モンゴル不動産のメリット・デメリットを徹底解説

モンゴルは、国の名前だけは知っていても、日本人にはあまり馴染みのない国というイメージが強いのではないのでしょうか？

中には、「モンゴルで、本当に不動産投資ができるの？」と疑問に思われるかもしれません。

しかし、近年モンゴルは、投資対象国として徐々に注目を集めており、まだ「先行者利益」を取れる可能性があるのです。

今回は、そんなモンゴルの不動産投資の可能性についてお伝えしていきます。

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モンゴルの概要

モンゴルの首都ウランバートルは、北海道の北に位置する樺太島の南部と同緯度に当たり、冬の時期が非常に長く、最高気温も氷点下と極寒のステップ気候になります。

内陸性気候の上に標高1,729ｍと非常に高いため、昼間と朝晩の寒暖差が大きいことも特徴です。

最も寒い1月には-26度になることもありますが、乾燥地帯ということもあり、通常雪はあまり積もりません。暖房は石炭が主なため、冬のモンゴルは中国より大気汚染がひどいと言われることも。

モンゴル不動産の3つのメリット

モンゴル不動産のメリット①人口ボーナス期にある

モンゴルは今、総人口に占める労働人口のが圧倒的に多い人口ボーナス期にあります。人口ボーナス期はどの国にも1度しかこないのですが、この時期に経済が飛躍的に上向いていくと言われています。現在も毎年2％ずつ人口は増えており、労働人口が増えることにより、さらに経済発展が期待できます。

また、この人口ボーナス期により、共産主義が民主主義になった頃、60万人だった首都ウランバートルの人口は、150万人にまで増加しました。これは、モンゴルの人口全体300万人のうち50%を占めています。

住居が足りない状況が続いていることから、今後住宅の需要が伸びていくことが予測されています。

モンゴル不動産のメリット②資源国である

モンゴルには、金・銅・石炭・原油などの鉱山資源が、確認されているだけで約135.6兆円相当眠っていると言われており、その開発はまだ始まったばかりです。

中でもオユトルゴイ鉱山は世界有数規模で、2021年に開発が完了し、フル稼働すれば、モンゴルのGDPは現在の25%増となる見込みとなっています。

また、近年は鉱山資源だけでなく、標高の高さと天候の良さを利用しての自然エネルギー開発も進んでいます。

ソフトバンクと共同開発している風力発電事業では、完成すれば原子力発電所7基分の電気を風量発電で生み出すことができるようになります。

これにより、モンゴルの電気需要をまかなえるだけでなく、他国への売電もできるようになることから、大きな期待を呼んでいます。

モンゴル不動産のメリット③経済が急激に回復中、今なら先行者利益を狙える

モンゴルは2012年頃まで外資規制が緩く、人口ボーナス期の到来と豊かな鉱山資源に可能性を見出した外資企業が多くの投資を行いました。

その結果、2012年にはGDPの成長率が約17％となりました。しかし、2012年に政府の外資規制によって外資企業が締め出されてかたは、不況に陥りました。

2016年にモンゴル経済は底を打ちましたが、政権交代後の新政府が外資規制法を解き、IMFの支援も入ったことで急速に回復・発展の方向へ向かっています。

2018年10月時点の推計では、GDP成長率が6.2％となっています。

不動産においては、最近までの外資規制で近隣諸国と比べると価格が安く、まだ大手デベロッパーなども入ってきてないため、現在は先行者利益が取れる可能性のあるタイミングとなっています。

モンゴル不動産の3つのデメリット

モンゴル不動産のデメリット①移住向きではない

海外に不動産投資をされる方の中には、購入した後に移住してセカンドハウスとして自分で住みたいという方も多いです。しかし、ビジネスなどで現地に滞在するが目的がない場合、モンゴルに移住するのは厳しいかもしれません。

なぜなら、夏は比較的過ごしやすいですが、冬になると-20℃を下回るのは当たり前、-40℃近くなる極寒の地になります。また、暖房がほとんど石炭ということもあり、冬の大気汚染もひどく、住みやすいとは言い難い環境です。

モンゴル不動産のデメリット②所有権は建物だけ

モンゴルの規制により、土地の所有はモンゴル人とモンゴル企業に制限されています。そのため、外国人や外資企業は土地の所有権を持つことができません。

そのため、土地を仕入れて売却というスキームが取りづらく、建物への投資に限られています。

モンゴル不動産のデメリット③為替リスクがある

モンゴルの現地通貨である「トゥグルグ」は流通量が少ないため、変動幅が大きく、為替リスクがあります。そのため、現地通貨で投資を行う場合はリスクを覚悟で行う必要があります。

一方で、モンゴルではドルや円建てで預金で銀行や、購入できる不動産もあるので、リスクを下げた投資を行うことができます。

まとめ

モンゴルは一時期の不景気を乗り越え、これから再び経済成長のフェーズに入ってきた国です。

不動産価格は全体として上昇していますが、立地やデベロッパー、物件のクオリティなど、複数の観点で投資判断を行うことが大切です。

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