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2018-01-22

マレーシア不動産投資の魅力を徹底解説!

  • 海外不動産コラム


移住したい国11年連続に輝く、日本人に大人気の国マレーシア。

東南アジアの国の中ではトップクラスに発展しており、移住先としてだけでなく、不動産投資をする国としても人気を保持しています。

今回は、

「これからマレーシアへの移住を考えていて、住むための家を購入したい」

「東南アジアで不動産投資ができる国を探している」

そんな方に向けて、マレーシアの不動産の全体像を、7分で分かるガイドにまとめてみました。

マレーシアという国の基礎的な情報から、東南アジアの他の国と比較したときのメリット、不動産の購入方法までをカバーした内容となっています。

ライター:玉邑憲一
株式会社BEYOND BORDERSマレーシア支社長
東急リバブル株式会社にて9年の間、幅広い分野の不動産売買仲介業に従事。その後独立し、神戸にて大型収益不動産案件等に携わる。2015年にマレーシアに移住し、現地にて不動産の購入・売却のサポートに従事。大阪府出身。




日本人在住者が2万人超え!マレーシアの概要

まず、マレーシアの基本的な情報を把握しておきましょう。

面積
約33万平方キロメートル(日本の約0.9倍)
人口
3119万人(2015年マレーシア統計局)
首都
クアラルンプール
民族
マレー系(約67%)、中国系(約25%)、インド系(約7%)
言語
マレー語(国語)、中国語、タミール語、英語
宗教
イスラム教(連邦の宗教)(61%)、仏教(20%)、儒教・道教(1.0%)、ヒンドゥー教(6.0%)、キリスト教(9.0%)、その他
主要産業
製造業(電気機器)、農林業(天然ゴム、パーム油、木材)及び鉱業(錫、原油、LNG)
為替レート
1リンギット=約28.1円(2018年1月18日終値(マレーシア中央銀行)
在留邦人数
2万2774人(2016年10月時点)外務省・海外在留邦人数調査統計

マレーシアの国土は日本とほぼ同じものの、人口は日本の四分の一程度となっています。非常に多民族国家となっており、マレー系を中心に、中国系やインド系の民族も多く、それぞれ宗教も異なっています。

また、在留邦人も3万人近くおり、中国12万人、タイ7万人と比較するとやや少ないものの、アジアの中では日本人が在住者が多い国トップ5にランクインしています。

2020年までに先進国を目指す「東南アジアの優等生」


海外で不動産を購入する際、その国が長期的に見て成長していく見込みがあるかを確認することが非常に大切です。

ここでは、不動産価格に影響を与える可能性の高い、マレーシア経済の成長性について紹介していきます。

2020年までに、シンガポールのようなグローバル都市になることを目指す

2010年にマレーシア政府は、「マレーシアを2020年までに先進国にする」というスローガンを掲げた「ビジョン2020」という方針を打ち出しました。

具体的には、世界銀行が基準とする「高所得国」の基準を満たすため、「一人当たりの国民総所得を15,000米ドルとすることを目標としています。

また、「大KL首都圏構想(グレーターKL)」という都市計画についての方針も示されており、クアラルンプールをシンガポールのようなグローバル都市に発展させることを目標としています。

さらに、2020年までに、クアラルンプールの人口を、2011年時点の650万人から1000万人まで拡大する方針を掲げて。

これらの計画を実現するために、現在交通インフラの整備が急速に進められています。また、クアラルンプール以外にもジョホールバルの「イスカンダル計画」「フォレストシティプロジェクト」など、大規模な都市開発プロジェクトが進み、数多くの不動産投資家の注目を集めています。

2070まで人口は増加し続ける

次にマレーシアの人口を見てみましょう。マレーシアでは2017年現在、人口は約3,200万人となっており、毎年約50万人も人口が増加しています。

図:マレーシアの人口推移


出典:国連などのデータをPopulationPyramid.netが加工

人口は2020までに増加し続け、2050年には4,000万人を超えることが見込まれています。さらに、マレーシアの人口の平均年齢は約28歳と、日本の46歳と比較しても20歳近く若くなっています。

また、マレーシアと日本を人口ピラミッドで比較すると、日本よりも圧倒的に若年層が多いことがわかります。

図:マレーシアと日本の人口ピラミッド比較

出典:国連などのデータをPopulationPyramid.netが加工

これは、今後若い労働人口が長期的にマレーシアの経済成長を支えていくことを意味します。

経済成長率は安定して4%を超える「東南アジアの優等生」

マレーシアは1990年代前半から工業化を積極的に推し進めた結果、2010年以降の経済成長率は平均で5%を超えています。

図:マレーシアのGDP成長率(前年比)

