資産運用に関心を持つ方が増える中、その方法のひとつとして注目されているのが海外不動産投資です。
国内不動産市場は人口減少などによって今後の停滞が懸念される一方、新興国を中心とした海外不動産の需要は、人口増加と経済成長によりさらに高まることが予想されます。
ただし、海外不動産投資では要注意のリスクも多々あるため、適切な投資国および物件選びや、物件管理までをサポートしてくれる不動産会社ぶことが重要です。
この記事では、海外不動産投資を行う際の不動産会社を選ぶポイントや、強力にサポートしてくれる企業も紹介するので、参考にしてみてください。
1 海外不動産投資に強い不動産会社とは
海外不動産は国によって物件の特徴や商習慣が違うため、日本国内における不動産の専門家が必ずしも海外不動産にも強いとは限りません。
まずは、海外不動産投資に強い不動産会社とはどのような会社なのかの理解することが大切です。
1-1 海外現地の情報に強い
不動産投資の成功と失敗を分ける要因のひとつが「情報収集」です。現代ではインターネットを通じて世界中から情報収集できますが、リアルタイムで海外現地の情報を把握できるのは現地にいる人だけです。
海外現地の投資情報は現地の企業や不動産エージェントの間で交換されているものの、情報の正確性を検証するためには、知識だけではなく不動産取引の経験なども必要になります。
その点、海外不動産投資に強い不動産会社は、ただ海外の物件を扱っているだけではなく、現地に支店を構えたり、現地のエージェントと密に連絡を取ったりするなど最新の情報を仕入れています。
このように、現地の状況に詳しく不動産投資に役立つ情報も得られる不動産会社は、海外不動産投資で信頼できるビジネスパートナーになり得ます。
1-2 海外不動産投資のリスクも説明してくれる
海外不動産投資には日本国内の不動産投資とは違ったリスクもあるため、利益だけではなくリスクについても説明してくれる不動産会社を選ぶことが重要です。
海外不動産投資では、例えば先進国なら家賃収入によるインカムゲイン、新興国なら物件売却によるキャピタルゲインといった方法で収益を得るスタイルが人気です。
他にも、分散投資によるポートフォリオの規模拡大や通貨分散によるリスクヘッジなど、海外不動産投資には様々なメリットがあります。
しかし、海外ではプレビルドの物件で着工前に購入者の募集を始めることもあり、十分な資金が集まらないと物件が何年も完成しないリスクなどに要注意です。
また、現地通貨に対して日本円が円高に振れれば、為替差損が発生します。そのほか、テロや外交上の問題によって投資環境が大きく変わることもあります。
こうしたリスクを考慮して投資戦略を考えるのは個人だけでは難しいので、専門家の支援が必要です。
このため、メリットだけではなくリスクも説明してくれる不動産会社を選ぶことがとても重要なポイントになります。
1-3 現地での物件管理までサポートしてくれる
海外不動産を取扱う不動産会社は、投資物件の紹介や現地視察ツアーの実施、物件購入手続きのサポートなどを行ってくれます。
しかし、海外不動産投資は物件を購入したら終わるわけではありません。インカムゲインを狙うのであれば入居者の確保や適切な物件管理が必要になる上、現地での税務処理や法令対応なども行う必要があります。
また、キャピタルゲイン目的で投資するならば、現地の購入希望者と交渉してくれるエージェント（＝代理人）も必要です。
優れた不動産会社は、海外の支店やパートナー企業、現地の不動産エージェントなどと連携し、物件の賃貸管理に関するところまで手厚くサポートしてくれます。
海外税務にも精通していれば、税務処理や節税対策などもアドバイスしてくれるでしょう。
海外不動産投資で物件選びや購入支援をしてくれる不動産会社を選ぶときは、どこまで、どのような形でサポートしてくれるのかを見ることも大切なポイントです。
1-4 海外不動産の情報発信を積極的に行っている
不動産会社の中には自社で取り扱っている物件について、ブログやSNS、セミナーを通して外部に発信している企業もあります。
また、公開されている情報は、海外不動産投資のパートナー選びにも役立つ判断材料にもなります。
物件に関する情報だけでなく、物件の所在する国や地域に関するその企業の考え方、今後の予測、投資戦略、想定されるリスクなど、どのような情報が紹介されているかをよくチェックしましょう。
