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2017-10-30

供給が多い国、タイで売却を成功させる秘訣とは?

  • 海外不動産コラム

セカイプロパティ編集部が、海外不動産物件売却経験者にインタビューを行いました。今回は、仕事の関係でタイで駐在員として働き、任期が満了するまでにバンコクの物件を売却された坂本三郎さん(仮名/男性/40代)にご協力いただきました。物件を売却する上でのエピソードや、大変だったことなど、たくさんお伺いすることができました。



数年後の売却を見据え、オンヌットでコンドミニアムを探す

海外不動産を購入された目的について教えていただけますか?

私がRHYTHM SUKHUMVIT 50を購入したのは手ごろで立地もいいことから数年後転売する際は物件の値段がさらに高値になっているだろうと思ったからです。オンヌットはBTS(バンコク市内を走る鉄道)が近いことから渋滞のひどいタイでは家賃も手ごろで重宝されているエリアでもあります。日本人だと現地採用の人が多く住んでいます。

このエリアはショッピングセンターなどの開発も積極的に進められていることから、今後さらに発展することが予想されているエリアでもあります。将来はさらに開けるだろうという予測もあってオンヌットでコンドミニアムを探すことにしました。

自分の通勤先がバンコク郊外の工場地帯なのですが、そこへの通勤は車で高速道路を利用し移動となります。そのため高速道路が近いというのも1つの目安です。オンヌットはちょうどその立地に合致していて自分にとっても利便性が高いのが理由で購入してみたというわけです。


その物件を購入された理由を教えていただけますか?

オンヌットは新しいコンドミニアムがどんどん建設されています。今も建設が積極的に進められており、こんなものができたんだ!というものもたくさんあります。私がRHYTHM SUKHUMVIT 50を購入したのは2014年10月当時、オンヌットの中でも一押しと言われる物件だったからです。私の会社の取引先で不動産業を営んでいる企業があったのでそこ経由で購入しました。タイ人が経営する会社です。やり取りは英語ですが普段の取引でも対応が良く非常にスムーズだったので信頼度が高いことも要因の1つです。タイらしくない企業できびきびしているのも印象的な企業でした(笑)

BTSの駅前でこれは外国人にも人気がありそうだなと思ったのも理由の1つです。私は転勤があるので最初から短期間限定の居住だと覚悟の上で購入したわけですが、バンコクは渋滞が激しいことからBTSでの移動が便利となっています。日本同様駅近かどうか?は大きなポイントだと思い、なるべくBTSの駅近物件を探していたわけです。



半年前に転勤決定、タイ在住中に売却を実行へ

物件を売却するまでの流れを教えてください。

物件売却ですが転勤の打診は6か月前からされていたのでそこからスタートしました。売れるまで5か月。まさにギリギリセーフといったタイミングで、2017年7月に売れました。もともと転勤とともに家賃補助も終わりの予定だったのでこのタイミングで売りたいと思っていました。日本に戻ってからタイのコンドミニアムを管理となると管理上の問題もありますしね。

売却価格は購入価格よりもダウンし510万バーツとなりました。最初は購入価格の530万バーツで売り出していたんですが、まったく売れないので不動産業者のアドバイスのもと価格を下げたんですよ。どうしても駐在中に売却を完了させたかったというのも要因の1つです。5か月目でようやく売れたので売れる前は駐在中に売却を完了させるのは難しいかな?と思っていたところです。

転勤の打診があった時点で近々転勤というのはわかっていたので早々に不動産業者に依頼しました。タイは仕事をしていてもトラブルが多いんですよ。書類ミスやポカミスなんて当たり前だし、注意が必要なものは要注意として依頼してもそれでもミスするなんてことが当たり前でして。不動産売却は手続きもお金も絡むのでそうした面からも自分がタイ駐在の内にけりをつけないとという気持ちがありました。

私が利用したのは自分の会社とやり取りがある現地の不動産業者です。会社の人からもここは信頼できると聞いていました。実際に仕事面でタックを組むことがあったんですがテキパキしていて信頼できると感じました。また私は英語はある程度できるんですが、タイ語がほとんど話せません。タイ語ができなくてもスムーズにやり取りできるのが利点ですね。エージェントの名前は「sabai stay」という会社です。夫婦で営む個人経営の会社です。

タイで仕事をする上でトラブルは日常ですし、とにかく大変なんですよ。タイ人の気質が日本人と違うのでおおらかではあるんですが、とにかくルーズですが効率性なんてゼロってことも多くて。仕事を一緒にしていてここはスムーズだったので気に入っています。不動産もやっているみたいですが、コピー機のリースなども手掛けているのでそちらでもお世話になっていました。


物件を売却されてからはどうなさいましたか。

物件売却後は日本へ帰国しました。日本ではもともと所有しているマンションがあったのでそこで暮らしています。日本の荷物もほとんど元のマンションに置いてきた状態なので賃貸なども特にしていなく、日本出張の時なども利用していました。日本に戻る際に住居を探す手間がなかったり、引っ越しの手間が大幅に省けたのも利点ですね。

ちなみにタイで購入した家電や家具はすべて売却の時に備え付けとしておいてきています。タイでは家電や家具付物件が当たり前なのでこれも必須です。私の場合、家具はイケアで家電はなるべく日本製で揃えました。これらすべてがバンコクで手に入ります。無事売却が完了してから移住となったので荷物の心配や売却の心配もなくすんなり移住することができました。



トラブルを防ぐ、不動産会社の見極めが大切

不動産売却時の懸念点、現地でしか起こらないような予想外のことがあれば教えていただけますか?

