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2018-06-25

スペインの不動産ガイド。購入規制や価格動向まで徹底調査

  • 海外不動産コラム


スペインは移住希望国調査の中でも常に10位以内にランクインしており、日本人にも人気の国です。ただ、不動産投資も、ある程度日本語でも情報の入る、ヨーロッパの中ではメジャーな投資先であるといえます。今回は、そんなスペインの不動産について解説していきます。

スペインとは?


スペインはヨーロッパ大陸の南部に位置し、西側はポルトガル、大西洋、東側は地中海を臨み、南側はジブラルタル海峡をはさんでアフリカ大陸と向かい合っています。北側はフランスと隣接しており、ヨーロッパだけでなく北アフリカとも交易の機会は多く、EUの中でも第4の経済規模を誇ります。

人口は4,600万人強で、公用語であるスペイン語の他、各地域のカタルーニャ語、バスク語など、そして大都市や観光客の多い地域では英語を話す人も多いです。

通貨はユーロ、年間平均気温は18℃と温暖で、一年間のうち300日以上が晴天、過ごしやすい土地柄であるといえます。

スペインの経済と、不動産の価格推移


スペインでは、1980年代から2000年代前半にいたるまで不動産価格は高騰を続け、1980年代後半―90年代前半の日本のバブルとよく似た状態でした。

2008年のリーマンショックを契機にその不動産バブルが崩壊し、スペインの多くの銀行は巨額の不良債権を抱えるようになりました。さらに、2010年代の欧州債務危機による景気低迷で銀行経営が深刻化し、金融システムも揺らぎ、2012年6月には欧州連合(EU)に対して、正式に金融支援を要請することになりました。

その後、スペインでは、国内銀行を優良銀行と不良銀行とに分類し、優良銀行を再編して強化する一方で不良銀行は清算し、また大量の不良債権を処理するためのスペイン資産管理会社(SAREB)を設立するなど銀行システムを改善し、2014年1月には、金融支援プログラムを脱却しました。その後2015-2017年の平均GDP成長率はIMFによると3.2%、2018年はプラス2.6%の予測であり、その後も成長が予測されています。

大規模なバブルの反動で、2008年のリーマンショックから、2011年ソブリン危機とヨーロッパ経済の停滞が続いた際には下落幅も大きく、2012年には「底値」を迎えました。

スペイン銀行(中央銀行)によると、スペイン全体の不動産価格は2007年から2015年第三四半期にかけて実質41.4%(名目46.8%)下落した後、2016年には1.71 %、2017年には4.47%の上昇を見せました。

元々北ヨーロッパやロシア人から人気のあるスペイン不動産は、経済再建に従って2014、2015年から明らかに回復し始め、比較的緩やかながらもしばらく上向きの時期が続くと予想されています。

また、2013年に公布された、投資移民プロジェクトにより、中国やロシアの富裕層からの投資も相次いでいます。

スペイン不動産は外国人でも購入できる?


スペインでは、土地も建物も、100%所有することができます。また、「不動産を購入する目的」であり、弁護士が同行すれば、非居住外国人であっても、銀行口座を開くことができます。

また、外国人は現地の銀行からローンを組む事も可能です。

購入後は、賃貸に出すことも可能で、主要都市には管理会社も多くあります。

ただ、隣のポルトガル、英語圏であるキプロス、マルタなどと異なる点は、業者も弁護士も英語を話せる人ばかりではないため、現地で探す際には確認が必要です。

ただ、「土地と建物の比率」、「構造は木造かレンガかRCか」などという概念はないため、日本の税制にのっとって減価償却を希望する場合は、自分で鑑定会社に土地、建物の価値の鑑定を頼み、それを元に計算する、などの方法をとる必要があります。

スペインで不動産を購入するステップ


まず現地に渡航、弁護士に頼み(不動産業者から紹介されます)、非居住外国人の身分証明書であるNIEを取得、銀行口座の開設、弁護士と委任契約を締結し、それを公証します。

税理士に毎年の賃料収入からの税金の納付などを委任します。

帰国後、購入金額をスペインで開設した自分の口座に振り込みます。そうすると現地で依頼した弁護士がその口座からデベロッパーへ支払ってくれます。

弁護士は弁護士費用を引き取り次第、権利証上の所有者が本当に所有権を有すること、税金の支払いなど残された義務がないこと、物件に隠れた欠陥がないことなどを調べたうえで、購入者が不動産購入価格を全額支払ったことを確認し、権利証を購入者に送付します。

 

スペインにおける不動産購入時、売却時の「税制」


ご購入時
非居住者の、賃料収入にかかる所得税・・・一律24%
売却時: キャピタルゲイン税:非居住者は一律19%

スペインで不動産を購入するのにおすすめのエリア


バルセロナ中心地

旧市街であるシウタ・ベリャ、サグラダファミリアのあるアシャンブラ、ビジネスの中心地サン・マーティが中心地に当たります。

需要が供給を大幅に上回り、借主を探すのも、売却を決められた際買い手を探すのも比較的容易で、現地住民、旅行者双方から人気の高い土地柄です。2016年から2017年の上昇率は、3地区とも20%を越えています。  

マドリード

やはり首都であり、スペイン最大の都市であることから、世界各地から多くの投資家が集まってきています。購入の際にかかる税金がバルセロナなどと比べて安いことも魅力です。小さく安い物件ほど利回りが高い傾向にあります。

市中心部のセントロ地区では、2016年―27年で30%以上価格上昇しました。

まとめ


気候は温暖で国民性も陽気なスペインは、1度でも旅行に行くと虜になる人は多いようです。スペイン不動産は、金融危機を抜け価格が今まさに上昇中であり今、まさに買い時といえるでしょう。

移住、ロングステイなどを希望する人は、50万ユーロ以上(複数の不動産の合計でも可能)の不動産を購入することで居住権を取得することもできるので、スペインの不動産、一度検討してみてはいかがでしょうか。

ライター:伊藤陽輝
東京都出身、ヨーロッパ某国在住。不動産、金融投資アドバイザーとして、多くの記事を執筆し、ヨーロッパを中心とする海外不動産、各種の金融商品も販売。宅地建物取引士、証券外務員などの資格を有する。海外在住暦11年。