知りたい情報をしっかり提供できていれば、顧客目線かつサービスの質が高い企業であることがわかります。
逆に、売主に都合の良い情報ばかりで、購入希望者が気になるリスクなどの情報が少ないようなら注意も必要です。
2 海外不動産投資を支援してくれる3社
海外不動産投資を取扱う不動産会社で、顧客目線のサービスが期待できる企業を3社ご紹介します。
2-1 オープンハウス
オープンハウスは、東証1部上場の不動産投資会社で、アメリカ不動産の販売・管理・売却などで国内トップクラスの実績を持っています。
アメリカ国内に5つの拠点を有する現地法人を持っており、交渉や契約のサポート、物件管理、売却タイミングのコンサルティング、税理士など必要な専門家の紹介といったサービスをワンストップで提供できるのが特徴です。
オープンハウスでは、グループ会社のアイビーネットで提供している融資プラン「プラチナモーゲージ70」を利用することで、物件価格の最大70%相当まで融資を受けることが可能です（※年収や年齢、資産状況などにより融資条件は異なります。詳しくはアイビーネット社にお問い合わせ下さい）。
ローンを使いにくい海外不動産投資では資金調達が大きな課題になります。しかしこの独自の融資プランにより、海外不動産投資を後押ししてくれます。
元金の返済は一括で行いますが、購入したアメリカ不動産を担保として設定でき、月々の返済額も利息のみで済むのが特徴です。
なお、オープンハウスは、アメリカ全土の中から「テキサス州ダラス」「オハイオ州コロンバス」「ジョージア州アトランタ」「カリフォルニア州ロサンゼルス」の４つのエリアについて情報を紹介しています。
アメリカの人口動態や経済事情、物件の需給状況、アメリカ不動産ならではのリスクやトラブルも把握しているほか、コンサルティングの実績も多数あるため、信頼感は業界内でも好評です。
また、オープンハウスは物件を購入した後のサポートが充実しているのも特徴です。アメリカは日本と違って中古物件の市場が大きいため、物件の管理状態は重要なポイントになります。
オープンハウスでは、中古市場でもしっかり値がつく物件を案内し、その後の物件管理や税務もしっかりサポートしてくれます。
オープンハウスのセミナーでは、アメリカ不動産について日本との違いなどを基礎から説明してくれるほか、地域の状況から注目エリアや具体的な投資戦略、また戦略に沿った物件情報まで紹介してくれます。
そのため、セミナーに参加するだけで投資の具体的なイメージが湧くようになると好評です。提供される情報の質が高く、しっかり整理されているため、初心者から上級者まで幅広く参加できます。
2-2 フォーランドリアルティネットワークジャパン
フォーランドリアルティネットワークジャパンは、フィリピン、マレーシア、シンガポール、タイ、カンボジア、アメリカといった国々を中心に、幅広い不動産ネットワークを持ち、投資家のニーズに合った物件の提案や、管理・運用を得意とする企業です。
セミナーや現地視察ツアーも頻繁に行っており、海外不動産を身近に感じるイベントや情報提供を精力的に行っています。
各国の拠点や現地のネットワークを活かし、格安の物件から高級コンドミニアムまで、さまざまな種類の物件情報を有しており、現地事情とオーナーの状況にあったさまざまな投資戦略を提案してくれます。
マレーシアやフィリピンなど、国ごとに特化した海外不動産のポータルサイトも使いやすく、物件情報を比較しながら投資先を検討しやすくなっています。また、物件の運用や出口戦略へのサポートも充実しています。
物件購入後のサポートとして、世界最大級の民泊サイトであるAirbnbの登録や運用の代行なども行ってくれ、物件の収益化をさまざまな形でサポートします。
管理や運用を助けるアプリ「Wealth Park」を導入することで、収支報告や賃料収入、経費、各種契約などをアプリひとつで管理できるのも同社の大きな特徴です。
2-3 ビヨンドボーダーズ
ビヨンドボーダーズは海外不動産専門の投資会社です。運営するセカイプロパティには6万件ほどの海外不動産情報が掲載されています。
ビヨンドボーダーズでは、海外不動産セミナーも頻繁に開催しており、国ごとの不動産制度や人口、成長率、経済状況、今後の市況予測などをリアルタイムで提供しています。
そのためセミナーへ定期的に参加し情報収集に活用する方もいます。
