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2018-07-11

中国のマンションガイド。賃貸・購入情報まで解説!

  • 海外不動産コラム


急速な経済発展を遂げた中国ですが、その勢いはまだまだ続きそうな見込みです。その経済発展と共にマンション建設ラッシュは変らず続いており、一時期ほどの不動産バブル時期は過ぎ去ったかに見えますが、上海など都市部のマンション価格は微増ながら上り続けており、未だその価値は下がる気配が見えません。

今回は、依然とした経済成長を続ける中国のマンションを賃貸から購入情報までを現地よりお届け致します。

中国でマンションを賃貸する場合に必要な手続きとは?


中国では、基本的に上海などの大都市部にご自身の名義で不動産物件を購入しようと考える場合、一定期間その都市に在住した経歴が必要になることがあります。

(現在は、この規制も徐々に緩和されつつあります。)

要するに、実質は日本と往復している状態であっても、中国に「在住した」という形跡を作る必要があるということです。

その為、第一段階として、まず中国でマンションを賃貸契約し、居住実績を作り始めなければなりません。

中国でマンションを賃貸する際の手続きは、日本に比べると非常に簡易的で、保証人や保証会社を用意しなければならないなど煩わしい手続きがほぼなく、基本的に家賃、保証金など諸費用の準備とパスポート、滞在ビザがあれば、希望の物件を借りることができます。

中国はかつて、外国人は外国人専用マンションしか賃貸契約ができませんでしたが、近年は、中国の都市部に位置するマンションは、一部の例外を除き、大方のマンションが外国人でも賃貸契約可能なところが増えてきました。

以下は具体的に、中国でマンションを賃貸する場合に必要な手続きです。

1.希望物件が決まったら手付金を支払う

中国でマンションを賃貸する場合、希望の物件が決まったら、家賃総額の0.5か月分から1か月分の手付金を支払います。この手付金は、家賃や保証金に充当されます。日本と違い、万が一キャンセルした場合この手付金が戻ってくることはほぼ期待できません。

2.物件保証金


家賃滞納など債務不履行のために予め貸主に収める保証金のことです。 この保証金は、日本では部屋の破損などに充てられ、退去時にある程度差し引かれることが前提のようになってますが、中国ではこの保証金はほとんどは、退去時に全額が戻ってくる特性が強いと言えます。

3.家賃(租金)

中国では家賃を租金と呼び、表示金額は通常一か月分のことを指します。共益費などその他の費用はほとんど借主側の負担となります。 貸主が法人の場合は、ここに別途5%の税金が加算されます。

4.パスポート、ビザ

これは当然ではありますが、中国に合法で滞在できるビザ(滞在許可証)を必ず確認されます。

中国でマンションを賃貸する際の注意点は?


中国でマンションを賃貸する際に注意しなければならない事は、「更新時期」です。日本では、賃貸マンションの更新時期に賃料が前年とそう大きく変わることがないのが通例ですが、経済発展目覚ましい中国では、毎年のように賃貸家賃が大幅に変更することは珍しくありません。

例えば、契約1年目が家賃10万円で入居しても、翌年の更新時期にいきなりそのエリアの不動産相場が上がった場合、今年は家賃20万円なら更新するといったようなことを平気で言ってくる家主も決して少なくなく、むしろ中国では当たり前の事です。

そのため価格上昇の激しい都心部の一等地マンションの賃貸契約をする際には、どのぐらいその物件で住み続ける予定かを予め決め、付近の価格相場を調べておくと良いでしょう。

中国でマンションを購入するメリット


1.まだまだ見込める経済成長

皆様ご承知のように、中国は現在GDP世界二位の経済大国となりました。中国の不動産を購入する最大のメリットは、日本に比べるとまだまだ高い経済成長率です。

この経済成長と共に、人々に需要が増すのはやはり住宅です。

中国全土の住宅自己所有率は85%と非常に高い数字ですが、都市部に近いエリアほどマイホーム購入層は全体の30~40%に留まっており、都市部に近いエリアのマイホームは中国の人々にとって「無理してでも必ず手に入れたい物」であり、彼らの所得比率に対してかなり無理をして購入しているのが実情です。

中国の都市部のマンション不動産価格は、中国中間所得層基準で考えると決して安価とは言えない価格です。そのため、これから中国がさらに経済成長をし、彼らの所得が上がっていくと考えるなら、投資先としてまだまだこれから魅力のある市場と言えます。

2.中国中心の経済構想「一帯一路」がいよいよ本格化する


向こう10~20年の中国経済発展を語る上で忘れてはならないのが、中国が中心となって推し進めている一大経済圏構想の「一帯一路」です。

ご存じのように、中国が欧州、アフリカまで陸と海でつなぐ現代の新シルクロード構想と呼ばれており、この沿線を囲む国々は、世界70カ国にわたり、沿線のインフラ整備、ヒト、モノ、カネ、情報の動きを活発にしようというものです。

日本では、残念ながらこのプロジェクトに関するメディア情報は、さほど取りただされる機会が少ないですが、ここ最近やっとこの構想が具体化する動きが出始め、中国国内では連日慌ただしくなってきております。

この構想の通り、ヒト、モノ、カネが主要各国を交え、様々な方面が動き始めるなら、これまで以上の莫大な額の海外資本流入が増え、中国はプロジェクトの中心国として世界各国から訪問者もこれまで以上に増えることになるでしょう。

それに付随して、中国都市部だけに限らず、一帯一路構想インフラ設備の大きな発着予定地域とされている内陸部の不動産価格も上昇する可能性があるので、今から中国での不動産投資を検討する場合、都市部の不動産だけでなく、内陸部も視野に入れてもいいかもしれません。

