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2016-11-06

ベトナム、ホーチミンのメトロ建設によって価格上昇する穴場の不動産投資

  • 海外不動産コラム


進められるメトロラインの建設

インフラ整備と公共交通機関の不足がホーチミン市の発展を妨げてきたが、2012年に最初のメトロラインとなる No. 1の建設が2020年の開通に向けて始まった。このメトロラインの導入は市の中央と2区や9区、Thu Duc地区などの西側をつなげることになる。

メトロラインが開通すると、駅前徒歩10分のエリアは他の土地に比べて地価が10%から20%上昇するだろうと予想されている。さらには数多くの商業施設やオフィスビルが建設されると考えられる。

ホーチミン市のメトロ

高まる不動産の価値

一般的に交通機関の近くに位置する住宅は賃貸価格が高い。なぜなら交通渋滞の多いホーチミン市では公共交通機関は移動手段としてとても需要が高いからだ。

しかし、公共交通機関の物件価格への影響は他の不動産保有期間や種類、周囲環境などのたくさんの要因にも左右される。新しく建設されるメトロラインのエリアでは住宅市場が強く交通機関が仕事場や他の地区をつなげるため、一般的な物件価格よりも高くなると予想される。

過去3年間、Bin Thah地区、2区、9区、Thu Duc地区を含むホーチミン市のメトロラインエリアの不動産は同じような他の場所の同じような物件よりも、2%から5%高い価格で販売されている。将来的にメトロラインが開通すれば、不動産価格は10%から20%上昇すると考えられる。

例えば2区のハイエンドの居住用物件を見ると、2012年にはメートル単価が平均$1,490であったのに比べて現在では$1,650と11%も上昇している。さらに不動産の取引数も増えている。2012年に2区で販売された物件の数、329に比べて現在は3170もの物件が売買取引された。メトロラインの建設がこれらの物件価格や物件取引数の上昇に関係あるかどうか確実な証拠はないが、不動産開発業者がメトロライン近隣の物件の需要が高まることを予期して価格を上げていることは確かだ。

ハイエンドのコンドミニアムの平均価格

物件の販売個数

 

商業施設などへの影響

メトロラインの開通によって商業取引もさかんになると考えられる。

現在はホーチミン市の中心に集中している商業施設やオフィスだが、今後はメトロライン沿線にも建設されると予想される。

最初のメトロラインが完成すれば一日に約186,000人が使用すると予想されることからモールなどの大型商業施設が建設されれば近隣住民だけでなく、遠くからの客も見込まれ、大きな利益につながると考えられる。メトロの開通によって市内のアクセスが良くなることと移動時間が短縮されることは労働者に郊外のエリアでの仕事の機会を増やし、オフィス市場の需要の拡大にもつながる。

近年ではシンガポールや香港、バンコクでコンドミニアムやアパート、オフィス、ホテル、レストラン、商業施設、教育施設、公園などのアウトドア施設が合わせて建設される傾向にある。郊外ではこのようなたくさんの施設が混合した開発が進められると不動産開発者は言う。

今まで、ホーチミン市では交通手段の不足が問題で中心部から車で一時間半ほどの郊外の不動産にはあまり投資の価値がないと考えられてきたため、海外からの不動産投資家をはじめとする投資家からの投資がほとんど無かったが、今回、2020年にメトロラインの開通によって移動時間が半分も短縮されるため、不動産投資のチャンスが広がる。

CBREの調査によるとメトロの駅地下のエリアでのコンドミニアムの戸数が過去3年で急増した。2区では平均で36%、4区では24%、7区では10%の上昇を見せた。2017年までに2区と9区では、コンドミニアムの販売戸数はそれぞれ58%と200%増加すると予想される。

コンドミニアムの地区別個数

主変環境への影響

メトロラインの開発が進むと不動産の価値が上がるのは確かだが、一方でそれによるネガティブな影響も考えられる。例えば、駅周辺の騒音や交通渋滞、安全性などは不動産の価値を下げることになるかもしれない。しかし、それにもかかわらず、ほぼ全ての調査では、利便性が高くなることがこれらのネガティブな点を相殺するという予想になっている。こららの結果を考慮に入れると、不動産の価値をどれだけ高め、投資の機会を広げられるかは不動産開発業者の裁量にかかっている。

 

不動産投資を成功させるには

駅のすぐ隣に建つ物件には駅に直接つながる通路を建設することをお勧めする。すでにThao Dien Pearlアパートなどのいくつかの建物はメトロの責任者と交渉し、駅と建物をつなぐ許可を得ている。さらに、駅から少し離れた物件には遊歩道や高架通路、歩行者のための街頭などを設置するとよい。メトロの完成後、不動産価格が確実に上昇すると予想されているなか、不動産価格が上がり始めてからよりも今が利益を最大化する投資のチャンスである。

参照:CBRE Global Research

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