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2018-03-12

フィリピンの不動産投資で失敗しないために知っておくべき6つのこと

  • 海外不動産コラム


フィリピン不動産投資の心構え

USニューズ&ワールド・レポート誌の「2018年投資するのに最も適した国」1位に選ばれたフィリピン。気候も温暖なフィリピンでは、起業家がフィリピンでセカンドハウスを購入し、日本とフィリピンを行き来したり、リタイアした夫婦がのんびりと暮らすというケースが増えているそうです。

今回は、そんなフィリピンの不動産投資におけるリスクについて、不動産の購入前と購入後に起こり得る確認ポイントを挙げ、それらのリスクを回避するために解説を行っていきます。

フィリピン不動産投資で失敗するパターン:購入前

1.周囲の物件よりも高い価格で購入してしまう

フィリピン不動産投資の中でも人気の高いコンドミニアムには、富裕層向けのプレビルドから、地元の人が住む中古物件まで様々な選択肢があります。では、フィリピンでは、いくらの物件が適当なのでしょうか?

例えば600万円台の物件と聞くと、買いやすいと感じますが、この価格帯はフィリピン人の出稼ぎ労働者が実需用として購入することが多いそう。また、地元フィリピン人向けに賃貸とするにしても、よほどローカルな情報に通じてなければ入居者を得る手立てもなく、将来、売却するにしても困難が予想されます。

一方、日本人が最も買いやすい価格帯は1000万円ぐらいの物件と言われています。もちろん、1000万円ならどんな物件でもいいというわけではありません。

フィリピンの不動産投資の物件選びは、まず、自分が購入できる価格帯を決めることから始めましょう。そして、購入可能な価格帯の物件から選んでいくことになります。

地域事情に詳しい仲介業者から物件情報を入手し、物件のモデルルームや特徴、立地、どんな賃貸需要があるのかを見極めること。購入前には必ず現地へ行き、自分の目で確認することが大切です。特に、周囲の物件についても価格を含めて比較検討し、その物件の適正さを自分で確認することが後のトラブル回避につながります。

2.現地の人に人気のないエリアに購入してしまう

フィリピンで投資用不動産を購入する際には、自分の目的に合ったものを選ぶ必要があります。不動産投資をする場合はおもに、キャピタルゲインを得る方法と家賃収入でインカムゲインを得る方法がありますが、例えばインカムゲインを目指すのであれば、現地の人に好まれるエリアでなければいけません。

日本であれば人気の沿線や駅から近い物件が好まれますが、フィリピンではコンドミニアムに住む人たちが電車を使うことはあまりありません。電車賃は安くても路線が少ないため、特に外国人はドライバー付きの車やタクシーが移動手段となっています。

フィリピンで人気がある賃貸や投資のロケーションは、オフィス街やショッピングモール、学校・病院などの施設が整っているエリアの物件です。特に、投資として選択するならば、オフィス街に近いエリアが最適でしょう。なぜなら、フィリピンは激しい渋滞があるからです。

このため、「オフィスにどれくらい近いのか」「歩いて通勤できる距離か」ということが重要なポイントに。 また雨季には、中心街から少し離れるだけで洪水になるエリアもあります。このように、フィリピンでの不動産投資に失敗しないためには、エリアの選定は熟考すべき要点の1つとなります。

3.不動産エージェントの詐欺にあう

フィリピン不動産の投資として人気のあるプレビルド物件は、割安に購入できたり、分割で購入することができる、ローンを使うことができる、キャピタルゲインに期待できるなど、数々のメリットがあります。

その一方で、物件の計画段階で購入するということは、完成しないリスクがあるため、フィリピンの不動産投資では信頼の置けるデベロッパー選びが重要となります。

また、キャピタルゲインについても、思い通りの売却益が出るかと言えば、そうでないこともあります。フィリピンでは売れるまでに1~2年は待つのが理想的ですが、日本人投資家の中には「3カ月以内に売却したい」などと早々に期限を切る人が多いそう。

