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2018-05-29

アメリカ不動産を購入する方法を11のステップで解説

  • 海外不動産コラム

アメリカで不動産を購入したいけど手順が分からないという人も多いのではないでしょうか。

今回は、一般的な不動産購入の流れを、11のステップでご紹介します。

ステップ1:個人用納税者番号(ITIN)の取得


米国籍の人、永住権保持者、米国で労働許可を得た外国人が取得できるソーシャル・セキュリティー・ナンバー(社会保障番号、SSN)を取得することのできない外国人は、個人用納税者番号を取得する必要があります。

取得方法は、申請書W-7に必要事項を記入し、必要書類と一緒にIRS(米国国税庁)に郵送します。身分証明書としてパスポートの提出が求められます。原本を郵送するには紛失などの恐れもあるため、アメリカ大使館や領事館ではパスポート認証サービスを行なっています。

個人用納税者番号の取得には、申請から発行まで約7週間かかります。

ステップ2:銀行口座の開設


物件購入にあたって必要な費用や税金を支払うためにアメリカで銀行口座の開設が必要となります。気に入った物件が見つかり申し込む際に、エスクロー会社へ日本から送金することもできますが、時間もかかるため現地に口座を持っていた方が速やかに手続きができます。

銀行によってサービスや手数料が違うので、比較して自分にあった銀行を選んだ方が良いでしょう。

ユニオン・バンク(Union Bank)はカリフォルニア州に拠点をおく銀行で、日本語対応デスクもあり便利です。三菱東京UFJ銀行の子会社ということのあり、三菱東京UFJ銀行に口座を持っている人であれば、渡米せず日本でユニオン・バンクの口座を開設することが可能です。

ステップ3:不動産エージェントを選ぶ


不動産購入をしたい地域を決めたら、まずは信頼のおける不動産エージェントを探します。選ぶ際はエージェントの知識、経験や交渉力、買い手の希望をよく理解してくれる、連絡がつきやすい、途中経過をこまめに報告してくれる、契約内容を細かく説明してくれるなどが重要なポイントとなります。

大都市には日本語が通じる不動産エージェントや日系不動産会社もあります。

ステップ4:気に入った物件を探す


アメリカの不動産エージェントはまず資金面から検討していきます。この時点でローンが必要な場合は、まず事前審査が必要となります。

予算に応じて希望物件や諸条件を決めていきます。自宅として購入するのか、投資として購入するのかによって不動産の種類や条件が変わってきます。投資で家賃収入やキャピタルゲインを考えるのであれば、やはり立地が一番重要となります。一方、自宅や別荘として購入するのであれば、自分のライフスタイルと一致している良い物件が考慮されます。

ステップ5:売主にオファーを出す


購入したい物件が見つかったら、売主のエージェントにオファー(購入申し込み)を入れ、ここから売主との交渉が始まります。オファーには希望購入価格、現金購入かローン付き購入か(ローンの場合その金額)、最終引き渡し希望日、売主に修理してほしい箇所などの条件をオファーシートに記載し提出します。

ステップ6:売主からの回答


売主のエージェントから売主が買主のオファーに同意したかどうかの回答がきます。売主から逆に条件の変更の提示(カウンターオファー)をされる場合があります。最初のオファーで売主が同意することは、ほとんどないと言っていいでしょう。

買主と売主が交渉している間に、他の購入希望者が好条件のオファーを入れ、そちらに決まってしまうということもあります。人気物件では購入オファーが多く入ることもあり当初の公開価格よりも高値で売買されることもあります。

両者が合意したら仮契約が成立します。

ステップ7:エスクローを開設


仮契約成立後、約1週間以内に手付金を支払うのが一般的です。その際、資金や不動産引き渡し前の事務処理すべての手続きを「エスクロー」という第三者機関に託します。それにあたってエスクローを開設し、売買契約書および手付金をエスクロー会社に預けます。

ステップ8:各種調査


エスクローを開設すると同時に、各種調査が行われます。

契約後ある一定期間内に買主は専門家を雇って物件調査をします。建物の安全性、室内の設備機器、電気配線、水漏れ、雨漏り、屋根や屋根裏のコンディション、床下のコンディション、地盤、シロアリの痕跡など調査します。

さらに、土地の所有者確認、抵当がついていないか確認、土地の境界線の確認、税金の未払いの有無、管理費の未払いの有無(コンドミニアムやタウンハウスの場合)、売主側からの物件に関する詳しい報告書の確認などが行われます。

アメリカの場合、コンティンジェンシー期間というキャンセル可能な期間が設定されています。もしも調査や報告書の内容に問題がある場合、その期間内であれば契約を解除することができ、手付金は返還されます。物件調査は買主が依頼しているので、その分は手付金から差し引かれて返還されます。

ステップ9:査定を行う


ローンを組む場合、アプレイザー(物件査定士)を雇い、物件の適正価格を客観的に評価してもらいます。物件の評価額までしかローンは下りません。万一、評価額が購入価格より低い場合は、物件価格を再交渉する、差額を売主か買主のどちらかが補う、又は、契約破棄となります。

ステップ10:最終物件チェック


買主は所有権が譲渡される数日前にもう一度物件の最終チェックを行います。この際、インスペクション・レポート(事前に指摘した売主に修理してもらいたい箇所のリスト)をもとに修理が完了しているかなど確認します。

何か不具合を見つけた場合、修理費の見積もりより多めの額を売主からエスクロー会社へ入金してもらい、所有権の譲渡後でも修理費が支払われるようにします。修理後の残金は売主に払い戻されます。

ステップ11:所有権の譲渡


エスクローがクローズする日(所有権の譲渡日)は購入代金の支払いの日でもあります。エスクローがクローズするの1~3日前までにエスクロー会社で決済のため各種書類にサインをします。

ローンを組む場合、この書類の中にローン書類があり、公証人の前でサインをする必要があります。ローン書類以外にも公証人を必要とする書類があります。日本国内で行う場合は、アメリカ大使館や領事館に出向き公証担当官の前でサインすることになります。

購入代金の他、固定資産税の月割り費用、郡税、タイトルカンパニー(所有権移転費用)、事務手数料、登録手数料などの費用も精算します。諸費用は現金で購入の場合は、購入価格の約1~2%、ローンを組んで購入の場合は、約1~3%となります。

契約成立から所有権の譲渡まで、現金購入の場合は約1~3週間、ローンを組む場合は約30日~45日かかります。

譲渡日に不動産エージェントから物件の登記完了の報告があり、物件の所有権が売主から買主の名義に変更される日でもあります。鍵を受け取り取引が完了します。

まとめ


不動産の売買交渉の仕方、手続きを代行するエスクロー制度、買主の主導で行われる物件調査など、アメリカと日本では違いがあり戸惑うことも多いかと思います。

アメリカの不動産売買の流れはとても透明化されているので、購入者にとって安心できる仕組みとなっています。

SEKAI PROPERTYではアメリカの不動産の購入についてご相談を受け付けておりますので、お気軽にお問い合わせ下さい。アメリカ不動産について相談する

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安定した経済成長を遂げるアメリカ。

またアメリカは中古市場が流通が盛んで、メンテナンスさえしていれば
日本ほど資産価値が下がりにくいという。

今回は、そんなアメリカについて、

  • 不動産投資の可能性
  • 節税が期待できる減価償却の仕組み
  • 不動産投資をするのにおすすめのエリア

など、アメリカの不動産について27ページに渡り解説しています。

アメリカ不動産投資について、必要なノウハウ収集にご活用ください。

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