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2016-04-16

外国人が日本の中古賃貸物件をリフォームするには

  • 海外不動産コラム

こんにちは、広川です。

今日は日本で購入した中古賃貸物件をリフォームして空室を埋めたいというあなたの悩みに答えます!

リフォームとは?

まず、リフォームとは中古物件を生き返らせて入居者を増やすことです。

しかし、ただリフォームするだけでは空室を簡単に埋めることはできません。

なぜなら賃借人はその部屋でこれから生活するために新築や他の部屋と見比べて借りる部屋を決定するので場所や築年数、広さ、設備などではなく、入居者のライフスタイルが決めてとなるからです。

そのためにはがそこに住みたくなるような特徴のある部屋になるように入居者のニーズをつかんでリフォームし、入居者がこの部屋に住みたい!と思えるような差別化を図らなければいけません。

例えば、、、

ユニークな家

20㎡以下のワンルームには狭くてもこだわりのある個性的な部屋に住みたいと考えている20代の若者や外国人留学生

広めのワンルームや1LDKにはくつろげるスペースや仕事や趣味に使える空間を求めている単身の社会人

また2LDKなど少し大きめの空間には書斎やバリアフリーを付けると、子供がいない夫婦や子供が独立した高齢世帯などの需要が増えるでしょう。しかし、少子高齢化している現在は家族世帯向けの3LDKや4LDKへの需要は減少の傾向にあります。

リフォームの手順

それではリフォームの基本を理解した上でリフォームの手順を確認しましょう。

外国人がリフォームする手順は日本人がする時と同じです。

Ⅰどの程度のリフォームか想定する

マンションには共有部分や間取りの変更、水まわりの移動などリフォームできない場合があるので管理規約で確認しましょう。

Ⅱリフォームの予算を決める

不動産会社に相談したりしてリフォームがどのくらいの費用になるのか目安をたてます。耐震やバリアフリー、省エネのリフォームをする場合に自治来から助成が受けられる場合や、所得税、固定資産税が減税される場合があるので確認してみましょう。

Ⅲリフォームの業者を探す

施工事例などを参考にして自分のイメージに合う会社を探してみましょう。一般的には複数の業者に見積書、提案書の提出を求め、それらを比較検討した結果から依頼先を決定し、リフォームの請負契約を結びます。

Ⅳリフォーム工事の請負契約を結ぶ

契約前に最終的な内容や見積もりを確定させて正式に請負契約を結びます。契約は必ず書面で結ぶようにしましょう。

Ⅴリフォーム工事を行う

マンションの場合、工事前に建材搬入の際の駐車場やエレベーターの使用許可を得るために管理組合にリフォーム工事の申請が必要です。工事中は契約内容に沿っているか確認して、追加や変更は追加金額や工期の延長などを確認してその都度書面に残すことが大切です。工事中は騒音など想定されるので近隣への挨拶を忘れずのしましょう。

Ⅵ竣工検査を行う

竣工検査で不具合が無いか確認した後で工事費の精算と引き渡しを受けます。

リフォーム費用は工事費用の他にも手数料や印紙税、保険料等がかかるので注意しましょう。

リフォームを行時期のポイントとして、購入後にリフォームを始めると入居までに時間がかかるので、物件選びと平行してリフォーム業者選びやリフォーム資金の検討を進めましょう。

また、

・標準サイズから外れる建材を使うプラン

・小さな面積でもたくさんの種類の業者が必要な工事

・手間のかかる作業の積み重ねが多い工事

は費用がかさみやすくなるので避けることをお勧めします。

これらを参考にして中古賃貸物件をリフォームしてみませんか?