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2018-07-06

ニューヨークの不動産を購入するポイント!おすすめエリアや価格まで紹介

  • 海外不動産コラム


アメリカ・ニューヨークの不動産を購入を検討する際、こんなことを疑問に思いませんか?

  • ニューヨークってどんなエリアなの?
  • ニューヨークでホントに不動産を買うべき?
  • ニューヨーク市内でもどのエリアで不動産を購入すべきなの?

そんな疑問に答えるため、今回はニューヨークの特徴やニューヨーク市内のエリアを比較した際の物件価格、不動産を購入するのにおすすめのエリアをご紹介します。

ニューヨークってどんな街なの?


ニューヨークはアメリカの最大都市で経済の中心地でもあり、世界中からビジネスマンや観光客が集まります。ファッション、音楽、芸術、グルメなど世界の最先端を体感することができる街です。

ニューヨーク市は、マンハッタン、ブルックリン、クイーンズ、ブロンクス、スタテンアイランドと5つの行政区から成っています。多民族、人種の住む街で様々な言語が飛び交い、エリアによってラテン系、ユダヤ系、ロシア系、イタリア系、アフリカ系、中華系、インド系などと違うカルチャーを楽しむことができます。

ニューヨーク市には約5万人程度日本人が住んでいます。マンハッタンのイーストビレッジという日本人が経営するお店が集まるエリアがありますが、日本人地区・日本人街というのはありません。日系スーパー、パン屋、レストラン、美容院など市内に数多くあり日本人が住むには便利な街です。

日本のように四季があり、春・秋は過ごしやすいです。夏は日本ほどではありませんが、湿気があり気温も30〜35度ぐらいと蒸し暑です。冬は寒く雪が降る日もあり、特に1月・2月は寒さが厳しく氷点下以下になる日もあります。

ニューヨークで不動産購入におすすめエリア


今回は、ニューヨーク市で人気の高い行政区、マンハッタン、ブルックリン、クイーンズを紹介します。

マンハッタン


マンハッタンは最も人口密度が高い行政区です。ハーレム、アップタウン、ミッドタウン、チェルシー、ダウンタウン、ローワー・マンハッタンとエリアごとに個性的で、街の雰囲気も違います。

セントラルパークの東に位置するアッパー・イーストサイドは、古くから超高級住宅街として知られていて、大理石ロビーにドアマンが立つコンドミニアムが並んでいます。公立校も非常にレベルが高く、住環境が良いのでファミリー層に人気のあるエリアです。

お洒落でトレンディーなエリアと知られているチェルシーでは、近年、高層高級コンドミニアムが次々と建ち、シングルや若年カップルなどから人気の高いエリアです。現在、マンハッタンの中で一番不動産価格の高いエリアとなっています。

これから需要が期待されるエリアがヨークビルです。アッパー・イーストサイドの東に位置し、2番街を通る地下鉄ができたことによりミッドタウンやダウンタウンにアクセスしやすくなりました。現在の1平方スクエアーフィートの価格は、他の主なマンハッタンエリアに比べて比較的低く、これからの価格上昇が見込まれるため住宅の購入希望者や投資家に注目されています。

ブルックリン


ブルックリンはビジネス進出も盛んで、近年の再開発により大人気の地区となりました。お洒落なショップやカフェが立ち並ぶエリアもあります。

ダウンタウン・ブルックリンはオフィス、アパート、公共機関などが集中するブルックリン地区の中心的なエリアです。近年では高層コンドミニアムやレンタル・アパートメントが次々と建ち、マンハッタンのダウンタウンにもアクセスしやすいため、マンハッタンで勤務する人たちから人気があります。

ウィリアムズバーグバーグは、以前、工業地帯として知られていましたが、今ではお洒落なブティック、カフェ、レストラン、バーなどが立ち並び、トレンディーなエリアとして若者・アーティストに人気があります。マンハッタンに近く、イーストリバー沿いには高層アパート・コンドミニアムが立ち並び、ガラス張りの部屋からはマンハッタンが展望できます。

クイーンズ

クイーンズは行政区の中で最も人種や民族が多様な地区です。大規模な中華街、USオープンのテニスセンター、メッツ本拠地のシティフィールドなどあります。近年、お洒落なカフェやレストランも増えています。

ロングアイランドシティは、以前、工業地帯として知られていましたが、今ではイーストリバー沿いに高級アパート・コンドミニアムが立ち並んでいます。マンハッタンのミッドタウンから近くマンハッタンより家賃が安いということもあり、マンハッタンで勤務する若者に人気があります。最近ではお洒落なレストランやバーも増えてきています。

アストリアはマンハッタンのミッドタウンに近く治安が良いため日本人に人気があるエリアです。日系スーパーやレストランもあり便利です。ギリシャ系アメリカ人が多いエリアでギリシャ料理レストランや魚屋などが多くあります。

フォレストヒルズは古くからの閑静な高級住宅街で、ユダヤ人が多いエリアです。マンハッタンのミッドタウンまで地下鉄で約20分なので、マンハッタンに通勤するのにも便利です。治安も良く、公立学校のレベルも高いのでファミリー層に人気があります。

ニューヨークのエリア別不動産価格の比較


マンハッタンの不動産販売は前年同期比25%減少し、住宅価格も平均約8.1%下落しています。ニューヨーク市の不動産市場は下降気味であるものの、ブルックリンとクイーンズの住宅価格は過去最高水準を維持し、前年比でブルックリンは3.2%、クイーンズは13%上昇しました。



