海外不動産投資では物件や利回りに関する現地情報をリアルタイムで仕入れることが重要です。特に経済発展が著しい東南アジアの場合、目まぐるしく変化する税制やリスクには常に気を配らなければなりません。
今回は海外不動産の利回りやリスクがいち早く分かる無料のセミナーをご紹介します。いずれも現地に拠点を持つ不動産会社が主催するセミナーとなるため、鮮度の高い情報を常に仕入れることが可能です。利回り重視で海外物件を選びたい方や、安心して海外不動産投資を行いたい方はぜひ参考にしてください。
1 カンボジア再開発エリアのおすすめ不動産投資セミナー
「ついに解禁！ 800万円台から購入可能ユエタイプノンペンハーバータワー2初公開セミナー」は、カンボジアで800万円台から購入できる物件の紹介と、カンボジアの不動産市場に関する情報が得られるセミナーです。
主催企業はセカイプロパティを運営する株式会社ビヨンドボーダーズとなります。3月21日、新宿にあるビヨンドボーダーズ本社で定員5名を対象に開催されました。
1-1 カンボジア再開発エリアの利回りが高い理由とは
カンボジアの不動産運用による利回りは、2012年時点でのデータでは首都プノンペンで3.27〜5.33%ですが（Global Property Guideより）、上記セミナーで紹介された物件は、3年間利回り保証が平均7.5%付いています。
カンボジアでもエリアによって今後さらなる値上がりが見込める場所があり、紹介された物件も首都プノンペンの一等地となるリバーサイドに位置します。このエリアは大規模な再開発プロジェクトにより、コンドミニアム、政府系ビル、ホテル、ショッピングモールなど2kmにおよぶ複合施設が完成する予定であり、カンボジアの新たな中心地として期待されています（2023年頃予定）。
さらに鉄道が5路線開通される予定でアクセスも便利になり、利便性の向上によって資産価値と賃貸需要も高まることが予想されます。このような大規模再開発による不動産価値の上昇と賃貸需要の増加が見込めることから、平均7.5％の高い利回りも期待されています。
1-2 カンボジア不動産投資のリスク
東南アジアのコンドミニアム投資には、「建設中の物件が未完成で終わる」リスクが伴います。また、完成物件を購入した場合でも、周辺の開発計画が途中で止まることで賃貸需要に影響を及ぼす恐れもあります。
カンボジアの再開発エリアは、もともと住宅やオフィスなどの需要が少ない地域です。そのため再開発を行うことで、住宅やオフィス、商業施設を建てて人を呼び込み、周辺の不動産相場を上昇させるというスキームがよく採用されています。しかしコンドミニアムなどの住宅を完成させても、集客目的の商業施設などが未完成で終われば賃借人を呼び込むことは難しくなります。
そのため、東南アジアでのコンドミニアム購入では物件開発を手がけるデベロッパーの信用度や実績に関する調査が重要です。過去に未完成で終わった履歴がないか、資金力不足で建設中止になる可能性はないかを調べるわけです。
なお、上記セミナーで紹介した「プノンペンハーバー」は、中国のユエタイグループが手がけています。ユエタイグループは、北京・広東・香港・マカオなどの100都市で不動産事業を手掛けてきた実績豊富な不動産会社です。目標として2019年のカンボジアにおける不動産物件販売収入を前年比5倍の6億米ドルに増やすことを掲げています。
ビヨンドボーダーズが主催するセミナーでは、デベロッパーに関する情報や、カンボジアにおける不動産投資のリスクについて詳しく知ることができます。カンボジア物件に関するセミナーは今後も開催される予定ですので、興味がある方はセカイプロパティをチェックしてみてください。
2 マレーシア5つ星ホテルのおすすめ不動産投資セミナー
「【海外不動産セミナー】〜マレーシアのリッツカールトンレジデンスの全貌を紹介〜」は、3月23日にシンガポールで開催された無料セミナーです。主催企業は上記と同じくビヨンドボーダーズです。定員15名を対象に、人気のマレーシア不動産の市況と超高級レジデンス「リッツカールトンレジデンス」の物件紹介、および個別相談会が設けられました。
2-1 マレーシアのリッツカールトンホテルの投資案件
経済成長率が4〜5%と高く推移しているマレーシアは、不動産投資家の間でも特に人気が高い国の一つです。セミナーで紹介された物件は、首都クアラルンプールの繁華街として有名なKLCC地区にある5つ星ホテル「リッツカールトン」です。
