2022-11-08

サラリーマンが不動産投資を始めるメリットとは?注意点や成功のコツ

  • 海外不動産コラム

不動産投資は、サラリーマンの副業としても注目されている資産運用方法です。しかし、サラリーマンが副業で不動産投資を始めるにあたって、どのようなメリットがあるのか気になる方も多いのではないでしょうか。

そこで、今回の記事では、サラリーマンが副業の一環として不動産投資を始めるメリットや、注意点を紹介します。また、不動産投資を成功させるためのコツをまとめているので、ぜひチェックしてみてください。

サラリーマンが不動産投資を始めるメリット

はじめに、サラリーマンが不動産投資を始めるメリットを紹介します。サラリーマンとしての信用性や、保険を有効に活用しやすい点などのメリットがあります。

ローンの審査が通りやすい

1つ目のメリットは、不動産投資用ローンの審査に通りやすいことです。不動産投資用ローンの審査では本人の属性だけでなく、返済能力の有無が問われます。

サラリーマンは毎月安定した収入を得ているため、金融機関の審査に好影響を与えるとされています。ただし、そもそもの年収が低いことや、入社してから年数が短い場合、サラリーマンであってもローンの審査に通らない可能性があります。

節税対策につながる

次に、節税効果につながりやすい点もメリットです。たとえば、不動産投資で初期費用やランニングコストがかかってしまい、全体として赤字が発生した場合、給与所得や事業所得などと損益通算することで税金(所得税、住民税)の負担を抑えられます。

また、各構造で耐用年数が定められており、建物の取得費用を法定耐用年数に分割し、経費での計上も可能です。とくに、初年度は購入経費がかさむので、節税効果を高められやすいと言われています。

副業としても始めやすい

サラリーマンが不動産投資を始めるにあたって、本業に支障が出てしまうのか気になる方も多いのではないでしょうか。結論から言うと、不動産投資はサラリーマンにおすすめの副業の1つです。

というのも、購入した物件の管理を外部に委託することで、手間をかけずに不動産の運用を行えるためです。たとえば、入居者からクレームが寄せられたときや、設備が壊れてしまったときなど、管理会社が代わりに対応をしてくれます。

生命保険代わりになる

不動産投資は、生命保険の代わりになります。金融機関にて、不動産投資用ローンを借り入れる際に、「団体信用生命保険」と呼ばれる保険の加入が求められます。

団体信用生命保険とは、投資家本人が死亡・障害を負った際に、保険会社がローンの残高を保証するものです。また、家族に不動産が引き継がれるので、賃貸が付いていればそのまま家賃収入が発生するほか、賃貸が付いてなくても家族に資産を残せます。

老後の資産形成に活かせる

「老後2000万円問題」がニュースで取り上げられるなかで、老後の資産形成が重要となりました。さまざまな資産運用方法があるなかで、不動産投資は老後資金を準備しやすい運用方法です。

というのも、不動産投資は、毎月安定した家賃収入を得られるほか、将来的に物件価格が値上がりしたタイミングに売却することで、キャピタルゲインを狙えるためです。長期的な運用を前提としており、20〜30年後に向けた資産形成につながります。

サラリーマンが不動産投資を始める際の注意点

サラリーマンにとって多くのメリットがある不動産投資ですが、注意しなければならないこともあります。1つ1つ気をつけながら不動産投資を始めるようにしましょう。

物件の選定に時間がかかる

不動産投資を始める際に、購入する物件の選定に時間がかかる恐れがあります。一般的に、不動産を購入するまでに、不動産仲介会社への相談、購入を予定しているエリアの調査、競合物件のチェックといった長いプロセスを経て、最終的に物件を購入します。

また、不動産投資に関する知識がない方の場合、勉強に時間がかかることも考えられます。物件の選定はもちろんのこと、収益を得るまでに時間がかかってしまうのが不動産投資の注意点です。

ある程度年収が高くないと節税効果が低い

不動産投資はある程度年収が高くないと、節税効果を得られにくい点に注意しましょう。一般的に、課税所得が900万円(年収約1200万円)を越えている場合、節税対策を活かせます。

課税所得が900万円を超えると所得税率は33%で、別途住民税も徴収されます。5年と1日以上不動産を保有し、売却したときの譲渡税率は約20%であるため、所得税率よりも安くなります。