出典:IMF - World Economic Outlook Databases

マレーシアの経済成長率は過去20年で安定して上昇し、マイナスとなったのは1998年のアジア通貨危機時、2009年のリーマンショック時のみです。

この安定した経済成長を実現していることから、マレーシアは「東南アジアの優等生」と呼ばれています。

意外と割安?マレーシア不動産のメリット

東南アジアの中でトップクラスの発展性、経済安定性を誇るマレーシアに不動産を購入することには、どのようなメリットがあるのでしょうか。

物件価格が他の国と比較すると割安

マレーシアのクアラルンプールは、その発展性の割に、不動産の価格が比較的安いことが非常に魅力です。

以下の図は、高級住宅の価格水準を国別に比較したグラフです。

図:マンション/高級住宅(ハイエンドクラス)の賃料水準の比較(2017年4月時点)

出典:一般社団法人日本不動産研究所

東京の元麻布にある物件の価格水準を100とした際に、クアラルンプールの物件は33.8となっており、東京と比較すると1/3程度となっています。

また、アジア各国のコンドミニアムの価格を㎡あたりで比較した際、マレーシアのコンドミニアムは、一人当たりGDPがマレーシアと比べて低いフィリピンやタイより安いことが分かります。

図:アジア各国の㎡あたりのコンドミニアム価格比較

出典:Global Property Guide

マレーシアのコンドミニアムは東京と比べて価格の割に広く、豪華な暮らしができる割に価格が割安となっていることは、大きなメリットです。

移住先として11年連続でナンバーワン

ロングステイ財団の調査によると、マレーシアは2006年より11年連続で「日本人が移住したい国ナンバーワン」となっています。

図:日本人が移住したい国ナンバーワンの推移


また、実際にマレーシアに在住する日本人の数も年々増加しており、2018年現在は3万人近くの日本人がマレーシアに住んでいます。

図:在マレーシア邦⼈数

出典:外務省 平成27年 海外在留邦⼈数調査統計

マレーシアが移住先として人気の理由は以下です。

  • 長期滞在ビザであるMM2Hの取得が比較的容易
  • 物価が安い
  • 気候が一年中温暖で過ごしやすい
  • 食事が日本人に合っている
  • 治安が良い
  • 医療が充実している
  • グローバルな教育環境が整っている
  • マレーシア人は親日的

シニア層にとっては老後にのんびりと暮らすため、ファミリー層にとっては子どもをインターナショナルスクールに通わせるためといったように、世代ごとに異なる移住ニーズを満たしていると言えます

過去17年で物件価格は240%上昇、キャピタルゲインが狙える

マレーシアの住宅価格は安定して年5%成長しており、物件価格は緩やかに上昇しています。カンボジアやフィリピンといった、数年で物件価格が2倍になるような国と比較すると、マレーシアの不動産の価格上昇はゆるやかであることが分かります。

図:住宅価格指数の変動

出典:Global Property Guide

しかし一方で、これまでマレーシアの不動産市場にはバブルのような大幅は価格の上昇や下落があまりなく、安定した価格上昇によるキャピタルゲインを期待できます。

一時期、2007~2008年にかけて、ジョホールバルで大規模な都市開発計画が発表されたのちに、不動産価格が急激に伸びましたが、現在はマレーシア政府の「外国人不動産購入規制」により、価格が安定しています。

また、以下の図はクアラルンプールにある実際の物件を例に挙げ、購入価格と売却時の価格を比較したものです。

図:新築・売却時の価格⽐較表


図から分かる通り、建設からわずか数年で価格が2倍以上となっている物件もあり、これらの物件では約735万円〜3,217万円からのキャピタルゲインを得ることに成功しています。

外国人がマレーシア不動産を購入する際の規制・税金


魅力の多いマレーシアの不動産ですが、外国人が現地で不動産を取得する際には、いくつかの規制があります。

ここでは、最低限知っておくべき規制を紹介します。

最低購入規制

マレーシアで外国人が購入できる物件は、原則RM100万(2,800万円)以上の物件に限定されています。しかし、長期滞在ビザであるMM2Hを所有している場合や、購入する物件が位置している州によっては、最低購入金額が異なる場合があります。

