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2018-01-19

海外不動産投資する節税対策、2018年度の規制が見送られる

  • 海外不動産ニュース

海外不動産に投資することで発生した赤字を日本国内の所得に合算することで税負担を軽減する手法について、2018年度の税制改正においては規制が見送られることになった。

この手法は、個人の所得の総額から差し引くことができる対象として海外不動産から生じた赤字が挙げられているという、日本の所得税法の仕組みを利用したものだ。

年間所得が1800万円以下の場合は所得税率は33%だが、1800万円を超える場合は所得税率が40%に増加する制度になっている。例えば日本国内における所得が2000万円の場合、海外の不動産投資を利用して200万円程度の赤字を意図的に引き出せば、最終的な税率を抑えることができるという仕組みだ。

手法の典型例は、海外の中古住宅を購入してそれを貸し出すことだ。賃料によって収入を得つつ、減価償却費という名目で赤字を発生させて最終的な所得を圧縮する。

この手法が特に便利なのが煩雑で細かい所得の申告の必要がない高所得の給与所得者、いわゆる高給取りのサラリーマンだ。各国の資産課税に詳しい専門家の税理士によれば、企業の社長よりも外資系などの高額の給与所得者による利用が多いという。

欧米は建物の価値が一般的に日本のそれよりも高く、比較的安定した賃料も見込めるので、低リスクでこの手法を実行しやすくなっている。不動産会社やコンサルタントなどがこの手法に参入することで、国内の節税目的での海外不動産投資が静かに流行していた。

日本の税法では、法律上の耐用年数を経過した建物の使用可能年数は4年から9年程度になっている。これを建物の平均寿命が一般的に日本よりも長い欧米の物件に当てはめることで、実際は10年以上使えるはずの物件の価値を数年でゼロにして書類上の損失を発生させるという節税方法が、富裕層を中心に利用されているという。

日本の会計を司る会計検査院は、こうした一連の流れを厳しい目で観察し続けてきた機関だ。日本の税法における建物の使用可能年数の仕組みが国外にある物件には適合していない恐れがあるとして、富裕層が多い管轄などで延べ2万8千人超を対象に確定申告書を分析する実態調査に乗り出した。

その結果判明したのは、賃料収入を上回る減価償却費を計上して損失を出している例が多いことだ。会計検査院は、「損益通算して所得税額が減ることになり、公平性を高める検討が必要」だと指摘した。2016年には見直しを求める検査報告も提出している。

こうした会計検査院の動きから、不動産業界はこの節税策がそのうちに使えなくなる可能性があるとしてセミナーなどで警告を発していた。2017年に業界が実施したセミナーに出席した投資家は、2018年以降に制度が変わる可能性について言及があったと話している。

そうした状況にありながら、今回は手法に対する規制はなかったのが現状だ。他に優先度の高い項目が多かったことや、現行の減価償却制度を海外不動産の実情を踏まえたものに変更するにはそれなりの手間と時間がかかることなどが理由として考えられる。

しかしながら、財務省の担当者は「検査院の報告については重く受け止めており、海外不動産の実態を把握する必要がある」としている。

制度の見直しには数年単位の時間がかかる可能性があるが、見直しが実現すれば日本の高所得者層による海外不動産への投資にも変化が生じる可能性が高い。この節税策を放置するのではなく、有効な対処方法を見つけるために一時「温存」した形になりそうだ。

セカイプロパティ編集部
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