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2017-07-25

海外不動産投資入門:実際どうなの?海外不動産投資の利回りと売却までの保有期間

  • 海外不動産コラム

海外不動産

海外不動産購入経験者インタビュー

セカイプロパティ編集部が、海外不動産物件購入経験者にインタビューを行いました。海外不動産投資に興味はあるが、まだ投資をご検討中の方にもわかりやすい記事になっております。

Q. 海外不動産の購入後の賃貸・売却について教えてください。

A. まず本題に入る前に私たち日本人をはじめとした外国人が購入できる海外不動産には2つのタイプがあると思っています。1つめが現地のローカル人でも購入できるような安い物件。中には数百万円のものもあります。そして2つめが私たち外国人にも広告宣伝や仲介業者を使ってプロモーションをしているような現地の高級物件です。

この2つのタイプで賃貸や売却の仕方が全く異なるというのが私の見解です。前者、ローカル向けの安い物件のケースでいうと、賃貸や売却をする時に当然対象となってくるのが現地の貧困層や中間層です。賃貸家賃は当然ですが大変安い上で、テナントの住み方に関しても日本人や外国人富裕層と違ってお世辞にも綺麗に使うという感じではないです。売却も大体の場合、ローカル向けとなりやすいのでローカルのエージェント(不動産仲介業者)と連携する必要があるでしょう。

次に後者、高級物件ですが、おそらく日本人不動産投資家の方が知りたいことだと思いますので詳しくお話ししたいと思います。前提として不動産がその国の首都圏の一等地にある富裕層向けに売っているような物件は全ての住戸を現地の富裕層購入だけではまかないきれません。販売状況によっては現地富裕層の購買分だけでは完売にならないということを持ってローカルの不動産開発デベロッパーが日本の不動産仲介会社を通じて販売をしているというケースがあることを認識してほしいです。つまり購入できる方のパイが少ないわけです。

そのような海外・アジアの富裕層向け高級不動産ですと、購入後に売れるのか?とか貸せるのか?という問題がありますが、私はズバリ売れる・貸せると思っています。ただし注意していただきたいのは、中途半端な海外不動産を買うと賃貸付けや売却が大変難しくなるということです。

Q. 売りやすい・貸しやすい富裕層向け海外不動産には条件があるとおっしゃっていましたが、その条件についてお考えをお聞かせいただけますか?

A. これはあくまで私一個人の意見ですが売れる物件・貸せる物件の条件は2つあると思っています。1つ目がその不動産が首都の中でも更に都心の一等地にあること。2つ目は日本人を中心とした外国人駐在員や移住者が多く住んでいるエリアの不動産であることです。

シンガポールやマレーシアなど、近年現地のローカル層の所得が高い水準になってきている国や都市ではこの2つに当てはまらない不動産でも購入しても問題はないものもあると思います。しかし、例えばベトナムやカンボジアなどの発展途上国ではやはり現地のローカル層というよりは富裕層向けに不動産購入をされたほうが良いと思います。そうなると都心部の一等地です。自分がイメージがつきやすく人の流れも旅行や不動産視察ツアー等で確認することができます。

賃貸付けも日本人の駐在員の方に貸せるかどうかをイメージできるかで購入するしないを決めたほうがいいでしょう。家具の好みも国によってわかれますので日本人として素敵だと思うものを入れましょう。不動産売却に関しても対象は外国人投資家や現地の富裕層にするといいと思います。東南アジアではそのイメージを持てるようなら間違いなく「買い」の物件だと思います。

また、購入後の売却についてもうひとつ触れておきたいことがあります。それはベトナムやカンボジアなどの発展途上国、またマレーシアのジョホールにあるイスカンダルエリアなどに投資する場合に関してです。このような国やエリアは短期保有で売買するよりも長期保有されることをオススメします。これからカンボジアやベトナムでは中間層や貧困層が徐々に富裕層に上がってきます。それを待つのは半年や一年では無理だと思います。したがって、ターゲットをローカルの富裕層にしてExitしたいのであればやはり長期保有前提で不動産購入をされることが大事です。最低でも5年〜10年は持つことを念頭にしてください。

周辺の不動産へのニーズが顕在化していて駐在員さんや外国人に売るというのであれば短期保有でも売却は可能だと思います。例えば先日サンシリというタイの不動産大手企業の社長から聞きましたが、バンコクの日本人がよく住むようなエリア、具体的にはトンロー、アソーク、エカマイ等では賃貸テナントの約80%が日本人駐在員なんだそうです。こういったケースではオーナーも日本人であることが多いです。駐在員としても日本人オーナーから借りる方が何かとコミュニケーションも楽ですしね。しかし現在バンコクの不動産が高騰しているように、このように明確なターゲットが見えてる時に購入するのでは既に物件価格自体が高額になっていますのでご自身で未来予想をしてできる限り早いタイミングで購入するというのが海外不動産、特に東南アジアの不動産投資でとても大切になってきます。


次回第三弾「マレーシア・ジョホールバル不動産の魅力」に続く。