最低購入金額規制については、「マレーシアで不動産を購入する外国人が知っておくべき規制の話」をご覧ください。

キャピタルゲイン税

マレーシアで不動産を購入する前に、必ず押さえておくべきことは、売却時のキャピタルゲイン税の税率です。

「キャピタル税」とは、不動産売却時の利益に対してかかる税金のことですが、マレーシアでは不動産の所有年数によって税率が大きく異なります。

マレーシアでは不動産譲渡益税(RPGT)と呼ばれており、税率は以下のようになります。

図:不動産譲渡益税(RPGT)の税率

保有期間
個人(外国人)
個人(マレーシア人 )
法人
取得日より3年以内
30%
30%
30%
4年目
20%
20%
5年目
15%
15%
6年以降
5%
0%
5%

上の図から分かる通り、マレーシアで不動産投資をする場合は、キャピタルゲイン税の税率から判断して、物件を最低5年以上保有することで、税金を大幅に抑えることができます。

マレーシア不動産の売却方法につては、「マレーシアで不動産を売却するための10のステップ」をごご覧ください。

マレーシア不動産のリスク・注意点


この章ではマレーシア不動産のリスクと注意点について紹介します。

プレビルドのリスク


マレーシアだけでなく、東南アジアに共通することですが、新築のコンドミニアムを購入する際は、たいていは物件が完成する前の段階で購入する「プレビルド」での購入となります。

プレビルドの場合は、物件の価格が完成後に購入するよりも安いというメリットがある一方で、物件が完成しないリスクがあります。

そのため、建設が途中で中止されるリスクが低い、大手や日系のディベロッパーが開発する物件を選ぶことをおすすめします。

賃貸ができない

日本国内の不動産投資と同じですが、マレーシアでも物件を購入するエリアが非常に大切です。

クアラルンプール内であっても、賃貸付けに苦労するエリアがあるため、事前にどのようなポイントを見ておくべきか、現地について詳しい人に相談することが重要です。

公共交通機関の駅、商業施設、医療機関、教育機関などが近くにあると人気が出やすいですが、それと同時に想定されるターゲットの賃借人を明確にしておくことも重要です。

物件の管理


不動産を購入した後、物件の管理に苦労する日本人は多いです。

オーナーが日本にいる場合は、現地の管理会社から「優先度の低い顧客」とみなされることがあり、メンテナンスや連絡が後回しにされてしまうことがあります。

そのため、管理会社はどの範囲までカバーしてくれるのか、どれくらいの頻度で物件の状況を報告してくれるのかを確認しておく必要があります。

売却できない

クアラルンプールは人気のエリアである一方で、供給が過剰になっているエリアもあります。そのため、物件価格が思うように上昇せず、キャピタルゲインが出ないどころか、買い手がなかなか見つからないといったこともあります。

マレーシアの不動産購入の注意点をさらに知り合い方は「マレーシアの不動産投資に失敗する9つのパターン」をご覧ください。

マレーシアの不動産がおすすめな人


海外不動産先が多くある中で、マレーシア不動産の購入を特におすすめできる人についてまとめました。

キャピタルゲインを狙いたいけど、リスクは抑えたい人

マレーシア、特にクアラルンプールの不動産市場は、一部の東南アジアの国のように、数年で不動産価格が2倍になるような市場ではありません。

2007~2008年には一時期価格が急激に上昇したものの、現在は政府の購入規制により、投機的な不動産投資は減速しています。

しかし、毎年着実に5%程度の成長を維持しているため、「キャピタルゲインを狙いたいけど、リスクは抑えたい」といった方には最適な国でしょう。

自己資金が1,000万円以上ある人

マレーシアでは一部の地域を除き、外国人に対して不動産の「最低購入金額」がRM100万(2800万円)と設定されています。

現地や日本で住宅ローンを組むことも可能ですが、ローンの掛け目が日本ほど高くないため、自己資金が1000万円以上必要になるケースが多いのが現状です。

マレーシアへの移住を考えている人

不動産投資をだけでなく移住を考えている人にとって、マレーシアの不動産購入は魅力的でしょう。

実際に購入した物件に居住しながら、数年後に売却してキャピタルゲインを得るオーナーも多くいます。

マレーシアのタイプ別不動産ノウハウ

コンドミニアム


日本人投資家にとって、最も一般的なマレーシアの投資物件はコンドミニアムです。マレーシアのコンドミニアムは、東京と比較すると物件の広さやセキュリティ、設備等が充実している割に、価格が割安です。

