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2016-06-17

ベトナム、ダナン市の2016年第二四半期不動産市場の動向

  • 海外不動産コラム

アメリカの大手不動産企業CBREは、ベトナムの2016年の第二四半期の不動産市場について発表した。以下はCBREが発表した内容をまとめたものである。

ここではベトナムの「ダナン市」の不動産市場の概要をまとめている。

Vietnamese map

 

ベトナム全体の概要

日本や中国、EUの経済の低迷そしてグローバル規模での不安定な金融の影響を受け、ベトナムのGDPは前年比5.46%と低くなっている。しかし、不動産市場では活発な取引が行われた。

ベトナムの外国直接投資は40億ドルにのぼり、そのうちの6%が不動産投資である。

2016年第一四半期の主要な外国投資取引は、住居の部門では、TNR不動産開発投資株式会社(TNRホールディングス=TNR Holdings)によるハノイ市の商業センター・オフィス複合施設「TNRタワー」の賃貸オフィスの売却(1億1000万USD)、ホスピタリティ産業部門では、地場タイグループ(Thai Group)と米高級ホテル大手ハイアットグループによるハノイ市の高級ホテルの購入(1億6500万USD)などと大きな投資活動が相次いだ。M&Aも今後続くと見られ、2016年の後半への期待が高まる。

 

ダナン市の概要

ダナン市のGDP成長率は前年比7.1%で、ベトナム全体の平均である5.5%よりは高くなっているが、2015年や2014年時に見られた成長率9.8%、9.3%より低い成長率となっている。前年と同様、ダナン市の産業の64%を占めるサービス業、33%を占める製造業が経済成長の大部分を占めている。価格指数で見ると、消費者物価指数が0.88%と前年と比べ高まりを見せている。石油の高騰に伴いこの消費者物価指数は今後も高まると予想される。

ベトナムの他の発展都市と比べ、ダナン市はベトナムの各省・都市競争力指数(PCI:Provincial Competitiveness Index)ランキングで上位にランクしているにもかかわらず、外国直接投資が減少傾向にある。これはダナン市が環境に問題をきたすような投資計画は大抵断ることが多いことが、この減少傾向の要因の一つであると考えられる。例えば、2015年台湾と韓国の企業からの繊維関連のプロジェクトを断っている。外国直接投資が減っている中でも、ダナン市は、Da Phuoc Urban Area(2億5000万)などその他の領域のプロジェクトを確保できている。ベトナムと韓国間で自由貿易協定があるため、ダナン市の投資のほとんどが韓国からで今後も韓国からのダナン市への投資は増えると予想される。

今後ダナン市はテクノロジー、教育、科学の分野のプロジェクトに投資をしていく予定で、ダナン市をベトナムの経済の中心地にしようとしていく方針である。

 

休暇用住宅の市場

2016年の前半のコンドテル(コンドミニアム+ホテル)市場では、6つの高級コンドテルプロジェクトで2,436戸の新規供給された。( プロジェクトはVinpearl Riverfront Condotel Da Nang、Ariyana Beach Resort & Suite Da Nang,、Alphanam Luxury Apartment,、Ocean Suite (Block B)、FHome (Block A)、 Cocobay Ocean Condotelを含む。)コンドテルの供給の総数が3,084まで増え、高級プロジェクトが76%を占め、中間価格帯プロジェクトが16%を、豪華プロジェクトが9%を占める割合となっている。2016年第三四半期には2つの新たなプロジェクトがオンライン上に出される予定である。(Tourane Condotel とCondotel Central Coast Da Nangで、800戸が市場に供給されることとなる。)

売買活動としては、今年の最初に売りに出された物件の平均売り上げ利益率が63%である一方、1ヶ月前に売りに出された物件は売り上げ利益率が未だに低い。ハノイ市と北部の都市からの買い手がダナン市の休暇用住宅の市場の大半を占めている。

