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2017-12-09

ジョホールバル巨大プロジェクト、イスカンダル計画とは?

  • 海外不動産コラム


マレーシアの国家的な都市開発プロジェクト「イスカンダル計画」。

壮大な計画のように聞こえますが、一体どのようなプロジェクトなのでしょうか。

イスカンダル計画の具体的なプランを調査してみました。

イスカンダル計画とは

マレーシアのジョホールバルで進行中の壮大なプロジェクト「イスカンダル計画」をご存知でしょうか?

ジョホールバルは、マレー半島の南端に位置しシンガポールに隣接する都市です。この都市で、2006年より世界的な大規模複合都市開発であるイスカンダル計画がスタートしました。

この計画はマレーシア政府とシンガポール政府が共同で巨大経済特区を作り出すことを目的としており、住宅や商業施設開発に止まらず、中心部では行政、金融、さらに教育およびエンターテイメント関連施設を集積、また、郊外の工業団地に製造、物流業を誘致するなどの包括的な都市計画となっています。

既に日本領事館と日本人学校も設置されており、今後益々日本でも注目されるエリアになると見られています。

イスカンダル計画の見通し・目標

香港近隣の深圳は、当初単なる漁村に過ぎない都市でしたが、香港に引っ張られる形で成長を続け、現在では人口1千万人を超える都市に成長しました。

この成功例を基に、イスカンダル計画では成功都市であるシンガポールの3倍に及ぶ広大なエリアを対象とした壮大な計画としています。

定量的な目標としては、

  • 2025年までに累積投資額約10兆円、年7.3%のエリアGDP成長
  • 2025年までに人口を300万人まで増加(現在よりも100万人超)

を掲げています。

交通インフラの改善

イスカンダル計画では、街のエリア開発と併せて交通インフラを充実させ、シンガポールとの連結強化による利便性及びブランド力の向上を目指しています。本計画と相乗効果が期待できる路線計画は、現時点で以下の2計画です。

1. 高速輸送システム「RTS」の開通

シンガポールとジョホールバルを結ぶRTSが開通することが決定しています。これによりイスカンダル計画のあるジョホールエリアからもシンガポールのMRTへ直接の乗り入れすることが可能になり、より一層アクセスのしやすい環境となります。この路線は2024年までに開通される予定です。

2. 高速鉄道「HSR」の開通

日本の新幹線システムの輸出も期待されているHSRは2026年の開通を予定しており、クアラルンプールからシンガポールまで結ぶ計画としております。

当然ながらジョホールバル内イスカンダル計画エリア内にもHSRの駅が建設される予定ですので、その恩恵を最大限に授かることができ各都市部への交通アクセスも劇的に改善します。

イスカンダル計画の開発エリア

イスカンダル計画は大きく以下の5つの開発エリアに分かれており、各々で目的が明確に決まっております。

A地区:ジョホールバル都心部

シンガポールに隣接する場所に位置し、RTS新駅の設置が予定されているエリアです。既存市街地の再開発によって貿易、金融機能の集積を目指します。

B地区:ヌサジャヤ地区

イスカンダル計画の核として、州政府機能やオフィスを集積し、加えて教育施設やエンターテイメント施設、医療観光施設なども誘致する予定のエリアです。

併せて大規模住宅開発も行う予定であり、特に海外富裕層を目的とした高級物件開発を多く行う予定です。尚、本エリア内でも細かく用途を分けて各所に設置する機能を取り決めています。

C地区:タンジュン・ペラパス港エリア

セカンドリンクでシンガポールとの連結が良く、物流、製造拠点としての発展を目指しています。

D地区:バジル・グダン港(ジョホール港)エリア

石油化学関連や各種の製造業を集積しています。

E地区:スナイ空港周辺

物流拠点、ハイテク産業・宇宙関連産業などの集積を目指しています。 尚、B地区のヌサジャヤ地区の一部であるメディニ地区では、マスターデベロッパーとして三井物産が参画しています。

イスカンダル計画での供給戸数

イスカンダル計画では、計画当初から世界中で注目が集まっていたため、海外投資家の購入を見込んだ大規模な住宅プロジェクトが並行して大量に進められてきました。

その結果、現時点で本計画による今後供給予定の住宅戸数は35万戸に及ぶと予想されています。これは全シンガポールの既存民間住宅戸数を上回る規模となります。

計画当初はその規模の大きさから、国内外の投資家を中心に冷ややかに見られていたようですが、計画から10年経過した現在、計画通りに外資系の企業や複数のインターナショナルスクールが進出してきており、既に販売を開始している物件の売れ行きも好調であるようです。

今後の動向について

現在、世界的潮流として富裕層とそれ以外での経済的二極化が進んでおり、日本でもそれに呼応する形で高級物件の価格が高騰しています。特に東京の都心部ではその傾向が顕著であり、一般的給与水準の会社員で都心の高級物件を購入することは難しくなっています。

そこで、これを機にジョホールバルで広々としたリゾート高級物件の取得を考えて見てはいかがでしょうか?

今後2025年までイスカンダル計画が続くことを考慮すると、一定程度の供給量があるため、需要が供給を超えることは考えづらくキャピタルゲインを狙うことは難しいかもしれません。

しかし、開発の結果として周辺エリアでは商業施設が次々と誕生し、交通等のインフラ整備も急速に進む予定となっております。シンガポール並みの生活水準を得ることができる日も近いのではないでしょうか?

セカイプロパティ編集部
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