そのため、居住用に不動産を購入する人の間でも人気があります。しかし、メンテナンスの状態によっては、完成から2~3年で物件の劣化が激しくなる場合もあり、適切な管理が物件の資産価値に大きな影響を与えます。マレーシアのコンドミニアムのリアルな様子については、「マレーシアのコンドミニアムの魅力。賃貸・購入情報まで解説!」をお読みください。

戸建て


マレーシアでは外国人も土地付きの戸建て物件を購入することが可能ですが、コンドミニアムと異なり、セキュリティ面での不安があります。

特に外国人が入居する場合は、強盗や空き巣の被害に遭いやすいのが現状です。州によっては戸建て物件に購入規制があるため、事前に確認が必要です。

マレーシアで不動産を購入するのにおすすめのエリア

マレーシアで不動産を購入するのにおすすめの地域について紹介します。

クアラルンプール

まずは、最も人気の高いクアラルンプールのエリアについて紹介します。クアラルンプールの中にもエリアごとに特徴があります。

モントキアラ


モントキアラはクアラルンプールの中心部から北西に車で約15分ほどのところにあります。住民の約半数が外国人で、日本人にとっても非常に人気のエリアです。

外国人向けの購入コンドミニアムや、ショッピングモール、インターナショナルスクールや医療機関などが充実しており、現地ではブランド化された高級住宅地です。モントキアラガイドをご覧ください。

KLCC・ブキッビンタン


「KLCC」はマレーシアの中心でマレーシアでのランドマークである「ペトロナス・ツインタワー」が位置する場所です。

そのすぐ近くにある「ブキッビンタン」は商業施設・オフィス・住宅・ホテルなど構成される大規模複合施設「Bukit Bintang City Centre(ブキッビンタンシティセンター)」プロジェクトが進行しています。

三井不動産が手がけ東南アジア初のオープンとなる「ららぽーと」や、ソニーグループの「Zepp」ライブホールも進出が決定しており、日系企業からも注目を集めるエリアです。

また、一方でローカルお繁華街が立ち並ぶエリアとしても有名で、多くの観光客が集まるエリアとなっています。

バンサー

バンサーは、クアラルンプールの中心部から南西に4km、車で約15分ほどのところにあります。クアラルンプールへのアクセスの良さだけでなく、全体がなだらかな丘で形成されているため眺望がとても良く、高級住宅地として人気のエリアです。

バンサーには、日本食材を多く取り扱う地元スーパーマーケット、日本語対応可能な総合病院、また日本人美容室もあります。レストランやカフェ、バーなども充実しているため、生活の利便性が総合的に非常に高い地域です。

アンパン

アンパンはクアラルンプールの中心地であるKLCCやブキッ・ビンタンに近く、多くの大使館が集まっている閑静で高級な住宅地です。

治安もよく住みやすいため、都心にオフィスがある日本企業の駐在員の居住用としても、投資用としても適した地域です。

インターナショナルスクールが多いのもこの地域の特徴です。本当に日本でいうと、広尾のような印象を受ける場所です。

ペナン


ペナンは「東洋の真珠」呼ばれるほど海が美しい、マレーシアを代表するリゾートエリアです。

また一方で、ペナンはハイテク産業の中心地となっており、マレーシア屈指の半導体製造の集積地となっています。

ペナンを訪れる観光客は年々増加しており、2013年時点の550万人から2016年には668万人となり、わずか3年の間で120万人近くの観光客が増加しました。

ジョホールバル


ジョホールバルはシンガポールの国境沿いの町であり、シンガポール人の出入りも多い場所です。

ジョホールバルでは、マレーシア政府が「イスカンダル計画」という巨大な都市開発プロジェクトを進めており、世界中から投資が集まっています。

ジョホールバルの中でも「メディニ地区」では、外国人の最低購入金額規制がなく、RM100以下の安価な物件を購入できます。

ランカウイ


ランカウイはマレーシアの北端に位置する島で、リゾート地として有名な「ペナン島」を意識しつつ、政府主導で「第二のペナン」をとなることを目指します。観光地としても著しく成長しており、2016年には350万人の観光客が訪れています。

