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なぜ、私はモンゴル不動産投資を「即決」したのか？
最初はかなり疑っていたが...
一昨年の冬、私の友人がモンゴル首都ウランバートルのオフィス物件を購入していた。
その時は、行ったこともない国の名前を聞いて「え？モンゴル不動産？大丈夫なの？」と思っていたのだ。
しかし、その後友人と会って話を聞いてみると、購入した物件は既に竣工していて全部屋満室稼働しているとのこと。
さらには、日系企業が去年・一昨年で2棟の物件を開発して、両方とも日本人投資家をターゲットに販売して完売していたらしい。
しかもたった1〜2年で既に90％以上入居していると言うではないか。
私の別の海外不動産投資仲間がジョホールバルで竣工後2年経っても入居者が見つからない現状を考えると、なんとも羨ましい限りである…。
モンゴル不動産への投資を即決
海外不動産投資家として「情報源」は本当に重要だ。今回、友人にその2棟の物件を開発したディベロッパーを紹介してもらった。
デベロッパーとの面談では、日本人と日本語がペラペラのモンゴル人担当者が出てきて、現在既存顧客にだけ3棟目になるレジデンスを販売しているとのことで、私も前述の友人同様購入してみることにした。
投資のスキームは面白いもので、100万円の小口販売のような形だったため、モンゴルに行ったことはなかったが、即決で投資を決めた。
その後、しばらくは別の国の不動産視察と国内投資物件の売却でバタバタしていたが、先月（2018年10月）に時間が取れることになり、モンゴルの首都ウランバートルへの訪問を決めたのである。
モンゴルを初訪問。マイナス12度の世界
東京からモンゴル首都ウランバートルへの直行便は、唯一「MIATモンゴル航空」というモンゴルのナショナルフラッグキャリアが成田便を飛ばしている。
週に5便が出ており、成田からモンゴルの首都ウランバートルまでフライトで4時間半だ。事前にVISAの取得は必要ないため、比較的渡航しやすい。
画像：モンゴルへの直行便の機内の様子
飛行機は満席。たくさんの相撲力士を輩出していることもあってか、モンゴル人は非常に親日。もちろん相撲関係者だけではなく日本に留学する人も多いそうで、私の隣に座っていたモンゴル人の女性も流暢な日本語でフレンドリーに話かけてきた。
ウランバートルの空港に到着した時にはすでに日は暮れていて、なんと気温マイナス12度…。話には聞いていたが、一番寒い時にはマイナス25度くらいにもなるらしく本当に寒い！夏は20度くらいになるらしく、本当に気持ちが良いそうなのだが、来る時期を間違えた。
雪が降ることは少ないようだが近くの川は完全に凍っていた。それなのに意外に現地の方は革ジャンとジーパンで外を歩いていたりしてビックリした。冬のシーズンで夜だというのに結構人が歩いている。首都の飲食店も外から見てもよく人が入っていた。
モンゴル不動産の3つのメリットとは？
①首都ウランバートルは人口150万人都市！マレーシアのKLと同程度
首都ウランバートルには人口が一極集中している。例えば日本の首都である東京には、日本全体の人口10％程度が集まっているが、モンゴルの首都ウランバートルにはモンゴル全体の人口の50％が集まっている。しかも人口が150万人いて既に100万人都市となっている。
私が数年前に、初めて海外で投資用を購入して売却したのはマレーシアだが、首都のクアラルンプールは人口170万人程度だ。
クアラルンプールに行ったことがある方ならわかると思うが、もう都心部は人がうじゃうじゃ、車も大渋滞しているため、人口170万人都市のイメージはつきやすいだろう。日本の都市で言えば福岡県と同程度だ。
今回の視察で宿泊したのはシャングリラホテルだが、どこに出るにも快適。ホテル・レジデンス・オフィス・ショッピングモールが一緒になっているため、不動産の価値としては高そうだ。
後でレジデンスの値段を聞くと中古で平米7,000ドル（約78万円）とのこと。それはちょっと高過ぎるだろと突っ込みたくなったが、場所が最高なので「まあ、なしではないか」自分を納得させた。
②2021年にはGDPが25%上昇！？
また。モンゴルの面白いところは、金・銅鉱山や石炭が大量に発掘される資源国だというところ。確認されている資源だけでも1兆2,000ドル相当と言われており、その開発はまだ始まったばかりなのだ。
中でも経済界では話題となっているのがオユトルゴイ金・銅鉱山。2021年に完成予定だがフル稼働されるとモンゴルのGDPが25％上昇すると言われている。こういう情報はなかなか日本人には入ってこないだろう。
大不況の際に不動産を購入した人が、これから潤っていく
またもう一つ面白いところが、不況により不動産価格が下落したことだ。2012年頃には、資源国であるモンゴルめがけて大量に外資マネーが入ってきており、国が一時期10％以上のGDP成長をしていた。
しかし、経済成長のピークを迎えたときに、政府がダイナミックな外資規制をしたことにより、大不況が起きたのだ。
モンゴルにとっては一時的にはマイナスの話になるのだが、大不況のおかげで不動産価格が下落して、そのタイミングで土地を買った人やディベロッパーが今後儲かる構図ができているのである。
その後、政府は焦って外資を解放するわけだが、案の定、外資マネーを取り込むことで景気が元に戻ってきており、2018年現在ではモンゴルの不動産マーケットも上向きになってきている。
図：モンゴルの住宅価格上昇率
オユトルゴイ金・銅鉱山などの開発が外資の力によって加速し、国力が上がって行けば数年前の10％超え成長も夢ではない。
日本のバブル崩壊後やリーマンショック後に、土地を買い漁った企業や個人が、今になって潤っている。そんな例を大量に見てきた私からすると、不動産価格が急激に下がった時に土地を仕入れているプロジェクトは鉄板の投資に見えるのである。
ちなみに今回私が購入した物件も、大不況のタイミングで、土地の価格が底値の時に仕入れている物件であることは言うまでもない。そのため、現在の周辺不動産価格より非常に安く買えた。
納得のいく投資だった
日本の銀行に資産を預けていても、ATM1回の手数料で1年定期の金利が全部吹っ飛ぶくらいの時代、この金利で米ドルや日本円で運用できるのは大きな魅力である。
モンゴルの不動産投資と聞いて、最初は少しネガティブだった私。
しかし、今回モンゴル経済の状況や不動産購入のベストタイミングで、非常に納得がいく投資ができたと感じた。
今のシーズンは私のようなオジサンには寒過ぎて少しキツイかもしれないが、海外不動産投資を通じてその国のことを知り、その国と縁ができるのは非常に面白いし、楽しい。食わず嫌いは良くないと思う今日この頃なのであった。
追記：モンゴルには家畜が5,200万頭いるらしいが、とにかく肉が非常に美味い。特に美味いのはラム肉。柔らかくて滞在中何度もレストランでオーダーしてしまった。なかなか行く機会がないかもしれないが、もし現地に行った際には是非お試しあれ。
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