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2018-02-22

米不動産サービスCBRE、2017年第4四半期の不動産投資市場動向調査を発表

  • 海外不動産ニュース

CBREが2017年第4四半期の投資市場動向及び第58回不動産投資に関するアンケートの最新調査結果を発表した。

調査結果に基づく注目動向は以下の通り。

2017年の世界の事業用不動産投資額は9576億ドルで、対前年期比で2.1%増加した。

日本の2017年の事業用不動産投資額は3.9兆円で、対前年比で29%増加した。海外投資家による投資額が同102%増加した一方、J-REIT(国内のリート)は同3%と伸び悩んでいる。

投資家調査による東京の期待利回りは、物流施設が対前期比で6bps低下し、2009年調査開始以来の最低値を更新した。いずれのアセットタイプも最低水準が続いている。

CBRE短観DI (東京):Aクラスオフィス、物流施設(マルチテナント型)ともに、「金融機関の貸出態度」の項目が3期連続で悪化した。金融機関の融資の姿勢は徐々に変化しているが、資金調達の環境は依然良好である。

投資市場については以下の通り。

2017年の世界の事業用不動産投資額は9576億ドルで、対前年比で2.1%増加した。投資額が増加したのはアジア太平洋地域とEMEA(欧州・中東・アフリカ)で、それぞれ1400億ドル同20%増、3367億ドル同9.5%増となった。

米州の投資額は4809億ドルで同6.3%減少したが、米国における新規供給の増加による賃料上昇の鈍化懸念と、金利上昇によるスプレッドの圧縮懸念が、投資額の減少につながったと考えられる。

日本の2017年の事業用不動産投資額(10億円以上の取引)は対前年比で29%増の3.9兆円となった。

四半期別ではQ1とQ4の投資額がそれぞれ72%と64%で、前年同期を大きく上回ったが、これは同期間に300億円を超える取引や大型のM&Aが複数見られたことが主因である。

投資額の幅が最も大きかったのは海外投資家で、前年比で102%増の1.24兆円となった。J-REITを除く国内投資家は同18%増の1.34兆円だった。一方、J-REITは同3%増の1.3兆円にとどまった。

全体の投資額は過去3年で最大となったものの、取引件数は対前年比で9%減少し、過去3年で最小の結果となった。

2017年の東京23区における投資額の割合は41%で、2005年の調査開始以来の最低値を更新した。投資額が大きく増加したのは東京23区を除く首都圏で、前年比119%増の1.1兆円となり、これは2005年の集計開始以来1兆円を初めて超えた。

投資の対象地域は都心の外へ分散しており、横浜のオフィスや浦安のホテルなどの大型取引が増加をけん引する形となった。次いで増加幅が大きかったのは同5%増2860億円の大阪で、J-REITなどの国内投資家による大型取引が散見された。

期待利回りについては以下の通り。

CBREが四半期ごとに実施している不動産投資家調査(2018年1月時点)によれば、東京の期待利回り(NOIベース)の平均値は、物流施設が前期と比較して6bps低下の4.64%となった。

それ以外の4アセットタイプについては横ばいとなったが、いずれのアセットタイプも調査開始以来の最低水準となった。

地方都市におけるオフィス期待利回りについては、仙台が前期から5bps低下して5.60%となり、広島も2bps低下して5.88%となった。両都市とも、2003年の調査開始以来の最低値を更新する結果となった。

CBRE短観は以下の通り。

「不動産取引量」、「売買取引価格」、「NOI(物流施設の賃料と空室率)」、「期待利回り」、「金融機関の貸出態度」、「投融資取組スタンス」、の各項目に関して尋ねた。

各項目についての回答結果では、オフィス(Aクラスビル)においては、「3カ月前と比べた最近(回答時点)」について、「金融機関の貸出態度」と「不動産取引量」の項目が悪化した。

その他の4項目は改善したが、「金融機関の貸出態度」の項目が対前期比で-5ポイントと最も大きく悪化した理由は、「緩い」の回答率が前期よりも減少したことが主因である。

物流施設(マルチテナント型)においては、「6カ月前と比べた最近(回答時点)」のDI値について、「投融資取組スタンス」と「賃料」を除いた5項目が悪化した。「投融資取組スタンス」は対前期比で2ポイント改善し、「賃料」は横ばいとなった。

5項目の中で最も大きく悪化したのは「不動産取引量」で、対前期比で-10ポイントとなった。これは「減少した」の回答率が増加したことが主因である。

次いで、オフィスと同様に「金融機関の貸出態度」も悪化した。これは対前期比で-7ポイントで、「緩い」の回答率が減少したためである。

残りの3項目の「売買取引価格」、「空室率」、「期待利回り」については、「変わらない」の回答率が増加したのが特徴であった。

オフィス、物流施設とともに、「金融機関の貸出態度」は3期連続で悪化したが、これは金融機関の融資の姿勢が徐々に変化していることを示している模様。

もっとも、同項目におけるDI値自体は全項目の中で最も高い水準を維持しており、「厳しい」と回答する投資家もほとんどいなかったことから、資金調達は依然として良好な環境が継続しているとみられる。

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セカイプロパティ編集部
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