早く売るためには価格を下げるしかないため、「物件が売れなくて騙された」と誤解する人もいるようです。このように、プレビルドの特徴を理解していないと、後にトラブルに発展することをもあります。

4.フィリピン・ペソ高の時に購入してしまう

フィリピンの不動産投資には為替レートのリスクがあることを理解しておきましょう。たとえば、フィリピン・ペソ建てで投資した物件の価格が値上がりしても、売却時に円安になると結局は期待していたほど利益が出ないという可能性があります。為替レートの変動により、収益も影響を受けるため注意が必要です。

現在のフィリピンは経済、通貨の強さも含めて発展が見込まれており、2050年まで人口増加バブルが続くことから、それまでは不動産投資市場は手堅いと期待されています。このような状況から、現状は主流のキャピタルゲインではなく、インカムゲインを狙っていくのがベターと言えるでしょう。

三菱UFJ国際投信の2017年12月号「アジア・マーケット・マンスリー」によると、 2016年半ば以降軟調だったフィリピン・ペソ相場が、2017年10月末以降堅調だということです。これまでの相場低迷に伴う割高感が解消されたことや、経常収支悪化の一巡の兆し等がその背景として挙げられています。

フィリピン不動産投資に失敗するパターン:購入後

5.現地の管理会社に任せきりにする

購入時には新築の物件でも、その後は必ず老朽化します。このため投資物件として人気を保てるかどうかにはメンテナンスの良し悪しが大きく関わってきます。

フィリピンではデベロッパーの管理事務所が、日本のマンション管理組合と同じような役割を担います。コンドミニアムごとに管理事務所があり、光熱費の支払いや部屋の修繕を行います。オーナーの家具や家電に修理が必要なときを除いて、入居者と管理事務所が直接やりとりするため、オーナーが出ていくことはほとんどありません。

しかしながら、日本人が望むような管理を現地でも行っていると期待しすぎることなく、メンテナンスの頻度や物件の状態を報告してもらえるよう、ある程度のコミュニケーションを取っていくことが、物件の価値を長持ちさせるポイントの1つになるでしょう。

6.物件の買い手が見つからない

フィリピンにはコンドミニアムの管理を行う会社はあっても、不動産投資物件の管理運営を委託できる会社はありません。現状、売買仲介から内装手配、賃貸仲介、物件管理までワンストップで行っているのは、ほとんど日系の会社だけです。

日本人の投資家の多くは、投資物件の運営を全て委託できることを期待しています。しかしながらが、丸投げできる管理専門の会社がないフィリピンでは、入居付けや買い手が見つからないリスクをはらんでいます。

インターネットの普及が進む中、フィリピンでも不動産のオーナーが入居希望者や買い手を探せるシステムの整備が期待されますが、まだそのような情報インフラは整っていないのが現状でと言えるでしょう。

このような状況を改善するため、現地にある日本の会社が、「買う・借りる・売る」といった不動産投資のトータルサポートサイトを立ち上げるという試みを始めました。フィリピン不動産投資はキャピタルゲイン目的が先立っていますが、今後は目先の利益だけでなく、堅実にインカムを稼いでいく投資手法が確立されるなど、フィリピン投資の成功へとつながっていくことが期待されます。

まとめ

フィリピンの不動産投資で起こりがちな失敗パターンについて、6つのポイントで解説しました。フィリピンの不動産投資での失敗を避けるためには、信頼のおける仲介業者の存在はもちろん大切ですが、他人任せにすることなく、自分自身も、フィリピンの不動産投資に関する知識を身につけておくことが重要であることがわかります。

SEKAI PROPERTYでも、フィリピンの不動産投資に関する情報を提供しておりますので、お気軽にご相談ください。

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本ガイドでは、

  • フィリピン不動産のメリット
  • 不動産投資をするのにおすすめのエリア
  • フィリピン不動産の法規制

など、フィリピンにの不動産について24ページに渡り解説しています。

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