KLCC地区は、高級ショッピング街やインターナショナルスクール、ビジネス街や観光スポットなどに恵まれた場所で利便性が高く資産価値も高いのが特徴です。ホテル投資における利回りはどの程度確保できるのか、さらにマレーシア不動産の今後の動向などの情報を仕入れることができます。
2-2 マレーシア不動産投資のリスク
マレーシアは輸出大国であることから、世界経済減速の影響を受けることも少なくありません。ただし紹介された物件は、プレビルドではなく完成物件の高級ホテルとなるため、物件自体に関するリスクは少ないと言えますが、高級ホテルの需要はマレーシア経済の動向にも左右されるので、今後のマレーシア経済の情勢に関する情報収集が必要になるでしょう。
今回のセミナーは、隣国のシンガポールで開催されたこともあり、マレーシア経済の情報をリアルタイムで学べるのが魅力です。このようにビヨンドボーダーズ主催の海外不動産投資セミナーは、シンガポールでも開催されることがあるため、特にシンガポール在住の日本人投資家の方は検討してみてください。
3 カンボジア学生寮のおすすめ不動産投資セミナー
「利回り保証8%~ / 600万円台から購入可能 カンボジア不動産投資セミナー」は、カンボジアでの学生寮物件という珍しい投資対象についての無料セミナーで、3月9日に開催されました。主催企業はビヨンドボーダーズ、会場は新宿のビヨンドボーダーズ本社です。
3-1 学生寮物件の利回りとは
日本でも賃借人の対象を学生とするワンルームマンション投資が人気です。大学が近くにある立地条件となることで、安定した収入が見込めるからです。
しかし学生をターゲットにしたワンルームマンション投資には、大学のキャンパス移転という大きなリスクを抱えます。たとえば八王子の中央大学法学部が2022年を目処に東京の後楽園へ移転するというニュースも、周辺でワンルームマンションを所有するオーナーに衝撃を与えました。
一方でこのカンボジアの学生寮は、キリロム工科大学の学生寮として現在は入居率100%を誇ります。運営は日本人が行い、学生寮自体がカンボジア政府と日本企業がタッグを組んで立ち上げたプロジェクトです。
また学生寮の運用は、通常の不動産投資とは異なる形態にある点にも注目です。一般的に東南アジアにおける不動産投資、つまりコンドミニアムを購入して賃貸付けをするようなスキームではなく、建物を大学側にレンタルして大学側から賃料を受け取る仕組みになっています。つまり、ITテクノロジーを英語で学ぶキリロム工科大学の運営と学生寮投資がリンクする形となっているわけです。
セミナーではキリロム工科大学と学生の賃貸需要を中心に、物件の利回りがどのように確保されるのかを学べる内容となっています。
3-2 カンボジア学生寮投資のリスク
カンボジアの不動産は基軸通貨であるドル建てで購入できるため、為替変動のリスクが少ないなどのメリットがあります。
一方でほかの東南アジア諸国と同様に、コンドミニアム投資に関する様々なリスクも抱えます。例えば安く購入できるプレビルド物件が完成しないリスク、そしてコンドミニアムの建設ラッシュによる賃貸付けが難しいというリスクなどが挙げられます。
なお、セミナーではリスクへの対処方法や利回り5.5%〜8%が9年間保証される理由などを確認することができます。安定した利回りで長期間の運用を考えている方は検討してみてください。
4 アメリカ・メンフィス利回り10%のおすすめ不動産投資セミナー
「利回り10％以上、1,500万円前後、米ドル資産の“アメリカメンフィス不動産投資“」は1月30日に東京都港区六本木で開催された無料セミナーです。主催企業はアメリカ不動産投資を得意とする株式会社WIN WINです。アメリカ不動産の販売事業を専門に取り扱う不動産会社で、アメリカテネシー州に本社を構えます。
メンフィスはテネシー州の西側にある、ミシシッピ川に面する都市となります。セミナーは、「1,000万円台で購入できる」「実質利回り10%以上の物件を金利1%台のローンで紹介」という内容です。
4-1 アメリカ不動産投資の利回りが高い理由とは
アメリカ不動産投資は節税効果が高いことでも知られます。減価償却効率の高い木造住宅を短期間で運用して節税効果を得ながら収益を得るというスキームです。
アメリカの住宅は適切にメンテナンスすれば、日本ほど建物の資産価値が落ちないという背景があります。日本の場合、木造住宅の価値は築年数が20年を超えるとほとんど無くなります。一方、アメリカの住宅の場合は、同じ築年数が経過しても土地に対して評価比率が高い物件が多く、建物比率が高いほど減価償却も大きく計上できます。