3. 中国人民元価値の本格的な安定化へ

中国人民元貨幣価値の今後の見込みついては上昇、下落、など諸説ありますが、少なくとも 中国元は、国際通貨基金(IMF)で円、ドル、ユーロ などと並ぶ主要通貨として既にみなされており、これはいよいよ中国元が、国際主要通貨の仲間入りとなっていくのではないでしょうか。

こう言った背景の中、中国で安定した資産となる不動産を購入することは、価値の高い資産を所有する事と言えるかもしれません。

中国でマンションを購入するデメリット


1.政府の政策と方針によって情勢が変わりやすい

ご存知のように中国は共産主義大国です。 個人は土地所有権を獲得することはできず、あくまで国から土地の借地権を借りる形になります。

つまり借地権を持っていても、国がそこの土地を開発地域に指定した場合 、個人で自由に物件の売買ができなくなるなど購入した物件の情勢が非常に変わりやすい特性を持っています 。

2.中国の物件は耐震構造に弱い


中国は、そもそも地震が少ない国という特性もあり、建物に耐震構造を施さないといけないという意識がかなり薄い傾向にあり、日本のものと比べると 、中国の建設施工基準レベルは低いと言えます。

しかし近年では、海外資本、施工基準に習った新興デベロッパーが増加傾向にあり、地域によってはかつてのものと比べるとかなりその基準は改善されています。

3.中国の新築物件は完成前に決済する

日本でマンション購入時の代金決済は 、物件が完成し、引き渡しの際に行われますが、中国の場合は物件の完成前に代金の決済をすることが通常となっています。

代金決済後は、物件の購入者がその後の全ての責任を負うことになっており、 まだ未完成の物件に対して代金を支払います。

そのため、まだ施工が完了していない状況の時に建設会社が倒産され、マンションの建設がストップしてしまう、マンションの建設がまだ終わっていないのにローンだけ払い続けるといったようなリスクもゼロではありません。

中国マンション購入におすすめのエリアとは?


中国と言えば、世界中の人に知られている国際都市上海は、マンション購入を検討する上で 最も安定しているエリアであることはやはり間違いありません。

しかし、上海の不動産価格はエリアによっては日本の東京より高額な物件が軒を連ねており、また、基本的には最低5年上海市内に在住している経歴がないと不動産を購入することはできません。

そのため、今から不動産投資をお考えの方に最適な都市としては、以下のような第3級都市第4級都市である内陸部を視野に投資の検討を頂くことをおすすめします。

  • 第3級都市(桂林、威海、紹興など)
  • 第4級都市(吉林、洛陽、大同など)

また、外国人が比較的不動産投資がしやすいエリアで、早期の収益回数が見込みやすいおすすめエリアは、筆者在住の広東省エリアの物件です。

特に、香港沿岸地区の珠海、中山、東莞などはもちろんですが、特に広東省中心南部の佛山の経済発展は目覚ましく、対外開放政策後、 過去5年間の平均GDP 成長率17%の高い経済成長率を誇るほど目覚ましい発展を遂げている地域となっています。

中国でマンション購入する場合の注意点は?


1.内装が付いているかの確認が必須

日本でマンションを購入する際は、キッチンお風呂など内装がすべて付いている状態で引き渡しされることが通常です。

しかし、中国の物件は内装が付いてない状態で引き渡しされることが当然のようになっており、内装入りを希望する場合は、マンション購入の際には内装がついているかどうかの確認が事前必須になります。

2. 中国で手付金の返還は期待できない


中国で購入したい該当の物件が決まった際、「購入意向書」というものを交わし、物件を正式に押さえます。

この購入意向書に、代金決済の時期、引き渡しの際の諸条件などが書かれていますが、ここに手付金の取り扱いに対する条件なども盛り込まれています。

購入意向書に手付金の事が書かれていない場合は、自分の都合で購入意思がなくなった場合、手付金は戻ってこないのが通常です。

代わりに売主の一方的な原因で売買契約が破棄になった場合は、手付金が2倍返しで戻ってくることになっており、こういった内容は購入意向書にこういった条件もきちんと組み込まれています。

3. 購入名義の確認

中国で中古物件を購入する際、名義の確認を徹底することが必須となります。

中国では夫婦共同名義、親子共同名義での物件も珍しくなく、 今日の名義人と契約をしてももう片方の名義人が同意していない場合、売買契約が成立しません。

信頼できる業者からの売買契約であれば、この規程によるトラブルの確率はかなり下がりますが、個人間での不動産売買の場合、名義の片方だけが先走って売買活動を進めてしまい、実際の片方の名義人である身内が土壇場になって物件の売買に同意しないというトラブルもゼロではありません。

そのため、売買取引前には物件の名義人が登記上誰になっているかを、きちんと公的機関で確認する必要があるでしょう。

まとめ


いかがでしたか?今回は中国在住の筆者が、僕のマンションの購入賃貸に関して準備すること、注意点、おすすめエリアなどあらゆる側面からお話しさせていただきました。日本ではまだ中国物件に対する情報は決して多くはありませんが、人が簡単に手を出さない所にこそビジネスチャンスがあります。

中国はこれからもまだまだ伸びしろのある巨大なビジネス市場であることは言うまでもありません。

SEKAI PROPERTYでは、デベロッパーと直接取引し、いち早く正確な情報を提供できるほか、現地日系企業とも複数提携しており常に新しい情報を入手することができます。中国の不動産投資を検討している方はお気軽にお問い合わせください。