タイでは仕事もでもそうですがとにかく会社間であっても日本ではないようなトラブルばかりです。不動産についてもトラブルをよく聞きます。売却を依頼した不動産会社が夜逃げしたなんて話も聞きました。タイの企業と取引をする際は「本当に信頼していいかどうか?」ということからはいっていかないと大変なことになります。また信頼できる業者でも作業の確認を自分でするくらいの気持ちでないとこれまたトラブルにつながる可能性があります。それこそ一から十までチェックするくらいの気持ちで依頼するのがベストかと。

こんなことまでしたら相手は嫌がるのでは?というのは私もやはり気にはなります。しかしトラブルが起きてから相手が対処してくれるとも限らないですし、まして不動産だと高額なものの取り扱いなので夜逃げなどがあっては大変ですしね。

私はたまたま会社の取引があった会社に依頼したんですが、バンコクは日系の不動産会社も多いのでそちらを利用するのも良いかと思います。ただ手数料や物件の値段も割高になる可能性は高いかと。その点をどう見極めるか?ですね。



引っ越し大国タイ、じっくり検討するべき

売却をして良かったと思うことを教えていただけますか?

売却して良かったと思う点は無事売れたことです。この一言に尽きますね。私の所有していた物件は人気物件ではありますが売り出しされていた物件もありますし、空室もちらほらありました。タイの物件は1年契約が多くてさらに家具付物件も多いことから、引っ越しが日本以上にかなり容易にできる国です。1年ごとに新しい物件に引っ越すなんて人もいるほどなんです。

特にオンヌットは新しいコンドミニアムが次々と建設されているので早めに売っておいた方がいいかな?と老朽化のことを考えても不利になりますしね。タイでは幸い中古物件がそんなに割安ではないのが特徴ですが、できれば新築や新しい物件に住みたいといった人は多いですよね。タイで古い物件となると故障などもそうですが、ゴキブリなど虫についても問題がありどうしても出やすくなってしまいます。できれば虫に遭遇しない新しい物件に住みたいと思うのが普通だと思うので私の場合3年未満での売却となりましたが、とりあえず売れてほっとしています。

当初はもっと高値で売れることを期待してたんですが、まあそれでも家賃補助を入れるとプラスになったのでこれで良しと思っています。私の物件は当初利回りが7%以上なんて言われていましたが、ここまではさすがに高くないような気がします。理由ですがバンコクは至るところでコンドミニアムが続々建設されているからです。需要と供給のバランスが良いとは言えないんだと思います。かといって空き家が多いコンドミニアムでも家賃や売値の値下げを積極的に行うといったことはないですしね。この点は日本と違う点だと思いました。


タイで不動産売却を検討中の方へアドバイスをお願いします。

タイはコンドミニアムについてもどんどん建設されているので売却も若干時間がかかるケースが少なくありません。供給についても十分行われているんだと思います。

最近はタイ人富裕層がコンドミニアムを所有して家賃収入にする例も増えつつありますが、高級コンドミニアムやアパートメントは外国人対象のものが多く一般のタイ人にはまだまだ高嶺の華であるのが現実です。私のコンドミニアムにもタイ人が住んでいましたが、外国人のパートナーがいる人やある程度お金を持っているタイ人がほとんどでした。また、特に高級コンドミニアムはBTSの駅近くに建築が進められているので中古物件よりも新築物件をプレセールで購入する例が多くみられます。私もプレセール購入をしたかったんですがタイミング的に間に合わず完成間近で購入しました。

最近はタイ駐在の日本人の間でも不動産投資としてコンドミニアムを購入する例が増えているそうです。タイは賃貸の利回りがいいといった話も多いですが、人気物件でも空き物件があることが多いですし、やはり供給過多の一面が見られる気がします。コンドミニアムの数も増え続けていますし、バンコクは環境も整っているので1つに絞る必要はなくいくつも候補があるのも特徴なのかと推測します。

売却についてはタイミングが大事ではありますがしばらくは地下上昇が続くとのことなのでそんなに焦らず半年から1年などの期間を見てじっくり売却を検討するのがベストかと思いました。これは実際にバンコクに住んでみて感じた感想です。







※このインタビューは、実際のご購入者さまにインタビューした内容を掲載しております。ユーザーは提供情報の真実性、合法性、安全性、適切性、有用性について弊社(株式会社ビヨンドボーダーズ)は何ら保証しないことをご了承ください。自己の責任において海外不動産投資・購入などを行ってください。