルに対して2012年と2013年は7.99UAHでしたが、2014年には11.89に下落、2015年と2016年はそれぞれ21.84と25.55へとさらに下落しました。2017年には26UAHをつけて2019年4月9日時点では1USドル＝26.69UAHとなっています。
不動産相場の下落に対して為替レートも下落していることから、購入する際は有利といえます。ただし、通貨の下落が続くようであれば、不動産投資で得た利益も為替差損によって少なくなるでしょう。一方、順調に経済成長が軌道に乗り、世界の投資マネーが流入するようになれば、通貨も上昇に転じることもあります。
このようにウクライナの為替レートの動向についても、セミナーに参加することで最新情報を得られます。
ウクライナ不動産は安く購入でき、すでに大きく不動産相場が上昇している東南アジアと比べると利幅の余力は大きいといったメリットがあります。値上がりが期待できるウクライナ不動産投資に興味がある方は、セミナーへの参加を検討してみてください。
4 まとめ
海外不動産投資では、値上がり益となる「キャピタルゲイン」、「為替差益」という2つの利益が期待できます。しかし東南アジアはすでに値上がりをしている上にコンドミニアムの建設も過熱気味であることから、エリアの選定が重要となります。
為替差益については、世界経済の動向によってどのように変動するかは不確実です。そこで今回ご紹介したようなセミナーで現状の情報を仕入れることが不動産投資の成否を分ける場合もあります。
経済状況の変化や不動産市場の動向を確認するため、セミナーを上手に活用して最新情報を仕入れましょう。