つまり、単純に物件を購入して家賃収入だけを見込むのではなく、節税効果も狙うことで、高い投資利回りが期待できるというわけです。上記セミナーではこのような節税効果も含めた利回りの考え方を学ぶことができます。
4-2 アメリカ不動産投資のリスク
節税により高い利回りを得るというアメリカ不動産での投資スキームにも、リスクはあります。例えば日本国内の税制を改正しようとする動きが挙げられます。海外不動産投資では大きな節税効果が得られるため、現在国内の不動産と同様の基準で適用されている減価償却に関する改正をしようという動きがあります。
また、アメリカ経済の先行き懸念からドル安という為替リスクもあります。購入時よりもドル安が進行すると、円に換算した時に価値は減少します。これまで景気拡大を背景に政策金利を引き上げてきたアメリカは、2018年より景気の減速懸念が出てきています。中国との貿易摩擦問題もあり、今後の経済動向によっては不動産投資に影響を及ぼす可能性があります。
節税効果の高いアメリカ不動産についてさらに詳しい情報を知りたい方は、主催企業のホームページでチェックすることも可能です。
5 ウクライナのおすすめ不動産投資セミナー
「【竣工済み！ヨーロッパ案件】日本初公開 6年間5.5％利回り保証 1,300万円台から購入可能 ウクライナ不動産セミナー」は注目のウクライナ不動産に関する無料セミナーです。3月3日、大阪の梅田セントラルビルで株式会社インベスコアにより行われました。
株式会社インベスコアは東南アジア不動産を中心に開発事業のほか海外進出支援などのコンサルティングサービス、資産運用や事業承継などの相談も行っています。現地に独自のネットワークを構築しており、いつでもリアルタイムの情報を入手できます。
5-1 ウクライナ不動産投資の利回りとは
ウクライナはGDP成長率が2%を超えて推移するヨーロッパの国です。2014年以降は親ロシア派との紛争による鉱工業生産の低下や為替レートの暴落、物価上昇により経済は低迷しました。しかしEU（欧州連合）との連合協定や資源調達先の多角化などによるロシアからの経済面における独立を契機に、経済は2016年から回復しています。
ウクライナ不動産は経済危機などを背景に下落を続け、物件価格もかなり安くなっています。これから海外不動産投資を考えている方にとっては、手頃な価格で購入できる物件として検討する価値があります。
セミナーでは、ウクライナの現在の経済状況と不動産投資の利回りについて学べます。紹介される物件は、首都キエフの中心部に位置する2010年竣工の「アルピスキー10」です。サブリース契約により、5.5%の利回りを6年間保証しています。
ロシアとの対立により経済危機に陥ったウクライナは、現在も様々な国から支援を受けています。日本政府も2,000億円を超える支援をしていますが、経済回復によりインフレ率も13%を超えています（2017年：ウクライナ国家統計局）。このように刻々と変わるウクライナ不動産の状況と投資利回りの情報なども、セミナーで学ぶことができます。
5-2 ウクライナ不動産投資のリスク
ウクライナのインフレ率は13%を超えるものの、不動産相場は下げ止まりを見せていないため、今後の不動産相場の推移には注意が必要です。グローバルプロパティによると、2018年第1四半期までのキエフにおける不動産価格の前年比は、2017年第1四半期から、−1.63％・−1.14％・−2.21％・−1.26％・−1.10％となっています。
さらにウクライナの不動産登記はシステムが完全に統一されていないため、購入後の権利関係の手続きにも注意が必要です。売主の権利や支払いの滞納状態など、独自の調査も必要となるでしょう。
セミナーでは購入後にトラブルとならないようにリスク対策を学ぶことも可能です。ウクライナ不動産を扱った同様のセミナーがビヨンドボーダーズ主催で4月2日に開催されます。回復が見込まれるウクライナ不動産でキャピタルゲインを狙いたい方は参加を検討してみてください。
6 まとめ
海外不動産市場は経済状況などの影響を受けて刻々と変化します。経済成長が続く東南アジア諸国でも、今後の動向には注意が必要です。現地のリアルタイムの情報は、セミナーで詳しく知ることができます。
利回りはどの程度確保できるのか、リスクとして考えなければならないことは何かをセミナーを通じて学び、ぜひご自身の不動産投資に活用してください。
