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2017-08-02

【専門家コラム】海外不動産投資のメリット・デメリットとは?

  • 海外不動産コラム

海外不動産を購入する際に、やはりどうしても気にかかるのはメリット、デメリットはどのようなものなのかということだと思います。今回は、シンガポールで会計事務所を運営し、ご自分でも国内外で不動産投資をされている、公認会計士の植崎紳矢先生に「海外不動産を購入する際のメリット・デメリット」についてお話して頂きました。

海外不動産を購入するメリット・デメリット

Q. 海外不動産を投資するメリットは何でしょうか?

A. メリットは主に二つあります。一つは日本と海外を比較したときの人口の伸びしろについてです。海外投資のメリットという話をしますと皆さんが考えるのは、日本は国として、少々限界があるということです。限界というのは経済もそうですが、人口という面があります。日本は人口が伸び悩んでいます。一方アジア諸国では人口に伸びしろがあり、人口ボーナスという言い方もします。

不動産というのは人がいて、事業活動、住居としてのニーズがあって初めて価格が形成される要因となります。つまり、人がいる方が価値が高まる可能性が高いのです。そのような意味で日本の限界と海外のポテンシャルを測りながら投資をするのがベストだと考えます。

もう一つは分散投資です。そもそもの分散投資というのは資産を複数の対象に投資をすることでリスクを抑えながらリターンを高める投資手法です。投資対象を有価証券(株や債券など)、銀行預金、保険などの商品に分散すると捉えれば、不動産もそのうちの一つの投資対象になるでしょう。

不動産投資だけを切り離して考えると、地理的に言えば、例えば日本で地震が起きた時に、物件が特定の地域に集中していると一気に全て失ってしまう可能性があります。その為、国内不動産であれば例えば東京、関西、九州に分けて投資するという分散投資の考え方もあります。同様の考え方で、日本のみならず海外でも分散して投資するというわけです。

また、海外不動産は外貨で購入しますので、保有資産の通貨を分散して投資するという経済効果もあると言えます。

現在、日本の資産家の方のポートフォリオはほとんどが円に偏っていると思います。対して欧米の投資家たちは海外投資(分散投資)を結構な割合で行っていると思います。海外投資をすることで日本人の円に集中したポートフォリオを通貨的に分散できるというメリットがあると思います。例えば、この一年で円/米ドルレートは100円前半から110円前半の円安・ドル高へ推移しました。このような時に海外の資産を持っていた時、アプリシエーション(為替差益)が享受できるというメリットがあります。


Q. 海外不動産に投資するデメリットは何でしょうか?

A. 具体的なデメリットは投資先の国によって異なる部分もあるかもしれません。一般論で申し上げますと、外国人投資家として投資すること、現地の土地勘の欠如が挙げられると思います。

外国人投資家として投資すること、とは現地では日本人は外国人であり、投資に対しての様々な制約がある可能性がある、ということです。国によりますが、購入できる不動産に外国人に対して制限がある場合があります(例:土地は購入できない、購入の最低限度額がある、購入時の印紙税率が高い、など)。また、これらの制度の設定や変更も、日本とは異なりアナウンスされてからの猶予期間が短く実施される場合も多いので注意が必要です。

また、当然ながら海外での投資は現地の土地勘が欠如している場合も多く、投資する不動産の地域の現況や将来の見通しなどの判断を見誤らないようにすることも大切です。投資する際には、実際に現地を視察して、投資する不動産やその地域の将来性なども自分の目で確かめることをおすすめします。

現地を視察する際には、現地で物件を管理する不動産業者などとも面談をしながら、契約後の手続きの流れ、資金の出入り、引渡し後の投資活動(例:短期で売却するのか、賃貸で運用するのか)、中古不動産市場の取引状況などについてもイメージを明確にできれば想定外のトラブルを未然に防げるかと思います。


不動産投資を行うことの利点

Q.他にも投資があると思うのですが、 何故不動産投資がいいのでしょうか?

A. 不動産が優れる理由としては、実物資産であることと、レバレッジという二つの理由があると思います。

実物資産であるということで、インフレーションの経済環境においては、物価上昇に応じて不動産の価格も上昇を期待できると言う側面があります。保有する資産において銀行預金や保険などの割合が多く占めるのであれば、不動産を組み入れることでインフレーションに備えたポートフォリオを構築することが可能になると思います。

レバレッジとは、投資の一部を銀行借入で調達することにより、自分が投資する資金の投資効率を高めるということです。例えば1,000万円の投資をしたとします。株や銀行預金だと額面1,000万円のものしか買えず、仮に10%の金利が付いたとしても100万円にしかなりません。一方、不動産の場合は投資資金を銀行から借りて、そのお金で投資をすることが出来ます。1,000万円の不動産を購入した場合、例えば自分のお金は100万円、残りの900万円は銀行から借りて投資をするということが可能になります。その場合、自分の投資する金額は100万円で済むことになります。仮に1,000万円の物件が10%上がったとすると、売れば100万円のリターンになります。つまり100万円の自己資で1,000万円の投資をして、100万円の利益を得ることができます。レバレッジを活用すると、投下資金のリターンを飛躍的に高めることができるのです。



インタビュー話者:植崎 紳矢

所有資格:不動産鑑定士(日本)、

公認会計士(シンガポール、米国)、CFP、

1級ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引士(日本)

事務所名:Access Advisors Asia Pte. Ltd.

専門分野:シンガポールでの会計、税務サービス、

日本及び海外での不動産投資


経歴:

東京大学経済学部卒業、1995年米系証券会社に入社。

機関投資家向けに金利、為替をベースとした金融派生商品(デリバティブズ)の開発に従事。

2000年同社を退社。その後、親族の不動産会社にて外国人投資家向けに資産運用コンサルティングを行うかたわら、

自らも不動産投資、中小企業向けの投融資を行う。

2012年日系銀行入行。投資銀行部門において富裕層向けの金融サービスの提供を行う。

2013年シンガポールに移住、アクセス・アドバイザーズ・アジア社を設立。

シンガポールに進出する日系企業の会計、税務サービスや富裕層個人の投資の提案などを行う。