つまり、最終的に不動産を売却する場合、譲渡税率約20%以上の所得税が適用される人でないと、節税効果を得られにくいということです。

個人所得税

課税所得金額税率控除額
1,000円から1,949,000円まで
5%
0円
1,950,000円から3,299,000円まで
10%
97,500円
3,300,000円から6,949,000円まで
20%
427,500円
6,950,000円から8,999,000円まで
23%
636,000円
9,000,000円から17,999,000円まで
33%
1,536,000円
18,000,000円から39,999,000円まで
40%
2,796,000円
40,000,000円以上
45%
4,796,000円

不動産譲渡税率

 所得税住民税合計
短期譲渡(5年以下)
30.63%
9%
39.63%
長期譲渡(5年と1日以上)
15.315%
5%
20.315%

悪質な仲介会社にカモられる可能性がある

投資用の物件を購入する際に、悪質な不動産仲介会社にカモられないように注意が必要です。知識が不十分なまま不動産投資を始めると、相場よりも高額な物件を紹介されたり、デメリットを知らされないまま購入を迫られたりする恐れがあります。

とくに、サラリーマンの方が不動産投資を始める場合、下調べや仲介会社との関係づくりに必要な時間を確保するのが難しくなります。焦って不動産投資を始めた結果、物件に取り返しのつかない欠陥があったり、コストだけがかさんだりしてしまいます。

会社にバレるリスクがある

副業として不動産投資を行っているなかで、会社にバレるリスクがあります。これは、前年の所得に応じて住民税額が決まり、住民税が会社の給料から天引きされるためです。

つまり、本業の給与と比較して、あまりにも住民税額が高い場合、ほかに副業を行っていると疑われる可能性があります。とはいえ、不動産投資は「投資」であることから、基本的には副業とみなされません。

参考記事:不動産投資は副業にならない?サラリーマンや公務員におすすめな理由

サラリーマンが不動産投資を成功させるコツ

さまざまなリスクが伴うなかで、サラリーマンが不動産投資を成功させるにはどのように進めていけばよいのでしょうか。5つのコツを踏まえたうえで、不動産投資を始めるようにしましょう。

物件や土地をリサーチする

1つ目のコツは、物件や土地をリサーチすることです。具体的には、物件価格が今後値上がりするのかどうか、周辺地域で再開発の予定があるのかなどをリサーチします。

一般的に、人口が多いエリアや商業施設が整っているエリア、駅から近い物件ほど賃貸需要が高まります。また、不動産価格に関しても、将来的に発展することで値上がりすると言われています。不動産仲介会社にも相談し、再開発の計画や区画整理事業といった情報があるかどうかを確かめるようにしましょう。

相場と実際の物件価格を比較する

2つ目は、相場と実際の物件価格を比較することです。先述したとおり、不動産仲介会社のなかには、相場よりも高額な物件価格を提示する悪質な会社があります。

そこで、投資家自身で事前に相場を調べておけば、カモにされるリスクを減らせます。仮に、相場よりも物件価格が高い場合には、仲介会社に理由を尋ねるようにしましょう。

成功・失敗の体験談を参考にする

不動産投資を勉強する際には、成功・失敗の体験談を参考にしてみることも大切です。過去に不動産投資を行った経験を参考にすれば、物件の選定から、購入、収益発生までの流れをイメージどおりに進めやすくなります。

ただし、体験談をすべて鵜呑みにするのは避けるようにしましょう。あくまでも一個人としての不動産投資家であり、必ずしも体験談を参考にすることで、うまくいくとは限りません。

不動産投資セミナーに参加してみる

不動産投資の知識がなかなか身につかないという方は、不動産投資セミナーへの参加も検討してください。不動産セミナーでは、不動産投資に関する基礎知識はもちろん、収益化しやすい物件の特徴、おすすめのエリア、不動産投資のリスクなどを解説しています。

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信頼できる不動産仲介会社に相談する

最後に、信頼性の高い不動産仲介会社に相談することです。悪質な仲介会社が存在する一方で、信頼性の高い仲介会社であれば、投資家に寄り添って真摯に対応してくれたり、おすすめの物件を紹介してくれたりします。

どの仲介会社に相談するべきか迷われている方は、「不動産仲介会社としての実績」、「口コミや評判」、「会社の売上高」などをチェックしましょう。また、複数の仲介会社に相談し、営業担当者を比較してみるのも重要です。

まとめ

不動産投資は、サラリーマンでも始めやすい資産運用方法です。安定収入によるローンの借入や、管理の手間がかかりにくく本業への影響を防げます。

ただし、収益を得るまでに時間がかかってしまったり、悪質な仲介会社から騙されたりしないように注意が必要です。信頼性の高い不動産仲介会社を見つけ出し、理想とする不動産投資を行いましょう。

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