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2016-08-16

外国人が日本不動産に投資!新築物件と中古物件を徹底解説!

  • 海外不動産コラム

こんにちは、広川です。

中古物件と新築物件のどちらを購入したらいいのかわからない。。。

実際、首都圏では中古物件よりも新築物件の方が人気なのですが

新築物件、中古物件どちらもメリットデメリットがあります。

そこで今回は中古物件と新築物件について解説します!

設備と価格

まず、新築物件のいいところと言えばきれいだというところです。

きれいだと入居希望者も自然と増えますし、先進設備が導入されている場合もあります。

一方で新築はコストが中古と比べて価格が高いという問題点があります。

さらに新築と中古を比べると新築は資産価値の下落幅が大きいです。

新築

優遇制度

さらに注目したいのは物件を購入したときの優遇制度です。

新築物件には税制待遇があります。

・固定資産税の軽減

固定資産税は固定資産評価額の1.4%ですが、

新築の戸建ては3年、マンションは5年、建物分の固定資産税が半額になります。

・登録免許税の軽減

登録免許税は新築、中古物件とも減税されて

新築は建物の固定資産評価額の0.15%、中古は固定資産評価額の0.3%です。

・不動産取得税の軽減

不動産取得税は新築が(固定資産税評価額-1,200万円)×3%

中古は築年数によって控除額が減額されており(固定資産税評価額 - 控除額)×3%です。

また、新築物件は販売業者に10年間の瑕疵担保責任が義務づけられています。中古住宅は売主の瑕疵担保責任が免責になる場合が大半である上、もし瑕疵があった場合に保障されていたとしても2~5年と短いです。

コスト

新築と中古ではかかるコストも違います。

例えば、、、

仲介手数料。中古を買う際は売主との間で仲介手数料が必要となってくるので通常、物件価格の3%程度の手数料が必要となります。

一方で新築物件に保険料として将来の大規模修繕に備えるための修繕積立金が20万~30万円程度かかります。

ローン

新築物件はローンを借り入れるときの条件が中古物件よりも少ないです。

通常、「ローンの返済期間が10年以上であること」「登記簿に記載されている物件の床面積が50㎡以上であること」などの条件がありますが、中古物件になるとこれらの条件に加えて、「取得の時点で築25年以内、または一定の耐震基準をクリアしていること」などの条件が追加されます。

物件探し

中古物件は物件数が多い上にすでに完成しているため日当たりや既に住んでいる入居者のイメージがつかみやすいというメリットがあります。ただ、売りに出されているものからしか選べないため、自分の希望にぴったりな物件が見つかるとは限りません。しかし中古物件は購入してからリフォームして、自分の理想な仕様や設備にすることができます。

中古

一方で新築物件は自分の買いたい物件が理想のエリアにあるとは限りませんが、建てている工事の途中を確認することができる、自分で間取りなどを考えられるので選択肢が豊富であるというメリットもあります。

最後に注意しておきたいのは住宅の耐震性です。新築だから耐震性能が良いというわけではありません。耐震性を判断する基準は1981年の6月以降に建築確認申請を出した建物か、それ以前の建物かです。1981年の建築基準法に基づいて建物が建てられていれば耐震性は新築でも中古でもあまり変わらないということになります。

いかがですか?

新築物件、中古物件両方の条件などを十分に検討してどちらを購入するか選びましょう!