所有していたマンションを無事に売却できても、その後に大きな仕事が待っています。それは、マンション売却にかかる税金への対応。自身で確定申告を行い、納税する必要があります。今回はマンション売却時に関わる税制と軽減制度を解説していきます。
※マンション売却時にかかる「譲渡所得税」の計算方法などについては、『マンション売却に関わる税金！譲渡所得税の計算方法を徹底解説』をご覧ください。
1 譲渡取得税を払わなくてもよい場合
1-1 譲渡所得税について
譲渡所得税とは、マンションの譲渡所得にかかる税金です。譲渡所得を簡単に言うと、マンションを買った時より高く売れた時の「利益」のことです。この利益にかかる税金を計算しなければならないのです。ちなみに、マンション売却で得た利益に対して税金がかかりますので、売却時に利益が出なかった場合には基本的に譲渡所得税はかかりません。
1-2 マンション売却時に、譲渡取得税がかからない場合とは
基本的に下記①②の条件に該当する場合は、譲渡取得税がかかりません。
①マンションの売却額が購入した額より下がっていた
②マンション売却の利益が3,000万円＋諸経費以下
マンションが購入時よりも高く売れる、売却時に3,000万円以上の利益が出るといった、 “マンション売却で大きな利益が出た”場合は譲渡取得税がかかることを忘れないようにしましょう。
1-3 マンション売却時に損失が出てしまったら
マンションを売却して損失が発生したら、4年のあいだ所得税と住民税が控除されます（譲渡損失の繰越控除）。
譲渡損失の繰越控除が受けられる場合
・売却した年の1月1日時点で、マンションを5年以上所有していた
・売却時点で住宅ローンが残っており、その残額が売却価格を超えている
・親子や夫婦など特別の関係がある人に売却していない
・年間所得が3,000万円以下である
条件に当てはまっていると、譲渡損失またはローンの残債、いずれか少ない方と同じ額が年間所得から控除され、所得税や住民税が安くなります。
2 居住用マンションを売却した時の減税制度
2-1 3,000万円の特別控除特例
実際にご自身が住んでいた住居用のマンションを売却した場合、譲渡所得から3,000万円の控除を受けられるのが「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」（以下：3,000万円の特別控除特例）です。さらに、この控除は住んでいた年数に関係なく利用できるため短期譲渡所得、長期譲渡所得のどちらでも控除できます。
2-2 3,000万円の特別控除特例を適用するためには
3,000万円の特別控除特例の申請は、マンションを売却した翌年の確定申告で行います。確定申告書に「譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）」を付けて提出します。ただし、譲渡所得の内訳書の記入は複雑ですので、ご自身で書くのが難しい場合は売却時に不動産会社や税理士などに相談するのがオススメです。
2-3 3,000万円の特別控除特例が利用できない場合
3,000万円の特別控除特例に関して、以下に条件に当てはまると利用できませんので注意が必要です。
①マンションを売却した相手が親族などの場合
②マンションを売った前年、前々年に3,000万円控除を利用した場合
③マイホーム買い換えや、マイホームの譲渡損失で損益通算または繰越控除の特例の適用を受けた場合
④売却するマンションに、3年以上（3年目を経過する日の属する年の12月31日を超えている）住んでいない場合
上記のように親族などに売却する場合や長年自宅として使用いなかった場合など、特別なケースでなければ控除は受けられますのでご安心ください。
3 住宅ローン減税と3,000万円の特別控除特例
3-1 3,000万円の特別控除特例を利用すると、住宅ローン減税が使えない
3,000万円の特別控除特例を利用してマンションを売却すると、売却した年とその後2年以内に家を購入する時に、住宅ローン減税を利用することができなくなります。マンションを売却して自宅を購入しようと考えている方は、3,000万円の特別控除特例、住宅ローン減税のどちらを利用するか検討する必要があります。
3,000万円の特別控除特例、住宅ローン減税どちらも利用したいと考えていたら、家を売却した年を含めた3年間は住まいを賃貸にすれば問題ありません。ただし、3年間で大きな不動産価格の変動などが起こり得ますので、一概に全ての減税制度を利用した方が良いとは言えません。
3-2 3000万円特別控除を利用した方が良い場合
住宅ローン減税と比べて、3,000万円特別控除を利用した方が良い場合は以下になります。
①購入する家が中古住宅（個人売主）の場合（住宅ローン減税利用可）
①の条件ですと、住宅ローン減税の控除額は最大200万円。これよりも3,000万円特別控除を利用した方が、控除額が大きい場合は利用しましょう。
譲渡所得税が以下の場合は3,000万円特別控除を利用
短期譲渡所得：約505万円以上
長期譲渡所得：約985万円以上
②購入する家が新築住宅、法人売主の中古住宅の場合（住宅ローン減税利用可）
②の条件ですと、住宅ローンの控除額は最大400万円。これよりも3000万円特別控除を利用した方が、控除額が大きい場合は利用しましょう。
譲渡所得税が以下の場合は3,000万円特別控除を利用
短期譲渡所得：約1,010万円以上
長期譲渡所得：約1,970万円以上
3-3 マンションを10年以上保有していると、さらに税金が控除される
10年以上保有しているマンションを売却すると、さらに譲渡所得税が控除され、3,000万円特別控除も利用可能です。10年以上保有していたマンションを売却する場合の譲渡所得税の計算式（譲渡所得−3,000万円）×0.14（※所得税10％＋住民税4％）×0.021（復興特別所得税2.1％）
※譲渡所得−3,000万円が6,000万円以下の場合に限る
マンションの保有期間が5年を超えている場合は、長期譲渡所得となりますので譲渡所得×0.2％（※所得税15％＋住民税5％）という計算になります。そこからさらに、3,000万円特別控除と10年マンションを保有していた分の減税（−6%）が適用されます。
4 マンション売却時の消費税について
4-1 マンション売却時に消費税はかかるか
自宅マンションを売却した場合は、消費税はかかりません。しかし、投資用マンションなど、個人資産を売却すると消費税がかかります。そのため、投資用マンションなどを売却する際には注意が必要です。また消費税に関しては、建物部分だけにかかります。投資用マンションを売却する際に、売却額が3,500万円で内訳が土地代2,000万円、建物1,500万円ですと、建物の1,500万円にのみ消費税がかかります。
4-2 マンション売却で消費税がかかった場合の納付方法
マンション売却時に消費税を受け取った際は、売主の状況で消費税を納めるかが決まります。また、副業などによってすでに収入が1,000万円を超える場合は、必ず消費税を納めるので忘れないようにしましょう。
＜消費税を納める条件＞
◾︎消費税を納めなくてよい場合
2年前の課税売上（給与以外で税金がかかる所得）が1,000万円 以下 の場合
◾︎消費税を納める場合
2年前の課税売上（給与以外で税金がかかる所得）が1,000万円 超の場合
→消費税は来年の確定申告時に消費税申告書を作成して納付。
5 まとめ
居住用のマンション売却時には、3,000万円の特別控除特例がほとんどの場合適用されますので忘れないようにしましょう。ただし、いくつかの条件に当てはまる場合は適用外となります。また、マンション投資などの副業によって、すでに1,000万円以上の収入がある方は、マンション売却時に消費税の支払いが発生します。納付忘れは後々面倒なことになりますので、注意してください。
