所有していたマンションを無事に売却できても、その後に大きな仕事が待っています。それは、マンション売却にかかる税金への対応。自身で確定申告を行い、納税する必要があります。今回はマンション売却時にかかる、「譲渡所得税」の計算方法などについて詳しく説明していきます。
1 譲渡所得税について
譲渡所得税とは、マンションの譲渡所得にかかる税金です。譲渡所得を簡単に言うと、マンションを買った時より高く売れた時の「利益」のことです。この利益にかかる税金を計算しなければならないのです。ちなみに、マンション売却で得た利益に対して税金がかかりますので、売却時に利益が出なかった場合には基本的に譲渡所得税はかかりません。
2 譲渡所得の計算式と譲渡対価
譲渡所得税を計算するためには、譲渡所得（マンション売却で得た利益）を出さなければなりません。譲渡対価とは、マンションを売った金額です。仮に3000万円でマンションが売れたら、それが譲渡対価になります。
【譲渡所得の計算式】
譲渡所得＝譲渡対価−（取得費用＋譲渡費用）
取得費用はマンション購入代金や購入する際に支払った仲介手数料など、諸経費を含めることができます。
【取得費用に含まれるもの】
・マンション購入代金
・リフォームや増築費
・マンション購入時の仲介手数料
・購入契約書の印紙代
・登記に必要な費用（登録免許税、司法書士報酬など）
・不動産取得税
など
譲渡費用に関しては取得費用ほど複雑ではなく、マンション売却にかかる費用を指します。売却時に不動産会社に支払う仲介手数料や契約書の印紙代が含まれます。
3 減価償却について
ここで注意点があります。それは、取得費用に含まれるマンション購入代金は、年々価格が下がる（減価償却）ということです。つまり、マンション購入価格は減価償却分を差し引かないと、正しい譲渡所得が計算できないのです。
【マンションの購入代金の減価償却の計算方法】
マンションの購入代金×0.9×0.015×築年数
新築マンションを3000万円で購入してから10年経つと、減価償却分を差し引くとマンション購入代金は2595万円になります。詳しくは、下記の式を確認してください。
3000万円（マンション購入代金）×0.9×0.015×10＝405万円（減価償却分）
↓
10年後のマンション購入代金
3000万円（マンション購入代金）−405万円（減価償却分）＝2595万円
4 譲渡所得税の種類と計算式
譲渡所得税には軽減措置があり、売却するマンションを5年以上保有していた場合、5年以下に比べて税率が下がるのです。マンションを所有してから5年以下で売却した所得を短期譲渡所得。5年以上保有して売却した所得を長期譲渡所となります。
【譲渡所得税の計算式】
短期譲渡所得にかかる譲渡所得税
譲渡所得×0.3（所得税30%）＋譲渡所得×0.9（住民税9％）＋所得税×0.021（復興特別所得税2.1％）
【長期譲渡所得にかかる譲渡所得税】
譲渡所得×0.15（所得税15%）＋譲渡所得×0.5（住民税5％）＋所得税×0.021（復興特別所得税2.1％）
マンション保有期間が5年を境に税金が大きく変わってきますので、売却時にはどれだけの期間マンションを保有していたか確認が必要です。さらに、保有期間の数え方が非常に独特で、保有期間が5年を経った日の翌年の1月1日以降が5年以上の保有となります。つまり、2020年9月1日にマンションを購入したとすると、5年以上保有した譲渡所得税の優遇は、翌年の2026年1月1日から受けられることができます。また、2011年に起きた東日本大震災の復興財源として、所得税額（住民税部分は含まない）に2.1％の復興特別所得税が課税されます。忘れず計算するようにしましょう。
5 譲渡所得税を計算してみる
それでは、実際に譲渡所得税を計算してみましょう。マンション売却によって譲渡所得を2000万円得た場合で金額を出します。
【短期譲渡所得だった場合の譲渡所得税】
所得税：2000万円×0.3＝600万円
復興特別所得税：600万円×0.021＝12万6千円
住民税：2000万円×0.09＝180万円
譲渡所得税：600万円＋12万6千円＋180万円＝792万6千円
【長期譲渡所得だった場合の譲渡所得税】
所得税：2000万円×0.15＝300万円
復興特別所得税：300万円×0.021＝6万3千円
住民税：2000万円×0.05＝100万円
譲渡所得税：300万円＋6万3千円＋100万円＝406万3千円
6 まとめ
譲渡所得税に関しては、譲渡所得を計算してからでないと金額を出せません。また諸経費を差し引くことができますので、リフォームや増築費などを忘れず計算しましょう。また、保有してから5年を境に、税金が大きく変わりますので、ご自身が保有してから何年目になるのか。確認してからマンションを売却するのが、賢いやり方ではないでしょうか。その際は、保有期間だけに適用される独特の年数の数え方にご注意ください。