チェルシー
ダウンタウンブルックリン
ロングアイランドシティ
1平方フィートあたりの平均価格2,435ドル1,399ドル1,156ドル
1,200平方フィートの価格(2LDK)約290万ドル約170万ドル約140万ドル

*チェルシー(マンハッタン)
*ダウンタウン(ブルックリン)
*ロングアイランドシティ(クイーンズ)

ニューヨーク不動産購入ガイド

ニューヨーク市の不動産は主にコンドミニアムとコープ(co-op)です。マンハッタン以外の行政区では一戸建てが並ぶエリアもあります。

コープは、その建物の管理組合と株主によって構成されるため、不動産を購入するというよりは物件の大きさに応じた割合の株を購入するということになります。購入にあたってコープの審査基準を通らなければならず、コープの中には外国籍、又は永住権を持たない外国人の購入を禁止しているところも多くあります。また、投資物件としてコープを購入する場合、借主を決める際もコープの審査を通さなくてはなりません。

ここでは、ニューヨーク市で不動産を購入するステップを紹介します。

不動産エージェントを選ぶ


まずは信頼のおける不動産エージェントを探します。選ぶ際はエージェントの知識、経験や交渉力、買い手の希望をよく理解してくれる、連絡がつきやすい、途中経過をこまめに報告してくれるなどが重要なポイントとなります。

物件の内見

エージェントに予算、希望物件や諸条件を伝え物件を絞っていきます。自宅として購入するのか、投資として購入するのかによって不動産の種類や条件が変わってきます。投資で家賃収入やキャピタルゲインを考えるのであれば、やはり立地が一番重要となります。一方、自宅として購入するのであれば、自分のライフスタイルと一致している、使い勝手の良さなどが考慮されます。

気に入った物件が見つかったら内見です。

売主にオファーを出す

購入したい物件が見つかったら、売主のエージェントにオファー(購入申し込み)を入れ、ここから売主との交渉が始まります。オファーには希望購入価格、現金購入かローン付き購入か(ローンの場合その金額)、最終引き渡し希望日、売主に修理してほしい箇所などの条件をオファーシートに記載し提出します。

ローンを組む場合、金融機関からの仮承認(pre-approval)を得ていれば、それを一緒に提示することにより確実性の高いオファーとみなされます。

売主からの回答


売主のエージェントから売主が買主のオファーに同意したかどうかの回答がきます。売主から逆に条件の変更の提示(カウンターオファー)をされる場合があります。最初のオファーで売主が同意することは、ほとんどないと言っていいでしょう。

買主と売主が交渉している間に、他の購入希望者が好条件のオファーを入れ、そちらに決まってしまうということもあります。また、人気物件では購入オファーが多く入ることもあり当初の公開価格よりも高値で売買されることもあります。

両者が合意し仮契約が成立したら、まず不動産専門の弁護士を選びます。ニューヨークでは売買契約書の作成や、最終引き渡し時に弁護士が必要となります。

一般的に、契約時に売買価格の10%が手付金として必要となります。投資目的で物件を購入し、その物件に借主がいる場合は、現在の貸主と借主の間の賃貸契約書が売買契約書に含まれるため、その賃貸契約内容をしっかりと確認する必要があります。

また、管理組合からファイナンシャル・ステートメント(財務諸表)を取り寄せ、ビルの経営状態を弁護士にチェックしてもらいます。

物件引き渡し前の各種調査、及び手続き

買主側の弁護士がタイトルカンパニーに依頼し、物件の所有者確認、抵当がついていないか確認をします。

管理組合への入居許可が必要となるので、売買契約書のコピー、買主の申し込み関係書類をビルの管理組合に提出します。手続きには約2週間から1ヶ月ほどかかります。

クロージング(物件の最終引き渡し)の約1週間前から前日までに、物件の最終チェックを行います。新築(スポンサーセール)の場合、塗装や床の傷などの細かい箇所全て売主の責任となりますが、中古物件を購入する場合、壊れている機械類のみが売主の責任となるので、エアコン、冷蔵庫、インターカムなど全ての機器を作動させ点検した方が良いでしょう。

物件の引き渡し

物件の引き渡しには、売主、買主、それぞれの弁護士、タイトルカンパニー、不動産エージェント、ローンを組む場合はモーゲージカンパニー(又は、その弁護士)が立ち会います。

買主は売主に残金を支払います。ローンを組んで購入する場合は、銀行がローン金額分のチェックを用意します。売主は引き換えに、買主に物件譲渡証(DEED)と鍵を渡します。

引き渡し時に、タイトル調査代、弁護士費用など、全ての諸費用を清算します。

クロージング後、弁護士からクロージングメモという契約書、タイトル調査結果、クロージング関連費用をまとめた書類が送られてきます。

まとめ


ニューヨーク市の比較的安定した価格、市場の安全性により、多くの不動産開発業者、国内外の投資家などには、ニューヨーク不動産は「安全な避難所」と考えられています。現在市場は下降気味ですが、このような状況の時に機会を伺っている投資家も多いのではないでしょうか。

アメリカの不動産売買の流れはとても透明化されているので、初めての購入者にとって安心できる仕組みとなっています。

SEKAI PROPERTYではアメリカの不動産の購入についてご相談を受け付けておりますので、お気軽にお問い合わせ下さい。

ライター:Shiho
プロフィール:東京出身。アメリカの大学卒業後、ニューヨークに9年半在住し法律事務所で働く。その後、オーストラリアの大学院に通いながら不動産会社でアルバイトをする。大学院卒業後、日本に帰国し外資系不動産アセットマネジメント会社で働く。現在はイスラエルに在住。


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