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2017-12-18

マレーシアの不動産投資に成功するための9つのポイント

  • 海外不動産コラム


マレーシア不動産投資が2010年頃にブームになってから、これまで多くの日本人が投資用の不動産を購入してきました。

その中で、わずか数年で1000万円以上のキャピタルゲインを得ることに成功する人もいれば、一方で購入した物件が一向に売却できず、トータルで損失を出してしまう人がいるのも事実です。

その、成功と失敗を分ける要因には何があるのでしょうか?

今回はマレーシア不動産投資の「成功者」に共通する要素を紹介します。

ライター:玉邑憲一
株式会社BEYOND BORDERSマレーシア支社長
東急リバブル株式会社にて9年の間、幅広い分野の不動産売買仲介業に従事。その後独立し、神戸にて大型収益不動産案件等に携わる。2015年にマレーシアに移住し、現地にて不動産の購入・売却のサポートに従事。大阪府出身。



マレーシア不動産投資成功のポイント:購入前編

1.周囲の相場と比較する

マレーシアの不動産を購入する際、しっかりと周囲の物件価格と比較をして、相場を教えてくれる仲介会社はあまりないのが現状です。

そのため、物件を購入する際にはできる限りの情報収集を行い、エリアや条件に見合った価格を知り、相場観を持っておくことが重要です。

マレーシアの不動産投資に成功する人ほど、仲介会社に任せきりにせず、自分で情報収取を行うことが多いです。

現地の不動産価格の情報を知るためには、マレーシア最大の不動産ポータルサイト「iProperty」を利用して、エリアや物件のタイプ、状態ごとの価格相場を把握するようにしましょう。


iProperty TOPページ

現地の仲介会社の中には、外国人に対して相場よりも高い値段を提示してくる会社もあるため、自分の中で購入の軸を持って置き、本当に購入すべき物件なのかを判断できる状態にしておくことをおすすめします。

2.新築の場合はプレビルドの段階でできる限り安く購入する


マレーシアで新築物件を購入する際には、物件の建設が完了する前に「プレビルド」の状態で購入することが一般的です。プレビルドの段階ではアーリーバード(早期購入者特典)として通常よりも安価に購入できる物件もあります。

しかし、プレビルドでの購入は、物件の未完成リスクを引き受けざるを得ないため、建設が確実に行われるディベロッパーの開発物件を慎重に選ぶことが成功の鉄則です。

新築を購入する場合は、プレビルドの段階でベストなエリアにある物件を、信頼できるディベロッパーから安く買うこと。この基本を軸に据えておきことが重要です。

3.ブランド力のある大手デベロッパーの物件を選ぶ

前の章に続きますが、「未完成リスク」を受け入れてプレビルドでの購入する場合は、リスクをできる限り下げることが成功のポイントです。

中小企業のデベロッパーが開発するプロジェクトの場合、資金繰りの悪化などで施工がストップしてしまう可能性があります。また、中小デベロッパーの場合資金繰りの悪化のために、前払い金や中間払いの比率、回数の増加を要求されることがあります。

そのため、資金に余裕のある大手デベロッパーの物件を選択することで、それらのリスクを軽減することができます。

4.現地銀行でローンを組んで自己資金の支出を抑える

マレーシアでは外国人が現地の銀行ローンを組むことができます。外国人のローンについては各銀行が条件などを提示していますが、条件の説明や現地での手続き、資金計画に基づいた比較検討も可能なため、仲介会社を利用して情報収集することも可能です。

また、現在は日本の金融機関も海外不動産投資向けにローン商品を展開しているため、そちらについても比較検討が可能です。

自己資金に余裕がある人でも、自己資金をできるだけ手元に残しておき、ローンを利用してレバレッジを効かせる人は多いです。

5.現地通貨が安い時に購入する

リンギットは過去10年で見て大幅に下落しており、為替の上ではチャンスであると言えます。ただ、少しずつ回復している動きもあり、不動産購入は焦ることなく、しっかりと出口戦略まで見定めて、信頼できる物件を購入するべきと考えます。

6.売却ストーリーを事前に考える

不動産投資を目的としている場合は、物件の購入時から売却時までの出口戦略を描いておくことが重要です。最低限、以下の項目を明確にしておきましょう。

  • 居住用、投資用など目的の明確化
  • 周辺エリアの価格相場の調査
  • 過去事例を基にしたリスクヘッジプラン作成
  • ターゲットとなる入居者のシミュレーション
  • 賃貸付けした際の収益シミュレーション
  • 売却時期・基準の設定
  • 売却時に支払う税金算出

これらを共有し、しっかりと買い手視点で提案してくれる会社を選ぶべきです。少しでも不安を感じたら迷わずに相談し、明確な返事がない場合は仲介会社を変えるくらいの意識で付き合うことが重要です。

マレーシア不動産投資成功のポイント:購入後編

7.購入後の管理方法を明確にする

物件を購入した後にも完全に気を抜くことはできません。賃貸付けや家賃の回収、メンテナンスなどしなければならないことは沢山あります。

しかし、信頼できる不動産管理会社に管理を依頼し、日本からでも定期的に物件の状態を把握するように努めれば、大きなトラブルは避けられるでしょう。

マレーシア不動産投資成功のポイント:売却編

8.周囲の相場を調べ、妥当な価格で売却する

購入時と同様に、同じエリアや条件の物件の価格を、しっかりとリサーチしておくことが重要です。できれば、成約済の物件価格を調査して、実際に取引されている相場観を把握しておきましょう。

9.リンギットが高いときに両替する

マレーシアの不動産を売却した際、為替相場を見つつ、リンギットが円に対して高くなったタイミングで両替をすることをおすすめします。

資金に余裕のある方であれば当面はリンギットで保有しておき、そのままマレーシアの銀行で資産を運用しておくのもよいでしょう。

まとめ

マレーシアの不動産投資で成功するためには「情報収集」「信頼できるパートナー」の2つの要素が非常に重要です。そのため、マレーシアの不動産投資を始める場合、まずば信頼できるエージェントに相談しましょう。

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