ランカウイの詳細は「リゾート不動産の「穴場」。マレーシア、ランカウイ島不動産ガイド。をご覧ください。

マレーシア不動産を購入する方法


それでは、マレーシア不動産を購入する方法について解説していきたいと思います。

購入ステップ

まずは、マレーシアの不動産を購入する際は、以下のような流れとなります。

  • ①エージェントに問い合わせる
  • ②物件を視察する
  • ③購入申込書を提出し、予約申込金を支払う
  • ④ローンを申請する
  • ⑤売買契約を結ぶ
  • ⑥支払いを行う
  • ⑦引き渡しを行う
  • ⑧入居の準備をする

日本で不動産を購入する際の流れと大きくは変わりませんが、次のような点で注意が必要です。

仲介会社はどうやって選ぶか

東南アジアで不動産投資をする際は、不動産の仲介会社から購入することが一般的ですが、仲介会社を選ぶ際には慎重になる必要があります。

基本的には以下のポイントに気を付けておけば良いでしょう。

  • 日本人スタッフがいるか
  • 現地あるいは日系大手ディベロッパーの案件を扱っているか
  • 賃貸・管理までサポートしてくれるか
  • 売却のサポートまでしてくれるか

マレーシアの不動産仲介会社の選び方は「マレーシアで不動産仲介会社を選ぶポイント」をご覧ください。

マレーシアで住宅ローンは組めるか


マレーシアでは外国人であっても、MALAYAN BANKING BERHAD(メイバンク)のような現地の大手銀行で住宅ローンを組むことができます。

マレーシアの現地銀行の住宅ローンの融資額は、おおむね物件の評価額の60~80%、金利は4.5%程度、返済期間は5~30年程度となっています。

マレーシアに在住しているか、長期滞在ビザであるMM2Hを保有しているかによって、住宅ローンの条件が異なります。

詳しくは「マレーシア不動産を購入する際に、住宅ローンが組める現地の銀行4選」をご覧ください。

マレーシアのおすすめ不動産物件

それでは、最後にマレーシアでおすすめの物件をご紹介します。

マレーシアで物件を選ぶ際、不動産投資用、居住用に関わらず、最低限「立地」「開発会社」重視して選ぶことが必須です。

これらの観点を踏まえて、おすすめの物件を紹介します。

ららぽーと併設、抜群の立地「BBCC ルセンティアレジデンス」


クアラルンプールの中心の大規模都市開発「Bukit Bintang City Centre(ブキッビンタンシティセンター)」というプロジェクトで開発されるコンドミニアムです。

クアラルンプールの六本木と呼ばれる高級住宅地「ブキッビンタン」に位置しており、物件からは2駅に直結しており、抜群の立地です。

さらには、本物件は三井不動産株式会社との共同事業により、日本人にも親しみを持てるであろうショッピングモール「三井ららぽーとショッピングセンター」が併設される予定です。

そのため、将来的には多くの日系企業や日本人が集まることが予測されます。

BBCC ルセンティアレジデンスの
詳細を見る

三菱地所が出資する「ストーナー3」


ストーナー3は、クアラルンプールの中心KLCCにおいて三菱地所レジデンスとマレーシア大手デベロッパーのタン&タンデベロップメントが共同開発する物件です。

現在建設中のMRT(地下鉄)の新駅からも徒歩約5分圏内と抜群のロケーションとなっており、高速道路の出入り口にも近いため、郊外へのアクセスも良好です。

本物件の近くには広大な敷地を誇る緑豊かなKLCC公園があり、賑やかな市街を楽しめる一方で静かな生活を実現することができます。

総階数41階、総戸数400戸からなる高層コンドミニアムで、マレーシアでは珍しいバスタブが付いており、トイレはTOTO社製のものと、日本人に好まれる物件となっています。

ストーナー3の詳細を見る

1000万円台で購入可能、ランカウイ島の「トロピカーナ チェナン」


近年、リゾート開発地として発展が目覚ましいランカウイ島の物件です。マレーシアのディベロッパーである「チェナンリゾート社」「シノグレートウォール社」が開発してい物件です。

ランカウイでは外国人の購入規制が免除されているため、1000万円台から購入が可能です。

トロピカーナ チェナンの詳細を見る


さらに物件をご覧になりたい場合は「マレーシアの不動産物件一覧」をご覧ください。

まとめ

マレーシアの不動産の全体像を説明しましたが、いかがでしたでしょうか。移住先、不動産投資先ともに、安定感のある魅力的なマレーシアで、不動産の購入を検討してみてはいかがでしょうか。


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