休暇用住宅の中でも別荘・邸宅でいうと、市場には特に新たな供給はなかった。14プロジェクト、788戸と変わらないままだが、今年の第三四半期には16の新たな別荘・邸宅が売り出される。(Nam An Residence)

2016年第一四半期の高級物件の平均売り上げ利益率は上昇傾向にあり、幾つかの成功取引事例が特定のプロジェクトで見られている。例えば、Furama Pool Villas、 Premier Village Da Nang、 Naman Residence、The Point and Vinpearl Resort & Villas Da Nang 2である。

 

売り出しにかかっているコンドミニアム

コンドミニアムの新供給の増加により市場は大幅な増加が見られた。今年の前半には1,000戸の新しい売り出しがあり、前年比で見ると44.6%の増加である。この新規売り出し戸の78.9%は中間価格帯の手頃価格のプロジェクトである。2016年第一四半期には、936戸の新しい手頃価格の物件が、Muong Thanh Son Tra Condo & Hotelから供給された。立地の観点から見ると、中心業務地区(CBD)に多くの物件が集中している。

高級物件への希望価格は変わらず、1平方メートルあたり1,623 USD。中間価格帯物件への平均希望価格は826USDであり、前年比で見ると3.7%という高い増加が見られる。手頃価格物件の希望価格は656USDで、前年比7.7%の減少である。

2016年最初の5ヶ月のうちに1,000戸のコンドミニアムを売却している。手頃価格物件が他の中間価格帯や高級物件より多く売れ、Muong Thanh Son Tra Condo & Hotelで一番高い売り上げ数を記録した。このことにより手頃価格物件の売り上げ利益率が昨年63.5%だったところから87.6%に上昇した。中間価格帯物件の売り上げ利益率は昨年78.7%から82.6%に上昇した。これは、Harmony Tower、Da Nang Plaza、F-home and The Monarchyの物件で大量の売り上げがあったことに起因している。中心業務地区(CBD)のコンドミニアムを購入した買い手の60%がダナン市からで、沿岸部のコンドミニアムを購入した買い手はハノイ市やホーチミン市、それ以外の都市からであった。

 

ホスピタリティー産業の市場

 最初の5ヶ月に、ダナン市では1つの5つ星ホテル、4つの4つ星ホテル、6つの3つ星ホテルから合計1,471部屋が供給され、3つ星から5つ星ホテルの蓄積供給がおおよそ11,275部屋までのぼった。このうち三つ星ホテルの部屋の割合は41%である。

ダナン市の文化体育観光部によると、2016年の第一四半期に1,040,169 人の観光客を迎え、そのうち35%が外国人観光客だという。外国人観光客は15.1%の増加、国内眼光客は20.3%の増加をみせている。ダナン市の政府は航空会社と連携をとってダナン市へのチャータールートを普通のルートとしてアップグレイドすることをすすめていると発表した。5月25日にはバンコクエアウェイズがダナン市とバンコクを結ぶルートを開設し、国際直行便を25ルートまで増やした。これによりダナン市への観光客数が増えることを期待している。

2016年第一四半期では、5つと4つ星ホテルの米国預託証券は173.04USDに達し、一部屋一夜ごとに58.73USDである。昨年の第一四半期とヒアックすると、5つ星ホテルとしては12%の増加で、4つ星のホテルとしては5%の増加となった。稼働率で見ると、5つ星ホテルで63.3%で、4つ星ホテルで50%と平均的な稼働率であり、それぞれ3.9ポイント、0.3ポイントの増加である。

APEC2017を間近に控え、海外のホテルブランドの建設工事が急増している。市場では新たに海外大手ホテルブランドSheraton、 Marriot、Hiltonを今後迎える予定となっている。

 また、ビーチフロントエリアにもホテルの建設が増えており、今後ビーチフロントエリアでの物件の開発がすすむと予想されている。2016年から2018年の間に、16の開発中のプロジェクトから3,000の部屋が供給され、その90%がビーチフロントエリアに建設されるようになる。

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