さらにスタッフの半分ほどが外国籍であり、英語や中国語がオフィスでも飛び交っています。海外不動産では言語の問題や現地とのコミュニケーションが課題になることがあります。
その点、ビヨンドボーダーズではこうした社員が現地視察に同行したり、海外のパートナーと連絡を取り合ったりする体制を構築しているため、外国語に自信がない方でもスムーズに取引を進めることができます。
また、海外の現地パートナーやエージェントは、2,000社以上、12,000人以上に及ぶため、きめ細かなサービス提供や情報収集が可能です。
ビヨンドボーダーズで紹介される物件は、信頼性のある日系・現地の大手デベロッパーの開発物件などが中心である上、利回りの期待できる物件が揃っています。
ビヨンドボーダーズでは、社員が自ら物件を購入するケースも多く、提案する案件は信頼性を担保しています。
また、各国から入る質の高い情報を活用し、オーナーの投資スタイルに沿った投資戦略を一緒に考えていくため、投資したオーナーたちの満足度も高いのが特徴です。
さらにビヨンドボーダーズでは、海外不動産の購入をサポートするだけでなく、その後の物件の売却もサポートしています。
物件の購入だけで売却まではサポートしていない企業も多い中、ビヨンドボーダーズは資産運用のパートナーとなるべくワンストップでのサービスを提供しています。
3 海外不動産投資の仲介手数料はいくら？
日本では、居住用と投資用とに関わらず中古不動産を購入すると3%の仲介手数料がかかります。なお、新築物件を購入する場合は仲介手数料が不要です。
海外不動産を購入するにあたり、仲介手数料が気になるという人も多いのではないでしょうか。海外不動産投資における仲介手数料について解説します。
3-1 仲介手数料とは別にコンサルティングフィーがかかることも
海外不動産投資では、日本の不動産会社を通じて物件を購入すると、大半の場合は仲介手数料とは別に「コンサルティングフィー」という費用がかかります。
日本の不動産会社は、投資家に代わって海外の不動産エージェントとコミュニケーションを取るほか、比較物件の案内や売買契約書の手配などを行います。
不動産会社はこれらの援助をコンサルティング業務としており、物件購入補助業務の対価がコンサルティングフィーです。
コンサルティングフィーは、日本国内の不動産仲介手数料にならって物件価格の3%に設定されていることが多くなります。
例えば1,000万円の物件を購入すると30万円のコンサルティングフィーがかかるため、あらかじめ必要費用の把握が重要です。
3-2 中古物件の購入には現地で仲介手数料がかかることも
海外不動産投資でも、新築物件を購入する場合は仲介手数料がかかることはあまり多くありません。
しかし、中古物件を購入する場合には、日本の不動産会社とは別に現地の不動産エージェントを介して手続きすることもあります。
現地の不動産エージェントに協力してもらう場合は、不動産エージェントに支払う仲介手数料が必要です。
なお、日本の不動産会社が海外現地でも不動産エージェントのライセンスを保持している場合は、仲介手数料が不要になることもあります。
つまり、上記の図でいうところの、日本の不動産会社が現地のエージェントを兼任している場合です。
現地の不動産エージェントに支払う仲介手数料の金額は国によって異なっており、日本のように法律で上限が決まっていない場合もあります。
例えばアメリカ不動産を購入する場合は、仲介手数料は買主と売主のそれぞれに対して物件価格の3%です。
ただし、アメリカの場合は売主が買主の分も仲介手数料を負担するため、物件購入時点では手数料がかかりません。
なお、仲介手数料の上限が決まっていないケースは、特に東南アジアなどの新興国に多くなっています。
現地の不動産エージェントを通じて物件を購入する場合は、仲介手数料について事前に確認することが重要です。後出しで法外な手数料を請求されないように注意が必要になります。
4 まとめ
海外不動産投資を支援してくれる会社は多くありますが、現地に強く、効果的な支援を提供してくれる不動産会社はそれほど多くはありません。
この記事で紹介した会社選びのポイントや、おすすめ企業などを参考に、自分に合ったパートナーを選ぶことが大切です。
各企業が開催する無料セミナーなどに参加すると、企業の雰囲気やスタッフの人柄、戦略の方向性などを確認することができます。不動産会社選びで悩んでいる方は検討してみてください。
