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2016-03-15

住宅ローンを選ぶときに一緒に考えたい、固定金利型と変動金利型とその仕組み

  • 海外不動産コラム

不動産物件選びと並行して考えていきたいのが、どのような住宅ローンを選ぶかどうかです。

住宅ローンはどの銀行のものを選ぶかも重要ですが、同じくらい「どのような金利のものを選ぶか」も重要になってきます。

金利の種類もたくさんあり、どの金利タイプが「得をするのか」は、一口にいうことができません。

そこで今日は、気になる住宅ローンの金利についてご紹介したいと思います!

 

金利の種類

(1)固定金利型

ずっと金利が一定で変動がない金利タイプ。

固定金利型でも、「全期間固定金利型」と「固定金利期間選択型」の2つの選択肢があります。

固定金利期間選択型は、2,3,5,10,15,20年など一定の期間を固定金利として設定し、後は変動金利型に設定するものです。

(2)変動金利型

金利の変動とともに金利の割合が変わる金利タイプ。

金利が変動するタイミングは金融機関で異なりますが、半年に一回であることが多く、時には全く金利が変わらないこともあります。

 

それぞれの金利タイプのメリットとデメリット

(1)固定金利型

固定金利は言葉通り、借り入れから返済完了するまでの一連の流れで金利が一定で変わることがないため、最初の借り入れの時から総返済額を把握することができ、返済計画を事前に立てることができることが一番の魅力です。

そして、金利が急上昇した場合にも、大きく影響を受けずに済むというメリットもあります。

しかし一方で、固定金利は変動金利に比べて金利が高く設定されているために、毎月の返済額が変動金利に比べて大きくなります。

また、固定金利の場合、今後金利が下がってもその恩恵を受けることができないというデメリットもあります。

(2)変動金利型

変動金利は、他の住宅ローンタイプの中で最も返済額が少ないものです。

これは、1年未満の資金貸借に適用される「短期金利」に連動しているためです。

金利は半年に一度という短期間で見直される一方で、毎月返済額は5年に1度見直される(5年ルール)ことが一般的であり、固定金利のような安定感はないものの、急に金利が上がった場合にも、すぐには影響がでないという特徴もあります。(返済額が変更されても返済額は1.25倍が上限とされている)

上記のような魅力はあるものの、金利の変動を予測することができないために、返済額を事前に正確に計算することができないというデメリットがあります。

また、この5年ルールと上限1.25倍ルールの適用は、返済を毎月しっかり行っていても、「未払い利息」が生じてしまうため、借入残高が減らないというリスクも生じることがあります。

 

何を基準に金利は動いているの?

実際の金利は異なった基準をもって動いています。

それをもとに銀行や店舗が住宅ローンの金利を独自に決めています。

それぞれの金利の動きの仕組みを見てみましょう。

 

(1)「固定金利型」は「10年国債」の動き

固定金利型の金利は主に長期金利の動きと連動するようになっています。

長期金利の指標として使われるのは「10年国債の利回り」です。

この長期金利は新聞などで知ることができ、平たく言えば、景気が良好なときに長期金利は上がり、景気が悪くなると長期金利も下がるという仕組みです。

 

(2)「変動金利型」は「日本銀国の政策」に影響される

変動金利型の指標は「無担保コール翌日物金利」です。

この金利は、信用性の高い優良企業に対して一年未満の短期間で貸し出しを行うときの基準として使われます。

この短期金利は日本銀行の政策で変動します。景気の行き過ぎを抑えるときには金利を高くし、景気を拡大させようとするときには金利が低くなります。

これらの金利は各金融機関の販売方針によって変わってくるため、金融機関ごとの金利も比較しながら住宅ローンを決めることが重要です。

 

自分にあった金利タイプを選ぼう

全期間固定金利型で一番利用されているのはフラット35です。

銀行では変動金利型のローンを提案されることが一般的です。

どの金利タイプが得をするかは最初に述べたとおり、断言することは難しいため、今回紹介したそれぞれの金利タイプの仕組みや特徴、メリットとデメリットを踏まえて自分に合った金利タイプを選ぶことをお勧めします!