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2016-02-16

不動産売却検討中の方必見!不動産会社と結ぶ3つの媒介契約について

  • 海外不動産コラム

今日は、不動産売却の際に知っておきたい「媒介契約」についてまとめたものをご紹介します!

不動産を売却するときに、個人で買い手を見つけるのは大変です。

そこで一般的には売り手は不動産会社に仲介してもらいます。

売り手と不動産会社は「媒介契約」というものを締結し、それをもって不動産会社は売却活動を始めることができます。

この媒介契約は法律で定められたもので、売却の依頼を受けた不動産会社はこの媒介契約を必ず締結しなければなりません。

この書面では、媒介契約の種類、不動産会社の義務、契約の有効期間、レインズ登録の有無、そして手数料などの内容が書かれています。

詳しい契約内容を明記したこの契約書があることで双方のトラブルを未然に防ぐという目的があります。

 

媒介契約の3つの種類とは?

媒介契約の種類として、売却を1社のみに依頼する「専属専任媒介」、「専任媒介」と、複数の会社に依頼ができる「一般媒介」があります。詳しく見てみましょう!

1.専属専任媒介契約

不動産会社1社のみと契約をし、他の会社と重ねて仲介することができない契約です。

さらに、売り主が見つけた買主と契約した場合には違約金を払わなければならないという決まりがあるため、契約期間中は必ずその不動産会社を通して取引しなければなりません。

不動産会社は売状況を1週間に1回以上売り主へ報告し、媒介契約締結後は5日以内にレインズへ登録するという義務を負います。

 

2.専任媒介契約

専属専任媒介契約とほとんど内容は変わりませんが、専任媒介であると、自ら見つけた買主との直接取引が認められているという点で異なります。(媒介契約の履行のために要した費用を支払う必要はあります。)

不動産会社は2週間に1回以上売り主への売状況を報告することと、媒介契約締結後7日以内にレインズへ登録するという義務を負います。

 

3.一般媒介契約

唯一複数の不動産会社に依頼することができる契約です。

もちろん売主が買主を見つけて契約することも認められています。

しかし、不動産会社は報告義務、レインズへの登録義務もなくなります。

契約形態仲介依頼自己発見取引レインズへの登録契約の有効期間報告義務
専属1社のみ×5日以内3か月以内1週間1回以上
専任1社のみ7日以内3か月以内2週間1回以上
一般複数社可能義務なし制限なし義務なし

レインズ:不動産流通機構が運営している、不動産情報交換のためのコンピューターネットワークシステムのこと。会員の不動産会社はリアルタイムで最新の売却物件を検索ができ、ここに登録した物件は広く知られるようになる。

各契約のメリットとデメリットを比較しよう

1.専属専任媒介契約

メリット

・不動産会社からの報告頻度が一番高いため、販売状況を把握しやすい

・契約を締結した不動産会社しか仲介できないため、広告費用等をかけることができ、積極的に活動してもらえる。

・積極的な販売活動により、売却までのスピードが早い。

デメリット

・知り合いなどで買いたい人がいても不動産会社を通さなければ売ることができない。

・1社のみに任せるため、その会社の力量で売却の時期や金額が左右される。

 

2.専任媒介契約

メリット

・不動産会社からの報告頻度が高いため、販売状況を把握しやすい。

・広告費用をかけるなど積極的に活動してもらえる。

・会社で出している買い取り条件よりもいい条件で買ってくれる買主を自分で見つけた場合、その方へ販売ができる。

デメリット

・1社のみに任せるため、その会社の力量で売却の時期や金額が左右される

 

3.一般媒介契約

メリット

・複数の会社に仲介を頼むことができるため、買い手の幅が広がる。

・会社同士の競争意識が働き、営業活動が積極的になる。

デメリット

・販売状況の報告義務がないため、情報の報告を得られにくい。

・他の一般契約を結んでいる不動産会社で制約になる可能性もあるので、積極的な販売活動をし    ない可能性がある。

・レインズに登録しない場合だと、物件情報が広く知られない。

専属、専任、一般どの契約形態であってもメリットデメリットはあります。

 

 

この違いを踏まえて、どの契約が一番自分に合っているかを見極めることが大事です!